辽阳房子好卖吗「辽阳河东有发展吗」

来源： 2024-03-10 10:17:05

前几天有同行问我，我这十几年的老地产人了，怎么写了这么多东西，就是没人看呢。我说这个好办啊，多学习学习人家济南小崔，不一定有多专业，但是做的抖音视频老百姓们喜闻乐见，大家爱看，这就行了。

闻道有先后，术业有专攻。大学教授写出来的专业书籍，堆满了数学公式和化学方程式，专业性毋庸置疑，但未必比头条抖音平台上一些科普类作者写出来的东西更受读者欢迎。

楼市自媒体人，也并非社科院、规划局、建筑队专业人士，虽然讲的是楼市，但本质上还是自媒体，所以专业性只是其中一个一方面，写出来的东西读者喜闻乐见，才是最重要的。把专业性凌驾于可读性之上，读者看不明白或者不感兴趣，那就自然就读者寥寥了。

那拍出来的视频怎么样才能让大家关注呢？

其中一个办法是，多向读者介绍青岛的若干现象级的“有故事的楼盘”，比如说售价10多万，卖了10多年连零头都没卖出去的莱阳路8号（开发商装B不成被反噬）、还有价格一跌再跌，除了便宜一无是处的维多利亚湾（购房者贪小便宜吃大亏），这种都成了一个社会现象，或者岛城段子的楼盘，只要讲得不是太错，自然会引发很多读者的讨论，推荐量、阅读量啥的，也就跟着上去了。

而在眼下，青岛最能“送流量”的楼盘，非辽阳西路上的远洋万和城莫属。它是怎样的一个楼盘呢？

论位置，它位于辽阳路和劲松四路交界处，扼守城市要道，论配套，着实还不错，有学校，有地铁，有商业。

论品质，低得发指，30多层房子，楼间距28米，层高只有2.9米，前高后低，压迫感十足，一个路由器管整个小区，早上10点太阳下班；地铁4号线就在小区下面进出站，刹车加速，震楼器了属于是，而且马上就要修辽阳路高架桥，噪音、尾气都不能少。

最重要的是，论价格，当年售价高达3万3，还被如饥似渴的购房者们一抢而空。

高昂的价格和诸多的不利因素同时堆砌在这个楼盘当中，让它自然成为青岛楼市反面教材，人送绰号“辽阳路上韭菜城”，当年哄抢这个楼盘的购房者，也成了大家群嘲的对象。

说得客气点，就是“韭菜城”适合预算比较充足，但是楼市知识极其匮乏，对购房毫无经验的那么一部分人。当然按照风水师一贯比较欠揍的理工科直男观点，说人傻钱多就行了。

怎么着，不服气是吧？高架路都规划了10年了，当年花500万、600万，买这个小区的时候，怎么不想着查查规划呢？到了房子临近交付才想起来友善地表达一下不同意见，这不是让全体岛城人民吃瓜群嘲看笑话吗？也难怪写这个楼盘的微头条和短视频，动辄就是几十万、上百万的推荐量、播放量。

作为楼市自媒体人，不趁着热度好好写一写著名的“辽阳路上韭菜城”，结果你不火，写出的东西没人看，还能怨谁？

一、”辽阳路上韭菜城“，之所以能成为青岛现象级“宰猪盘”，是由天时地利人和等很多因素共同促成的，不能一概而论，也不能简单的把帽子扣到开发商头上。

搬运一下介绍：市重点项目，2019年5月22日动工，同年9月28日开盘。项目位于市北区浮山后板块，南邻辽阳西路，北邻同和路。项目规划涵盖住宅、商业、公寓、办公等多种业态。项目占地面积57390㎡，容积率4.75，总建筑面积376387㎡，地上面积272604㎡，地下面积103783㎡，设有2637个车位。项目设计住宅108837㎡含公寓10884㎡，共859户。办公29544㎡，购物中心60000㎡，其他商业及配套面积19357㎡。该项目装配式建筑占比不低于30%，单体装配率不低于25%，是青岛市在建工程中建筑体量较大，业态形式较多的装配式建筑小区。

首先，“韭菜城”开盘的时间恰到好处，避开了所有的竞品楼盘。

有道是，韭菜城能割这么多韭菜，也需要天时地利人和。重要的是，它动工和开售的时间是2019年。恰好之前浮山后的金地悦峰、青岛印象畔等楼盘都已经售罄交付，而现在浮山后的东辰府、金茂府、金地华章等楼盘还没开售，也就是说，方圆几公里之内，这个楼盘找不到竞品。

价值决定价格，供求关系影响价格。既然整个浮山后除了远到黑龙江路上的大国璟以外，“韭菜城”基本上没有竞品，“辽阳路上我说了算”，那自然开发商要起价来可以信口开河，购房者只能捏着鼻子买。

