广州二手楼市惨淡「广州牛奶厂板块贬值」

上个月，八弟就写过《广州二手房不按指导价放款了》，本以为去年一直被打压的二手房市场“活过来”了，后来一盘算，然并卵！

2月，广州全市（中介促成 自行交易）二手住宅网签4176宗，而2021年2月则网签了10132套，环比下降了40.96%。

这还不是最恐怖的，最恐怖的是房价，广州二手指导价调控未满一年，二手房就基本凉透了。全市20个二手网红板块，仅剩8个板块的价格还在昂着头颅往上走。

八弟挑选了全广州20个热门网红板块盘点，得出的数据结果令人失望，12个板块的成交价格出现不同程度的下跌，仅有8个板块价格坚挺，优等生只有珠江新城东板块和万博板块，涨幅分别为24.6%和14.66%。

具体来看，房价上涨的板块有，天河的珠江新城东、员村、车陂；越秀的淘金；海珠的滨江东、琶洲；白云的白云新城；以及番禺的万博板块，基本都是各区中的核心价值区域，不得不说，C位还是有实力的。

除了珠江新城东板块和万博板块，其他板块成交均价上涨的幅度基本不大，维持在4%以内。而且，板块内的小区挂牌价涨跌幅度也都维持在1%以内。

像天河的车陂和员村，挂牌价的涨幅真不多，细心观察就可以发现，虽然整体的指数在涨，但细看板块内各小区的的挂牌均价，部分小区是跌价的。

就连成交均价涨幅最高的珠江新城东也避免不了有拖后腿的，譬如尚东宏御、丰乐苑、兰亭荟苑、金碧华府、珠江太阳城广场，就是板块内的“差生”，就连许老板住的金碧华府也开始微跌。

至于成交均价下跌的板块，不乏有天河公园、东圃、黄村、东风东等强势板块的身影，就算有“天河宇宙中心”“越秀强学区”的加持，也逃脱不掉跌落神坛的命运。

黄埔区最为惨烈，知识城、科学城、老黄埔等三大核心板块，全军覆灭，科学城的跌幅更是跌至21.08%。

价格跌了，那成交量呢？

根据统计结果来看，板块内的带看量还“麻麻地”，但分化严重，主要有客户带看的小区都比较集中在个别，其他小区则无人问津。至于成交量，就一塌糊涂了。

通过2022年一季度（Q1）的成交量与去年一季度(Q1）的成交量对比，跟去年的成交量是天差地别，成交量相较于去年，全线下滑，还是“泥石流”式的。

诸如去年一季度成交都过百套的天河公园、东圃、滨江东、科学城、亚运城等热销板块，如今全部加起来都不足100套，你说惨不惨？

不过值得注意的是，近90天内，各板块的诸多小区都是0成交的，仅有个别小区有成交。

譬如珠江新城东板块只有跑马地花园和凯旋新世界枫丹丽舍有成交，还是零星的一两套。大体量的广钢新城也仅有海德公馆、保利曼城开了“荤”。

通看这些网红板块，跌多涨少，成交量还上不去。

要知道2021年，天河区二手住宅成交15290宗，环比下降8.0%，网签均价为54803元/平。这个结果，跟二手房指导价不无关系。换句话说，广州房价调控未满一年，其成果非常显著。

凉凉的行情一直蔓延到今年。

先看看广州上个月的成交数据，从2月4日-2月25日，三周的时间，广州二手房的挂牌量猛增，降价的数量也在不断攀升，全市已突破5500套，数量上翻了一倍。

二手房真的卖不动了吗？

从区域分布来看，降价房源比较集中在中心六区。

海珠、天河、白云、黄埔、番禺和花都区的成交降幅较大，介于40%～50%之间；越秀、荔湾、南沙、增城和从化区幅度较小，但也介于30%～40%之间。

2021年指导价出台后，不少盘源下调报价幅度基本在5%左右，多个盘源让利超百万。

其中，珠江新城板块受政策调控影响，市场氛围降温严重。珠江新城中区、西区的降价幅度甚至达到200万元降幅，挂牌时间基本也是2021年底到2022年初。

中介透露，这半年以来，上门客户减少2-3成左右，不少楼盘月度仅零星成交。

降幅大的房源以144平以上的非普通住宅为主；越秀、海珠、黄埔等区域也有房源降价超50万。

除了部分豪宅产品，老破小和学位房也是房价严重跳水的群体。

去年4月，黄埔区某位购房者以近480万购入的东荟城97平房源，不到一年时间，房价跳水，现在这套房源的挂牌价仅需400万，算上房东近一年投入的买卖费用和时间成本，业主“血亏“80万。

