对于房客和房东来说最糟糕的可能尚未到来

根据国家多户住房委员会的数据，即使80.2%的租户家庭在5月的第一周全额或部分支付了租金，但由于房主的财政影响，租户以及已经在努力负担费用的房东的压力开始减弱大流行。

房地产情报公司Yardi Matrix副总裁杰夫·阿德勒(Jeff Adler)昨天在NMHC网络研讨会上说：“我认为压力已经开始增加。”“这个过程需要时间。我不会说我们目前在任何方面都走出困境。我们有点像进入树林。”

租金前景黯淡的原因是多方面的。

一方面，4月份的失业率达到了创纪录的14.7%，这是有史以来的最高水平。美国超过4000万的租房家庭的房租支付能力正在下降。

美国国税局在通过《 CARES法案》后开始向美国人寄出的1200美元支票已经到达数百万名房客，他们将这些资金用于房租。但是，国会目前没有再采取任何个人刺激性付款方式了，而且目前看来新支票的机会很小。

联邦财政援助的另一种形式-每周提供600美元，用以补充州的失业救济金-将于7月底到期，尽管三位民主党议员提议延长有效期至无限期。但是，如果这些资金流失了，并且房客没有工作可归还，尤其是在餐馆，酒店和旅游业中所雇用的人，那么房租的征收就会受到影响。

物业管理解决方案公司ResMan总裁伊丽莎白·弗朗西斯科(Elizabeth Francisco)表示：“有了刺激方案，在某些情况下，额外的600美元几乎使失去一定薪水的个人整体[财务上]。”“刺激措施用完了会发生什么?我们将不得不继续跟踪拖欠率和支付率，并在我们看到这种变化时看看它们是否在波动。”

如今，即使他们继续支付租金，很大一部分公寓居民也只需要部分支付，这在NMHC的租金追踪器中并未体现出细微差别，后者将全部和部分付款都计入了总费用。

根据租户保险平台LeaseLock的数据，在亚特兰大，洛杉矶和西雅图等大型都市中，支付部分租金的居民比例逐月增长。同时，所支付的部分租金有所下降。例如，在西雅图，这是一个早期的病毒热点，那些在5月6日之前支付了部分租金的人只解决了当月欠款总额的35%。相比之下，4月为37%，1月为44%。洛杉矶的付款额也出现了类似的下降。

部分房租的收取是由于许多房东正在为陷入困境的租户制定付款计划。“我们继续为人们提供灵活性，让他们在一个月内以多笔付款的方式支付房租，这在传统上不是我们要做的事情，”盖布尔住宅公司(Gables Residential)总裁兼首席执行官Sue Ansel说全美国约有38,000个公寓单元

房东也面临财务危机

尽管此类优惠使居民受益，但付款计划在房东的财务中挖了一个坑，房东的财务已经被当前局势提示的费用减免侵蚀了。结果，一些业主和管理者的单位净收益比以前要少。

“单位收入整体下降，” Francisco说。“我认为我们的平均数量大约是每单位[少] 100美元，这听起来并不多。但是，如果您有250个单位，那么现在资产损失25,000美元。现在，将其汇总到投资组合中，[影响是]复利。”

在过去的几周中，尽管租赁活动开始受到一定的欢迎，但租金价格却停滞不前，甚至屈服于某些地方的政府强制性冻结措施，这些因素进一步困扰了房东的底线。例如，在纽约市，租金指南委员会在周五举行了初步投票，以中止该市约100万套租金稳定公寓的付款。

物业管理解决方案和情报公司RealPage的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)表示：“请记住，目前正在签署的新租赁合同将使要价有所下降。”“我们开始看到要价与实际执行租金之间的巨大差异。除了降价，租金增长的放缓还比人们所意识到的要大。”

在所有这些之中，驱逐禁令定于夏季开始到期，可能释放出一波驱逐案件，这些驱逐案将使居民流离失所，下陷率上升并延迟迁入。

但是，另一方面，NMHC政府事务高级副总裁辛迪·沃斯珀·切蒂(Cindy Vosper Chetti)指出，根据《 CARES法案》，拥有联邦政府抵押贷款的多户家庭财产所有者最多可以获得90天的贷款宽容。她写道，然而，在某些情况下，驱逐停顿的时间要长得多。这种失配可能会扼杀房东，使其中一些人拖欠甚至拖欠债务，这将给业主和房客带来更多不确定性。

Chetti写道：“所有这些都凸显了为我们4000万且不断增长的居民提供持续支持的必要性。对于在当前局势危机后遭受收入中断的人们，政府的大量财政支持可能不足以应付长期受冲击的令人震惊的大量租房者。如果居民无法支付房租，公寓公司也将无法履行抵押贷款义务，缴纳财产税或支付工资。反过来，这很可能引发其他一系列事件，对经济和经济造成潜在的破坏性影响。”