其次，“韭菜城”赶上了爆炒学校资源。“疯狂输出家长焦虑”的“内卷”时期。

这个大家都懂，分析浮山后学校和教学质量的相关文章不少，对于一个城市而言，教育资源确实紧俏。配套优质学校的房子，自然会万众瞩目。

但如此众多不利因素堆砌之下的小区，即使有学校加成，是否值得高价购买，这个我给出的看法是否定的。具体原因，后面详细分析。

再次，“韭菜城”开盘的2019年，青岛楼市是一个刚刚开始退烧的时期，主城由于入住率高、配套资源较为丰富，楼市泡沫比较隐匿，甚至还能继续堆砌。

2018年4月18日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，这个史上最严限购令，一直持续到现在。

限购令一出，为火爆的青岛楼市当头浇上一桶冷水。挤破泡沫，过热的楼市开始降温实属必然。而首当其冲的降价区域自然是没有什么配套和人口，透支未来规划的郊区，尤其是上合示范区、蓝色硅谷这种远郊区。

但是，这个时候炒房的惯性还在，郊区干不动了，那就回来炒主城区。偏偏“韭菜城”的位置有炒作点，位于交通要道，楼下4号线，对面大市场，对不明所以的购房者——哦不，韭菜们，吸引力十足。

市场、地铁这些配套，到底是对房子的有利因素还是不利因素，这个需要具体问题具体分析，很明显，“韭菜城”的购房者，对此缺乏基本的判断。

再加上收了开发商广告费的楼市砖家，在边上煽个风，点个火，时不时地告诉大家，青岛房子冰火两重天，主城区房子不愁卖，尤其是浮山后、辽阳路供应稀缺，有钱要赶紧买，否则必将付出高昂的代价……

楼市砖家这么说，是当真不知道将来高架桥到小区第一排楼的距离只有不到30米这个严峻的事实吗？这是一个很严肃的问题。但是不管怎么说，韭菜们最终都争先恐后，到辽阳路上挨了“温柔一刀”。

二、“辽阳路上韭菜城”之所以吸引如此多韭菜“上钩”，关键还是在于，很多购房者对“好房子”的标准，存在误区。片面关心周边配套，而不关心房子本身的品质。

李嘉诚有句话：买房要看地段，地段还是地段。但是，什么样的地段才是好地段，他老人家并没有说。

实际上，对于住宅而言，一般而言是所在的片区人越多越好，但小区及周边人越少越好。具体来说就是八个字：出则繁华，入则宁静。对于配套而言也是如此。

而“韭菜城”最大的问题就是出则拥堵，入则喧闹，购房者片面强调了人多，有好学校，地铁站就在楼下，配套大商场。

但是这些人却没有想过，未来地铁4号线就在小区正下方加速、刹车，辽阳路上车来车往的噪音、尾气，震动，以及菜市场、大商场带来的三教九流……

实际上，过于贴近小区的地铁、商场对楼盘而言，是彻头彻尾的不利因素，前者和辽阳路、高架桥一样，会增加小区的震动；后者对小区的业主层次、圈层带来了很大的不确定性。

至于学校，应该说，浮山后二实验中学和65中的升学状况还是很给力的，这也是各路鸡娃家长拼死选择“韭菜城”房子的原因之一。

但是，不知道各路身经百考，脱颖而出的同龄人是否有跟我一样的看法，那就是很多家长，往往只关心孩子的考试成绩，却不关心孩子的身心健康。

楼间距28米挡光严重，容积率4.75绿化率不到20%，层高只有2.9，高架、地铁的噪音、尾气、震动管饱的小区，孩子是否生活不压抑，能否得到良好的休息和睡眠，都是一个严峻的问题。而这些比分数更重要的东西，诸位望子成龙、望女成凤的家长们，似乎并没有考虑到！？

更别说，开发商口口声声说5000块钱的精装标准，好像空调还需要业主自己装，而且只有1块多的物业费嘛，小区的物业标准……

说实话，除了身在浮山后以外，“辽阳路上韭菜城”的品质，作为一个楼市自媒体人，我甚至找不到什么亮点。各方面的品质被今年开盘的金茂府悦府，拿捏得死死的。

而金茂府悦府的价格嘛……

三、“辽阳路上韭菜城”自住的品质太低，所以坊间很多人的看法是：这个楼盘将来一定会出现很多业主把房子租给周边市场摊主、商场店员、甚至开民宿的情况出现。将来二手房的崩塌是可以预见的。

“韭菜城”已经成为青岛楼市典型的反面教材，但类似的楼盘在青岛并非没有先例。最典型的例子，是宁夏路-山东路交界处的博思公寓和新园公寓。这两处房子虽然冠“公寓”之名，实际上是大产权住宅。它们的情况怎么样呢？我们也到实地考察了一下。