这跟板块内的供应量大有着密切联系，据克而瑞统计，2021年，科学城板块一手住宅网签6418套，同比大涨95%。

图片来源：克而瑞广佛区域

而受到政策调控影响，新房的备案价按在3字头，在新房价格的冲击下，二手市场明显不占优势。

像中海誉城南苑，80平两室的最新成交均价已达298万，与上次成交单价相差近42万元；越秀岭南雅筑，最新成交房源为今年1月的97平两室，同户型的房价跌了43万；时代春树里，93平的同类型房源，降了66万……

在一二手价格暗斗，板块新货供应量大是二手市场降价的主要原因。

再者，市场观望情绪浓，虽然看房次数多，但成交比例小。

比如，天河区的部分板块，一向受刚需青睐的东圃板块，2021年“盘多客少”，二手带看量、新增客户数量同比2020年亦净减约2-3成。

还有房价较高的天河区部分板块，房源降价幅度较大。

所以，二手市场还处于慢慢修复的过程，回暖？不存在的。

当然，乱世之中也有英雄，也不是所有板块都跌跌不休。

自去年广州出台96个小区的指导价文件之后，二手房市场普遍哀鸿遍野，价格一路火花带闪电的下滑。

但上述8个网红板块能挺过寒冬，甚至逆势上涨，八弟认为，这主要还是有以下几个原因：

首先能实现价格上涨的板块，主要还是在区位价值上有较大的优势。比如珠江新城栋板块和万博板块，因为处在CBD的中心位置，所以抗跌性强，在涨幅上，也远高于其他板块。总而言之，涨少跌多。

可能有人会说，去年珠江新城板块内的许多房源都遭遇“寒流”，不少业主恐慌抛售，保利心语内的某房源就直接降价120万元、利雅湾两周内下调100万总价，从1780万降至1680万……

保利心语一房源

这里八弟要说的是，指导价出来之前，广州二手房价就一直狂飙上涨，虽然调控给了房价当头一棒，但也只是掐掉了部分泡沫。因此，在一年的时间周期看，部分区域的二手房价还是涨的。

比如，珠江新城东的力讯上筑，成交均价在去年6月份曾一路跳涨，虽然在11月份时成交均价有所下滑，但价格仍然高出去年3月份4万/㎡。

其次，二手房价上涨的大部分板块，新房数量普遍较少。比如越秀的淘金、天河的员村、东圃等板块内，去年到现在，新增房源量少，没有外围区域那么内卷。

再次，部分板块内之所以能逆势上扬，也有补涨的缘故。比如白云新城板块，在过去较长一段时间，白云的房价基本跑输广州整体市场，直到最近一两年，才迎来补涨的机会。

这一现象，在白云新城的二手房价上也表现得较为明显。

像隆康花园，在2018-2020年市场较为火热的时候，其价格却一直较为低迷，直到2021年，该盘的二手成交均价才逐步上涨。

隆康花园

不仅隆康花园这样，同属白云新城板块的广信金兰小区也是类似。

广信金兰小区

当然，这些房价上涨的小区，也并不能代表市场回暖，可以触底反弹了。

因为，八弟认为，二手房市场的价格要想回弹，必须要带看量、成交量先活跃起来，成交量多了，价格才能慢慢上调。

而且，不论是一手市场，还是二手市场，虽然近期利好政策频出，救市目的明显，但多数购房者还是持观望态度，欲望低迷。

就如上述所统计的各网红板块的成交量，还是很“辣眼睛”的，想要翻身，还需要一些契机，一些时间，广州二手市场的“春天”，恐怕还没来到，你说呢？