“房住不炒”还在!明年房地产工作有了新看点

原创房小评中国房评报道

大概从2017年开始，每年年底召开的中央经济工作会议都格外受房地产行业关注，因为这关系到来年的房地产调控精神定调。

房地产行业的研究人员在拿到会议内容时，第一时间都会去翻找“房住不炒”是否还在？

12月11日召开的中央政治局会议，就是为这次中央经济工作会议准备的。在那次会议内容当中，有业内人士发现没有出现“房住不炒”四个字，于是欣喜若狂。

然而，现实却是，12月16-18日召开的中央经济工作会议上，又专门重申了坚持“房住不炒”不动摇。

不过，这次会议也给2021年的楼市吃了颗定心丸：

2021年财政政策和货币政策都将保持平稳。明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。

当前，楼市的稳定基础是货币政策保持稳定。在2020年新冠疫情突发的特殊背景下，全年货币政策较为宽松，广义货币和社融都保持了较高的增速。学术界正在讨论非常规货币政策退出问题，如果货币政策趋向紧缩，当下最受伤的应该就是房地产市场。

会议提出2021年继续保持货币政策的连续性和稳定性，且保持广义货币和社融与名义GDP相匹配。对于货币政策的定调，基本没变化，这意味着2021年中国房地产市场的总盘子仍会保持稳定（关于2021年楼市预测，详见《给2021吹个哨》）。

这次会议内容最大的看点应该是首次单列一段，将解决好大城市住房突出问题作为2021年的一项重点工作：

住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

当前，大城市的住房突出问题是什么？

个别城市房价上涨过快。2020年大中城市房价同比涨幅超过4%，在CPI低于2%的情况下，房价绝对值过高和房价上涨过快的问题，是大城市居民反映最强烈的矛盾。

2020年，个别大城市新房和二手房价格倒挂，导致炒房再现，出现了万人摇、联合炒房、代持炒房等矛盾问题，既关系民生，又造成了不良的社会影响。

新毕业的大学生参加工作以后，发现出租房源被控制在一些机构手里，房租居高不下，且长租公寓爆雷问题，导致很多刚需租房人群很受伤。

如何解决大城市住房突出问题？

首先，坚持房住不炒不动摇，因地制宜，多策并举，促进房地产市场健康发展。由地方政府对房价负责，稳控房价，出现房价超幅上涨的城市官员要被问责，这套机制已经建立完善并且运行有效。

其次，加强大城市的住房保障问题。大城市被要求建设相当规模的保障性住房，并且在商品房供地当中实行限价机制，或者供应限价性商品房，优先保障无房家庭的刚需性住房需求，重点解决城市困难家庭的住房问题。

最后，重点是发展好租赁房市场，租售并举，解决住房难题。

租赁房市场发展是2021年大城市们的重点工作，相比此前的租赁房市场的内容提法，这次会议有如下亮点：

首先，原来租赁房市场是强调国企的责任，这次提出了国企和民企都要发挥功能作用，相信一些讲政治的民企会在明年加大对租赁房市场的投入。

其次，土地供应要向租赁房倾斜，单列租赁房用地计划。大家都知道大城市土地供地计划和指标都是很珍贵很难得的，对租赁房用地计划单列，会对商品房供地计划产生什么影响可想而知。并且，租赁房建设需要地方政府真金白银投入，会进一步加大地方财政压力，甚至加大某些地方政府对土地财政的依赖。

最后，这次会议内容明确提出了要对租金水平进行合理调控。这意味着，大城市政府以后要将租金和房价一样管起来，甚至要向中央有关部门定期汇报。租金水平调控这个提法，将稳定租金价格，也进一步挤压某些长租公寓的投资泡沫问题，长租公寓公司依靠不断涨租金来盈利的路子被阻断了。

总结来说，2021年房地产调控的工作重点，由全面调控管理，变成了以大城市为重点的调控管理，对于大城市的考核会向解决住房突出问题方面倾斜，大城市的住房难、住房贵问题必须解决。