法拍房背后的血泪史「媒体文阅读」

最近，多家媒体报道转载，阅读量超过23万的“写给法拍客户的一封信”，究竟揭露了哪些秘密？给光大法拍客户提供了哪些非常有价值的内幕消息？

商业街探案发布了一封公开信，当然，发布公开信这种事情并不少见，很多平台都会在开年或者年终发布很有温度和情怀的致客户的一封信，但是，这封信却完全不同，我们来看看~

转载：探案 | 靠谱的辅拍机构，不但要专业，也要懂得舍弃。

2021年，瀚海法拍网给用户写了封信。

企业给公众发公开信是常见的事儿，一般都会写得比较有温度，谈谈感恩、回馈、价值观什么的，像贝壳找房在2020年8月上市的时候，CEO彭永东就写了封信，叫《坚持做难而正确的事，时间看得见》，抛开有网友评论说“坚持的是高中介费”不谈，从标题到内文，是十分漂亮的。

而瀚海法拍网（以下简称瀚海）的信，就显得比较硬核和唐僧，像个老干部在做调查报告，认认真真的把公司的各种数据列上，连学术论文列表也有，甚至提醒用户，可以去北京工商局等网站去查自己的底细。

这是为什么呢？

除了让客户去工商局查自己的底子，瀚海法拍网的信还写了啥？

阅读公开信的开头，抛开“砥砺自生辉”这类场面话，我们可以看到这几个关键词：辨别真伪，选对辅拍机构，远离风险，而信件最重要的部分，也是如何判断辅拍机构的可靠性。

信中列了6个指标：背景、人员、规模、背书、专业、成交。

其中背景、背书是直接看辅拍机构的资质。

瀚海是新领域里的老玩家。2016年8月2日高院出台网络拍卖政策，瀚海于2016年10月注册并启动法拍行业的用户服务运营，正式介入司法房产拍卖辅助服务领域。

此后，瀚海陆续获得了中国拍卖协会理事单位等多家机构的认证，成为国有4大AMC及13家地方持牌AMC的在京开展业务的不良资产服务商，合作协议都是对外开放的。同时，瀚海有自己的党支部，也和各类银行、律所等有良好的合作关系。

后来，随着法拍领域越来越热，不少企业杀入后，本身资质就不行，还想伪装成专业、资深的机构，所以会购买营业执照，甚至多次进行公司名称和股权变革，说难听点，就是装成资深机构吸引客户，有了纠纷，换个身份再包装一下，继续干。

至于人员、规模、专业能力三个维度，其实是一回事，传统的房地产中介本质上是信息驱动的，满大街跑的中介小哥是做服务信息的获取和维护，但是司法拍卖不同，链条多、风险高，需要基于人力的服务驱动，而人力的价值来自两个方面：一是专业能力，决定服务质量。二是具有专业能力的人员的数量，决定服务规模。

公司的专业能力往往来自带头人的专业能力。

瀚海公司的总经理曹辉是管理学博士、国家经济师，研究司法拍卖和不良资产处置多年，每年都会有相关的研究文章发表到国家重点期刊，比如发表于国家重点期刊《现代信息经济》（2019年7期）的《法院网络拍卖过程中常见法律问题解析》、发表于国家重点期刊《法制与经济》（2021年11期）的《关于司法拍卖中不动产交付问题的研究》，从标题就能看出来，都是针对法拍房领域的重点、难点问题的研究，不是为了研究而研究的。

至于人员数量，北京目前月增法拍房700套，瀚海对接客户的专业法拍经理超过110名，中后台技术支持员工超过70人，能够保证对每一套新增的司法拍卖房产，在48小时内就有责任到人的进行详细的房屋风险尽调，然后交由公司的法务部进行2次以上的审核。

另外一个值得关注的是五险一金。瀚海超过180名员工，每个人都在入职当月签订正式《劳动合同》、缴纳五险一金。

可能有人会问：给员工上五险一金不是企业应该尽到的义务吗？怎么还拿出来说事儿了。要知道，很多不正规、甚至非法的辅拍机构一般是不给员工上正式合同的，出了事儿可以推诿给临时工，所以，注意公司和员工之间的关系，对用户来说，是区别是否正规、合规的辅拍机构的重要指标。

最后就是成交量，属于最硬的，能够直接从结果看出来一个辅拍机构到底靠谱不靠谱的指标。瀚海自成立以来，成交法拍房总额近100亿，成交法拍房逾千套，每个案例都有客户的真实评价可以查询，也就反映出了公司的专业度。

所以，最后看来，这样一个略显“奇葩”的致客户信，却可能是购买法拍房的安全说明书。原因嘛，也不复杂，就两个：

1、法拍房风险比较高，必须找到专业靠谱的辅拍机构。

2、市场上的李鬼比较多。

法拍房水深坑多，要把风险扼杀在摇篮里

业内有句话：每一个法拍房背后，都有一部血泪史。

法拍房，顾名思义，就是法院拍卖的房产，主要来源是因为商业贷款、民间借贷、司法没收和无主财产产生的房屋拍卖。一般来说价格比较低，起拍价通常为房屋评估价7折左右，一拍流拍后继续降价20%， 税费远低于普通二手房交易，还能银行按揭贷款，且经常有二手市场见不到的核心地段的好房出来。