首先映入眼帘的，新园公寓的1-3楼，已经是开成了迦南快捷酒店，4层以上才是住宅。

而不出意外的是，新园公寓小区和金都花园一样，都是商住混搭的模式，比如说13层是一家公司，而14层就是私人住宅。

这种住宅/商业混搭的小区，品质是所有小区里最差的，甚至不如一些老破小。因为很多“老破小”社区，圈子都比较固定，很难打破，业主们相当团结。而这种混搭小区，团结是不存在的，相反，无论什么人都能进，物业无法开展，小区品质和安全都无从谈起。

所以金都花园才能以近邻五四广场的位置，创造了2万单价卖不出的尴尬。新园公寓更甚。

为什么这种小区一定会出现住宅/商业混搭，关键就在于紧邻高架路、立交桥的位置，声音嘈杂，不利居住和休息，但交通便捷，对于工作还是非常合适的。

那么紧邻高架路的新园公寓到底“噪音有多猛”呢？我站在小区17楼北侧的连廊上，用手机分贝计测试了一下，答案是91分贝上下，如果紧邻小区的8号线工地打桩的话，能够达到112分贝（不考虑临时情况）。

对，就是下图拍摄照片的位置，博思公寓对面新园公寓某栋17层北侧连廊，手机测得噪音为91分贝，等于汽车按喇叭的水平。即使这个分贝计不准，扣掉20分贝，71分贝上下，实际上等于一个人在你耳边不停的大声吆喝的水平，而现场实际的感觉也是差不多。

手机分贝计结果如下：

那么，位于市南区，交通要道，未来也是地铁8号线宁夏路站路口的博思公寓、新园公寓的二手房情况怎么样呢？

只能说，不太好，还不如金都花园呢。2018年楼市最高点时候成交单价不过1万3，今年成交的价格，已经跌到了1万2，这个价格，已经被即墨、胶南按到地上摩擦了。

路对面的博思公寓因为物业服务好，三教九流相对比较少，所以成交价格勉强能摸到2万附近，但也不能再高了。

查了一下博思公寓和新园公寓，对口宁夏路小学和51中，虽然不如59中，但也不是太差，只能说：

这种房子，就是隔壁重点学校都救不回来。

还是那句话，理性的家长，不可能只看孩子的考试成绩，不管孩子身心健康。91分贝的噪音，你愿意你的孩子天天生活在这样的环境之下吗？

博思公寓，新园公寓的境遇，未来“辽阳路上韭菜城”，几乎百分之百会复现。如果到了晚上，辽阳路高架路上有赛车小哥改了排气炸个街……只能说业主自求多福。

所以，大量业主不堪噪音和挡光，把房子出租，将是可以预料到的结果。那什么人能接这个房子的盘，大概率不是重视教育的学生家长，而是对面浮山后民生市场的摊主、商场工作人员、普通打工者，以及民宿经营人员……

算了，不说了，“韭菜城”小区业主得做好楼下邻居连夜穿烤肉，或者早起熬酱货的酸爽，还有，从小区规划图上也可以看出来，未来商场餐饮区域的排气，能够不影响小区后排几栋楼的概率，很小。

因为紧邻高架路，立交桥，噪音太大，三教九流嘈杂，新园公寓二手房1万出头，博思公寓二手房刚刚摸到2万，但这两个盘至少是没有28米楼间距，采光没问题，地铁也不至于能“震楼”。那未来“辽阳路上韭菜城”业主的二手房，不利因素比这两个小区还多，能卖多少钱？

可以这么说，虽然在青岛主城区，房子买新不买旧是铁律，但“韭菜城”完全属于个例。

毕竟现在青岛主城购房已经是以改善为主，扩大居住面积，提升居住品质。“韭菜城”因为品质太低，不利因素太多，很快就会出现业主再改善的大潮。因此能否卖得过附近老破小二手房的价格，很难说。

买房，是人生大事，掏空“六个钱包”。如果不做调研，盲目下手，购房者们往往会付出惨重代价。

前有胶州上合、即墨蓝谷接近“腰斩”，购房者们高位站岗，后有维多利亚湾，超高层46%的公摊，业主买的不是房子，是碉堡。

即使在主城区，房子品质太低也未必会保值，“辽阳路上韭菜城”就是典型案例。这个小区将来二手房能不能卖出2万5以上的单价，我是心中存疑的。这个价格为啥不买竹韵山色？为啥不买东城国际？鲁信长春花园、鲁信含章花园的二手房不香吗？接这个盘的人，为什么非要在这里欣赏高架桥的噪音，体验地铁的震动，以及早上10点太阳就落山的暗无天日呢？

但是，当年这个小区的单价，可是3万3，还得抢才能买得到，这赔钱的速度，可不比蓝谷和上合慢多少。