上海房产价格洼地「上海二手房源减少」

今年7月，莘庄的天荟以14万单价成交。

再一次刷新了外环外房价天花板。

随着上海多中心化的发展，更多的外环外板块开始突破环线论的壁垒。

单价直冲十万，甚至更高。

以前，外环外是刚需上车的最佳选择，如今却变得高不可攀。

今天我们来盘点下，上海哪些外环外的板块，已经在破十的路上，越走越远。

莘庄：外环外天花板，领涨的发动机。

毋庸置疑，莘庄是闵行永远的老大！

从94年闵行政府自掏腰包，将1号线终点延长3站到莘庄开始。

这个地方就成为外环外第一个起飞的板块。

现在轨交除了1/5/12号线，板块范围内还有一条规划中的的15号线。

以及已经开工的嘉闵线，直通虹桥交通枢纽。

4轨 1线的王炸，在其他外环外兄弟面前，莘庄从吊打，直接改为绝杀。

莘庄已经升级成为与世纪大道、龙阳路一样级别的交通枢纽。

莘庄的商业更是遍地开花，没啥好说的。

论教育，闵行本身就是上海的教育高地。

一梯队闵行实验小学，莘松中学；二梯队莘庄镇小学、以及莘城学校、莘光学校这样的九年一贯制公办学区，也是让莘庄房价坚挺的重要原因。

目前，13年房龄的好世鹿鸣苑，成交单价已经突破10万。

19年开盘的地铁上盖天荟，当年7.1万的均价。不到四年的时间，二手房成交14万。

几乎是翻了一倍。

莘庄，已经从之前承接市区外溢的刚需板块，升级为可以反哺周边的城市副中心。

唯一遗憾的是，莘庄后续没有什么住宅用地推出。

但不影响莘庄成为继续领涨闵行甚至周边板块的发动机。

唐镇：张江的后花园，高薪人群买单。

依托张江近百万产业人群的居住需求，唐镇是妥妥的赢家。

论规划，它属于第四代国际社区，整个城市界面清一色的次新房和新房。

也是浦东为数不多的，有大体量中高端住宅集聚的居住区。

论交通，穿城而过的2号线，贯穿虹桥和浦东两大交通枢纽。直达张江、陆家嘴、静安寺…

通车的龙东大道贯穿外环、中环、内环，再一次减弱唐镇外环外的地域标签。

如果说此前，唐镇的起势，赢在张江的辐射和板块的中高端规划。

那么到后期，唐镇的产业，是浦东下一个十年的重点发展对象。

唐镇拥有金融 科创两大重磅产业，自身又拥有中高端居住规划；

高收入人群 中高端居住区。

唐镇的房价至少还能领涨浦东10年。

目前，板块内标杆绿地玉兰花园成交单价已经在11万上下徘徊。

仁恒东郊花园的挂牌价也突破十万。

浦东购买力最多的就是码农和金融民工。

有优质学区和产业规划的地方，就能成为房价高地。

唐镇的唐城福外，建平培德，都是比较优质的学校。

所以，高素质人群的购买力多强，唐镇的房价就有多高。

浦江镇：弃子翻身，靠的不是亲妈。

近几年涨势最凶猛的板块之一。

一条8号线贯穿南北，3站直达前滩，可以说是前滩的后花园。

得益于前滩的崛起，这里的房价也跟着起飞。

浦江镇的浦锦街道，不仅是整个板块的居住天花板。

也是整个浦东不可多得的低密度中高端居住区。

目前板块内最高的单价已突破10万。

论教育，上师大附属闵行第三小学和第三中学，口碑非常好。

论医疗，板块内有2个三甲医院。这种医疗配套除了市中心几个区域，中环外绝无仅有。

论商业，浦江城市广场和360也能满足日常所需。

论交通，除了8号线，南北高架的通车，也让浦江快速融入浦东，5分钟直达前滩。

关键是浦江镇手上还有大量的土地储备。所以天花板还能被拉的更高。

加上浦江镇的沿江预留10平方公里滨江预留带，为浦锦居住区锦上添花。

前滩只要继续发力，这里就不会涨停。

华泾：徐汇下只角，后发者的逆袭。

徐汇最偏僻的地方，紧靠闵行。

基本上是徐汇最拉跨拖后腿的“下只角”。

板块内标杆中海瀛台，印象欧洲，目前单价已经突破10万 。

这么猛的主要原因是后发优势。

华泾手上还有大量的土地储备，有发展空间。

这两年刚引入的高安路一小华展校区，徐汇中学南校和上汇实验，加强了学区的属性。

板块内15号线已经开通。后续还有19/23号线以及机场联络线。

华泾也会成为四轨交汇的板块。

跟着徐汇混，果然不一般。哪怕在外环外都不会让你硬件拉跨。

徐汇滨江商务区建成后，作为距离仅3公里的华泾，会引入更多的高收入群体。

2019年龙湖天街的开业，也弥补了商业空白。

上海2035总规划中，将徐汇全境纳入主城区。

徐汇2035规划中，以漕河泾、北杨、华泾为代表的高能级科创集聚带。

产业傍身，也让整个板块飞起的毫无阻碍。

七宝：学区加持，后劲乏力。

七宝的教育资源非常有竞争力：一梯队的民强小学，以及最好的民办七宝外国语小学。

七宝中学的升学率据说可以达到私校水平。

论交通，9号线贯穿板块，6站直达徐家汇。

论商业，七宝万科，七宝商城以及汇宝购物广场等，实力不输市区。

除此之外，还有1000多年历史的七宝古镇为板块增加了浓厚的历史底蕴。

新和旧的商业形式结合天衣无缝。

区域内标杆皇都花园，学区的加持，目前已经十万单价。

七宝的短板也很明显：

首先就是飞机噪音无法改变。其次因为航空限高，阻碍了界面规划。

关键是后期也没啥规划用地。

板块内2010年前后的次新小区太少了，大多都是老商品房。

现在买入大部分是考虑学区，综合实力的话，七宝的竞争力没有那么强。

吴泾：学区敷衍，破十昙花一现。

吴泾产业很强，有英特尔、商飞、可口可乐等大牌企业。

靠着华二附属的学区加持，紫竹半岛花园成交价曾经一度突破10万。

但这个地方毕竟距离市区实在太远了。到核心区域尤其不方便。

板块内商业配套也欠佳。

华二只对口紫竹，学区的利好范围有限。

加上后期华二的考试成绩差强人意。

如今紫竹已经从顶峰的10万回落至8万多。

目前单价过十万的外环外6个板块中，4个来自于闵行。

其实，闵行的春申板块，也已经在10万的边缘摩拳擦掌。

闵行从之前的闵大荒，到现在的妥妥大赢家。

除了闵行本身就是上海教育强区。

更重要的是，上海发展始终呈现地倾西南之势。

上海2040规划中，上海西南的发展轮廓逐渐清晰。

莘庄和徐家汇副中心、徐汇滨江商务区、紫竹高新技术产业开发区共同组成了西南实力强劲的矩阵。

矩阵以外环外为主战场。集商业、教育、科创、金融、居住为一体。

随着产业发展，市中心概念已经非常弱化，板块各自为王的时代，已经开启。

当年看不上的外环外，已经高攀不起。

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