在房地产的低利率环境中导航

如今，每个人都在谈论创纪录的低利率。房地美本月初曾报道，平均30年期固定利率触及2.88%的低点。这是50年的记录!而且，在未来几个月和几年内，利率仍有可能降低。

房地产投资者应在当前的环境中定位自己，以利用当前的环境来更好地定位自己的业务。除了标准的再融资建议外，投资者还应采用其他一些策略：投资组合范围的分析，压力测试以及理解和利用供求关系。

以下是我们对利率所处的位置以及房地产投资者应如何应对自己所处的低利率环境的概述。

投资组合分析

由于利率处于历史低位，现在是时候对您的所有贷款，利率以及条款和条件进行投资组合范围的分析了。进行分析时，请注意以下几点：

续约

您的抵押贷款何时续签，或者在可变利率抵押贷款(ARM)的情况下，利率将在何时改变?如果您临近需要续约的时期，那么鉴于低利率，可能值得与您的经纪人探讨您的选择。

固定与可变利率抵押贷款(ARM)

根据利率差，您将需要考虑另一种利率。目前，这两种抵押贷款在利率方面没有显着差异，因此固定利率更具吸引力，因为它给您带来更大的确定性，并且您可以更轻松地调整贷款期限。

再融资

您是否在再融资时抽出股本重新部署到其他地方?鉴于住房价格处于历史高位，因此最好不要过度利用房地产资产，以便您可以度过即将到来的住房经济衰退。我们已经看到了从城市中心向人口稀少地区的转移，这意味着这些城市的房东将拥有较小的房客池并降低租金。对于过度杠杆化的投资者而言，他们的现金流量更少，承受长期空缺的缓冲也更少。保持谨慎;不要把自己放在这个位置。

利率

您的费率也很重要。一般而言，如果您能获得比当前利率低至少100个基点的利率，那么打破抵押贷款并锁定新利率是有意义的。就是说，在备考中计算数字，并确保此新抵押和利率符合您的投资标准。

压力测试

我们中的大多数人都是为了这种资产类别的长期确定性而投资房地产，而不是因为我们想快速致富。长期投资是一种久经考验的创造财富的方法。

但是，如何确保从现在起的五年后您今天拥有的东西仍然有意义?一种方法是压力测试。我提供了两个关键测试，所有投资者都应在其所有资产上进行测试：

1.利率压力测试：使用备考，开发至少五个方案，使利率分别上升20%，30%，50%，75%和100%。如果我们确实看到未来利率会飙升，这将使您对现金流有什么样的感觉。请记住，不久前利率是现在的2到5倍。

2.空缺压力测试：我们所有人的备考职位都应有一个空缺缓冲。我个人使用10%。但是，如果空缺突然达到20%甚至50%呢?您应该知道，如果将来出现最糟糕的经济形势，那么您财产的收支平衡点是什么。

了解供求

目前，我们正在发生三种严重现象：供应不足，利率低和需求高。这种现实正在推高住房价格，这意味着投资者可以通过出售或再融资来锁定利润，但这也意味着收购会更加困难，因为您最终可能会多付钱。

看一下不同类型的交易，例如土地收购和开发。在这种房地产交易中，您可以更好地控制资产的成本和最终价格。在价格处于历史高位且竞购战猖ramp的市场上购买转售房地产之前，请三思而行。

底线

如果房地产投资者以正确的方式定位自己和他们的投资组合，那么低利率的环境可能会给房地产投资者带来福音。低利率也有一些投资者需要注意的缺点，特别是它会拉高需求并为投资者过度利用自身创造更多机会。

对您当前的抵押贷款进行投资组合范围的分析，不要过度利用自己，对所有租赁物业进行压力测试，并且永远不要为房地产资产多付钱。遵循这些准则，在我们当前的低利率环境中导航可能会非常有利可图。