近年来，法拍房市场增长很快，瀚海数据研究院的相关数据显示：2022年1月北京法拍房成交233套，成交总额突破21亿元。成交面积8.23万㎡，环比涨13.54%，套均参拍人数创近5个月新高。

而且，往后看，因为各种各样的原因（至于为什么说各种各样的原因麻烦读者自己领悟，说多了不太正能量），法拍房市场的空间会很大。

当然有人要问了，这么好？那我去捡便宜行不行？

行！但是没有准备的话，肯定不行。

首先还是僧多粥少的问题。

瀚海数据研究院的相关数据显示，2022年1月，北京市法拍房共计有1371人报名参拍，平均5.88人争抢1套法拍房。从套均参拍人数看，参拍人数环比上涨4.26%，争抢热度有所加剧。

同时，拍卖也是个技术性问题，什么时候拍，多少钱拍？要不要等流拍？这都不是没经历过的小白能搞定的。

其次，就算拍下来了，很可能更大的麻烦在后面，因为法拍房里的售后问题多。

拿清退来说，过去，有些法院在拍卖的时候，会在公告里写明是否负责清退，也会直接把清退困难写上，比如类似“被执行人一家在该房屋内居住，腾退面临困难，请慎重做出竞买决策”。

而如果很多人不仔细看公告，或者看了公告不当回事，买了后就发现麻烦来了。比如知乎上就有个问题，说是房主失联，房客和房主关系复杂，拒绝搬出，而且拿出来一份20年的租赁协议，宣布租金一次性付清，说白了就是钻民法典里“买卖不破租赁”的空子。

然后这个问题就要从两个方面看了：

理论上，合同涉嫌造假，新房主的合理、合法诉求一定会得到支持，但反过来，后续要牵涉到很多的时间和精力处理， 房客一哭二闹三上吊怎么办？我们不是美国可以警察上门直接击毙（近期美国就发生了公寓被物业拍卖，清退华裔女房客时，警察开枪击毙的事件）。而万一房客是个80、90岁的老人，真在房子里出什么事儿，以后房子住还是不住？

而这个问题可能还是辅拍房里比较简单的，现实里还有更多不确定性的因素，比如牵涉到多方的利益、情绪，不小心就可能把问题复杂化，引起来更多的矛盾。再比如房子背后有一些产权方面的历史遗留问题，都是需要时间和精力去解决的。

总之，这里面有法律、金钱、道德、人情，甚至可能还有一些灰色地带的东西，就不讲太多了，买法拍房，重点其实不是买，而是尽职调查，但是个人显然是不知道方法途经，也没能力去做尽职调查，所以就需要有专业的辅拍机构来做这个事儿，把风险扼杀在摇篮里。

但是呢，当用户希望找辅拍机构把风险扼杀在摇篮里的时候，可能想不到的是，这一步本身就可能是最大的风险。

所以……这封“奇葩”的信，原来是买法拍房的安全说明书？

为什么说找辅拍机构可能就是最大的风险呢？

因为这个行业里有一些李鬼或者不那么专业正规的机构，本身就没有什么服务能力，而且为了成交，可能会对客户隐瞒一些法拍房的售后问题，到后期清退阶段，没准能一鱼多吃。而这种自身利益最大化的行为，不止会导致客户财产损失，也可能带来无尽的精神痛苦。

这就是这个领域特殊的地方：公司的当前利益并不总是和客户利益统一的，甚至有时候会有冲突。

另一个角度说，放弃一些当前利益，才能服务好用户，把生意做成就。

拿瀚海来说，瀚海虽然具备很强的专业能力，但是在服务口径上是很注意的，会强调尽职调查的重要性，表示有坑的房子不建议购买，而不是拍着胸脯说，放心买，清退、产权过户啥啥都没问题，这种能够承认自己“不足”的机构，反而是靠谱的。

那可能有人会问，为什么靠谱的机构没有把不靠谱的机构淘汰呢？

首先，我们在前面说过，整个在线辅拍领域在2016年兴起，相对而言，其实算是个很新的领域了，新领域诞生时，一定会有一波野蛮生长、鱼龙混杂，直到行业老大一统江湖、或者行业建立一个标准。

但这个领域内，要出现一个统一的标准，或者垄断性的老大，短时间内很难。我们也在前面说过，很多传统房产中介是信息和交易驱动的，这类便于快速整合、在全国扩大规模。

而辅拍市场的服务链条很重，就像瀚海在公开信里说，房源一定要经理在48小时内做详细的尽职调查，同时由公司法务部审核。然后是全程辅助用户选房、买房，特别是拍卖过程。最后，尽管前期在选择房屋时已经规避了大部分风险，但后续的产权办理、腾退等仍然需要专业人士的介入。

这种重服务领域的区域壁垒是很强的，这有点像装修业，极其分散和零碎，所以不太可能有头部公司把一个地域市场吃掉，更不用说全国了。瀚海就是专攻北京领域，而全国其他地域，也都有自己的“地头蛇”在深耕本地。

那么对用户来说，重要的就是把本地靠谱的辅拍机构和李鬼们区别开， 也就是在信件里提到，要关注机构的经营基本面，背景、人员、规模、背书、专业、成交，这个容易忽略，但是做起来，可比调研法拍房容易多了，毕竟网络上有各种公开渠道可以查询，瀚海的公开信也列举了这些渠道。

所以，尽管瀚海的重心在北京，但这封信，其实值得全国所有关注法拍房的用户，都认真看看。

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