大热到微凉,这是长三角最惨的城市!

2018年，苏州大热。一些买不起房的苏州人选择到上海买房。2020年12月，米宅来到长三角区域调研。上海最热。杭州依旧很热。苏州整体微凉。

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本文是苏州调研的第一篇文章，对整个苏州市场现状进行盘点。简单介绍下苏州的行政区。

1、苏州大板块非常简单以姑苏区为中心，东南西北分布工业园区、高新区、吴中区、相城区、吴江区五大行政区。2、苏州没有绝对的核心各行政区相对独立，都有自己的商务中心、产业区、交通枢纽。几天时间，米宅围绕着工业园区、高新区、吴中区、相城区、吴江区的热点板块、热点楼盘进行调研，还原我们看到的苏州楼市。（姑苏区是苏州的中心老城区，可售楼盘少，非考察重点，暂不做讨论）

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工业园区

金鸡湖是工业园区、也是整个苏州逼格最高的片区(商业中心、商务中心、富人区)，区域二手房价高，为数不多的新房供应在周边的奥体中心、独墅湖、青剑湖。1、奥体中心整个园区奥体中心距离湖东CBD最近，地铁5、6号线经过，区域成熟，配套丰富，供应量极小，且受限价影响有倒挂，新房市场一度争抢。热盘上东区pro45000元/㎡，周边优质二手房接近60000元/㎡，是苏州最热的楼盘之一，区位离金鸡湖比较近，同时有倒挂，非常难抢。2、独墅湖独墅湖紧邻金鸡湖，重点发展生物产业、科研产业，基建、配套完善优质。在售的花语江南均价40000元/㎡，周边二手房50000元/㎡，有一定倒挂，正常销售。3、青剑湖金鸡湖向北穿过娄江立交、京沪高速就是青剑湖，属于金鸡湖刚改外溢区域，自住属性强。区域整体城市界面一般，老旧别墅小区比较多，唯一在售新盘悦云庭北部临近中环快速路、京沪高铁，受噪音较大，即便36500元/㎡的价格倒挂不多，但区域新盘非常稀缺，根本抢不到。工业园区供应极少，奥体中心、青剑湖已无新盘可买；靠近金鸡湖、各方面均衡的独墅湖倒是还有一些存货。高新区

高新区的热门板块：狮山（CBD）、生态科技城（产业中心）、浒墅关（枢纽中心）。1、狮山狮山发展成熟、自住属性较强，有轻微倒挂，新房40000元/㎡，二手房基本都在45000元/㎡以上（之前50000元/㎡，下跌10%）。区域热度高，倒挂严重的上瑞阁（32000元/㎡）需要半夜排队抢房。2、生态科技城高新区的新发展区域，城市界面较新，医疗产业、信息产业、新能源产业聚集，规划教育资源优质、公共交通便利。生态科技城土拍市场很热，12月73号地、74号地分别有157家、141家房企（含马甲）进入一次性报价区间，房企预期普遍很高。不过目前区域人气不足，配套不够完善，二手房价格下降明显，新房价格在30000元/㎡左右。3、浒墅关浒墅关以苏州新区高铁站为核心，属于典型的枢纽中心，城市界面较差，多数的道路系统施工中，机械、电子等中低端产业密集，周边有宜家、Costco大型商场，商业资源还不错。新房25000元/㎡，热度低，滨江东原印江澜直接打出了无理由退房、低首付的宣传。高新区狮山热度高、有倒挂，存货不多；生态科技城规划好、产业好，未来的高新区主战场；浒墅关相对较差，自住、投资都不太合适。吴中区

吴中区东西跨度大，中部区域较热门。1、太湖新城背靠苏州湾，未来的吴中区CBD，区域界面不错，就是配套还在落地中，受苏州市场下行影响，价格有所起伏，热门楼盘正荣金辉江南沄著正常价格29000元/㎡，现推出一批27000元/㎡的特价房。2、城南城南有些尴尬，老城区发展没地了，选择跨河发展城南，无奈城南物流园、服装厂、热电厂太多，正在拆除工厂重新规划中，发展起点太晚了。内环边限价30000元/㎡，还卖得不咋样，只此一家。3、尹山湖吴中区尹山湖比较热，原因很简单：尹山湖北距离独墅湖太近了，地铁2号线、独墅湖2号隧道让尹山湖直接抱上了独墅湖的大腿，加上区域建设还不错，比较适合自住，新房大都在30000元/㎡左右。4、太湖旅游度假区临近太湖，生态环境好，属于地铁5号线辐射范围内，房价在20000元/㎡以下，七、八个楼盘同时在售，竞争大。5、甪直甪直一路向西可直达工业园区桑田岛、金鸡湖，但配套较差，属于典型的工业园区刚需外溢区域，在售新房路劲甪澄时光花园22000元/㎡。吴中区太湖新城规划好、尹山湖靠近独墅湖，两个区域较热；城南发展起步阶段，自住还可以；甪直妥妥的刚需板块。相城区

相城区不在苏州的发展方向上，整体热度都很一般。1、中央公园相城区逼格最高的板块，对标纽约中央公园，其实除了名字一样没啥可对比的。整体区域建设初具规模，活力岛周边较成熟，28000元/㎡的房价差不多是相城区的天花板，也差不多是工业园区的地板砖。2、黄埭纯刚需板块，靠着江苏省产业园区、苏锡常城际铁路两大规划利好，价格来到了20000元/㎡的边界。但没地铁、配套一般，除了价格，其他对刚需一点都不友好。中央公园板块其实还可以，但相城区发展始终跟不上其他区域，除了地缘自住，其他人都可以放弃了，黄埭就当我没提过。吴江区

吴江区西北有太湖新城、东部接壤上海，热度不低。1、太湖新城有概念、有规划。与吴中区太湖新城隔苏州湾对望，发展还不错，苏州湾CBD正在建设中，产业相对高级，华润万象汇、新城吾悦广场核心商业区已经呈现，价格大概28000元/㎡。2、运东地铁4号线辐射的纯刚需板块，产业中低端、配套一般，20000元/㎡的价格对刚需比较有诱惑力，区域各项目售楼部人气普遍很高。3、汾湖吴江区离上海最近的地方，规划的地铁10号线连接上海地铁17号线，在建的苏州南站也是长三角一体化示范区重要的交通枢纽，房价跳脱吴江区向上海靠拢，目前20000元/㎡上下徘徊。太湖新城比较成熟，吴江区优质板块；运东价格低、有地铁，刚需友好；汾湖靠近上海，更多的是交通枢纽担当，苏州南站、地铁10号线建好后大概率又一处上海睡城。

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总结一下。1、苏州市场整体下行，新房量价齐跌，二手房挂牌15万套。2、狮山、奥体中心、青剑湖价值很高，再加上倒挂严重，是整个苏州市场热度最高的区域。3、生态科技城、太湖新城规划逼格很高，但是供应较大，后期还有大量的配套去发展，市场热度一般，近期上车需慎重。4、尹山湖、城南、中央公园、运东、甪直属于刚改、刚需板块，自住属性强。