纽约豪宅市场重新开放时的赢家和输家

2020年初，纽约的豪华房地产市场终于出现了生机。市场上仍然有大量的新公寓供不应求，但是买卖双方的期望(从未在最佳情况下保持一致)正在慢慢开始逐步转变。根据道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)的报告，曼哈顿的销量在2020年第一季度同比增长了13.1%，尽管同期中位数价格下跌了2.6%。

现在，当前局势停产已超过两个月，夏季销售季节临近，该行业再次为不确定的市场做好准备。估价师米勒·塞缪尔(Miller Samuel Inc)总裁兼首席执行官乔纳森·米勒(Jonathan Miller)说：“价格一直在高端下跌了数年。问题是：处于市场顶端的卖方和开发商会屈服于另一步，下?”

有许多因素可能会影响豪华住房市场。一些最紧迫的问题包括城市的开放速度。白领工作人员被要求返回办公室的时间范围;当他们返回时是否仍然存在使社区理想的服务和商店(咖啡店，精品店，饭店);股票市场的实力;美国经济实力;疫苗可用的日期;以及停工是否会迫使纽约人住在农村。

米勒说：“我认为，在这场危机中，二手房市场突然被视为与主要住房平等的伙伴。”“我们可以看到价格上涨到主要住宅的平流层，而更多的资源投入了第二套住房市场，这样人们就可以在任何给定的时间现实地生活在两者之间。”

没有可用的可靠销售数据，唯一的确定就是不确定性。房地产经纪公司Core NYC的创始人兼首席执行官Shaun Osher说：“上周(截止5月17日)，我们进行了20笔交易。”“但是关闭交易并不能确定市场现在的位置;他们定义了已经过去的市场。”

Osher说，由于春季销售旺季已被有效取消，“我们有大量积压的产品库存，将在接下来的30到60天内大量涌入市场，看看对定价和定价有何影响会很有趣。消费者信心。”

优胜者

业内人士建议，某些房地产类型可能比其他类型更容易出售。

奢侈品经纪公司Olshan Realty Inc.总裁Donna Olshan表示：“如果对房屋进行翻新，则需求会比没有的更强劲。谁愿意在这种环境下进行翻新?”

同样，步行上班的便利性可能会增加额外的负担。“每个人都在谈论房地产的位置，” Osher说。“但是布鲁克林的房价已经很高了，我认为如果人们看到他们可以在曼哈顿购买同一套公寓并步行去上班，那将是一个巨大的推动因素。”

另一个主要赢家可能是城市郊区。奥尔山说：“看，如果你热爱这座城市，但它没有学校，饭店，百老汇，体育比赛，博物馆-如果一切还没有恢复的话-它就不再像纽约了。”“坐在他们公寓里的人可能会决定尝试郊区实验。有时，郊区环境对有孩子的人更好。这只是现实。”

最后，她说，一居室公寓的市场“可能会保持很好，因为那些人​​不是可支配收入很高的人，而且常常没有孩子，”她解释说。“他们会(在生活/工作安排中)做出牺牲，因为他们已经做出了牺牲。”

失败者

“将被压垮的人是开发商，”奥尔山说。“他们中的许多人负债累累，而且没有销售速度。他们无法足够快地找到摆脱这种环境的出路。”她继续说，一些开发商“可能进入止赎或大批量销售。”奥尔山说，每个人“都必须适应新的现实。”

这些现实之一可能是关于开放式房屋的进出限制非常严格。目前，某些合作社不允许非居民进入建筑物。“建筑物甚至允许开放房屋吗?我对此表示怀疑。”奥尔山说。“有些人可能说他们根本不希望居民出示房屋，因为他们只是不想冒险。我们只是不知道。该病毒控制了节目。”

另一个可能的伤亡：布鲁克林区，出于同样的原因，曼哈顿房地产可能会变得更受欢迎。

“在布鲁克林居住真是太好了，但是如果您不想坐地铁，怎么去那儿呢?”奥尔山问。“即使您负担得起汽车服务费用，这也意味着您需要开车45分钟;您会更好地进行郊区实验吗?”

购买机会

有一件事是相对确定的：豪宅价格不会很快上涨。

“第一个问题是：卖家将以多快的速度降落到下一步降价?”米勒说。“第二个是：下一步持续多长时间?”

几十年来，没有人第一次有一个很好的答案。奥尔山说：“我已经这样做40年了，现在看来，这完全是一片混乱。”“如果我能预测市场，那么我现在将乘游艇在地中海巡游，因此我的预测或其他任何人的库存都不会太多。”

她继续说：“我认为实际的事情是，如果您想住在纽约市，这将是一个购买的机会。因为我相信，要激励人们购买，必须大打折扣。”

徘徊在创纪录低位的抵押贷款利率可能会增加这种激励作用。假设购买者有资格获得贷款(在当前市场上无法保证)，那么他们可以利用廉价资金来扩大其购买力。Osher说：“人们正在研究[抵押贷款利率]，并说这是购买的机会。”

现金仍然是国王。奥尔尚说：“现在拥有大量现金的人(可以坐下来挑选市场的人)将做得非常好。”“逢低买入的人总是做得不错，但这是一个风险。”

带走

随着市场重新开放，“现在经纪人面临的最大挑战是定价，” Osher说。“在最好的时候，这比艺术还多于科学。现在，我们不知道市场在哪里。”

卖方的期望和买方的期望之间的分离“存在于最佳市场中，并且现在将更加明显，因为每个买方都希望达成交易，每个卖方都将认为自己的财产价值更高。 ”

米勒说，令人放心的消息是，这几乎肯定是一个短期问题。

他说：“ 9/11之后我们看到，城市到郊区的运动持续了大约三年。”“人类有无限的能力忘记最近的过去，我非常有信心技能并没有减弱。”