2020年太原楼盘「2020楼市」

来源：山西晚报

2019年，太原楼市增添了不少新房企面孔，各大开发商集聚在这个内陆省会城市，开启“群雄逐鹿”的楼市大片。进入三月，省城各大开发商开始紧锣密鼓推新，一大拨纯新盘蓄势待发。

2019年，太原楼市增添了不少新房企面孔，各大开发商集聚在这个内陆省会城市，开启“群雄逐鹿”的楼市大片。进入三月，省城各大开发商开始紧锣密鼓推新，一大拨纯新盘蓄势待发。

与去年同期相比，今年供应大增。那么，今年太原会有哪些新盘亮相？六城区新项目分布情况如何？市场推出的新产品有哪些？价格会在怎样的区间内波动？带着这些问题，进行了走访。

据不完全统计，太原楼市今年将有18个纯新大盘入市。在区域分布方面，万柏林区有7个，小店区有5个，晋源区有3个，迎泽区有1个，尖草坪区有1个，杏花岭区有1个，物业类型颇为丰富，包括普通住宅、公寓、高层等，此外还有诸多棚改旧改片区正在进行规划建设中。

万柏林区7个项目的情况分别是：恒大御湖庄园预计4月份开盘、阳光城并州府2月已开放展厅、融创太原府售楼部尚未正式开放、中国铁建·西府国际也于2月开放营销中心、中海国际社区展厅本月开放、华侨城煤气化项目和红星天润目前正在筹备中，暂无开放时间表。

小店区有5个项目，保利东郡2月已开盘、恒大天宸（小马地块）预计下半年入市、绿城太原广场待售、当代万国府MOMA预计10月开盘、碧桂园玖玺台预计上半年开盘。

晋源区有3个项目，海尔海逸公馆去年年底开放营销中心、样板间，富力珺悦府预计本月开放展厅、6月份开盘，万科公园大道预计4月入市。

其余的三个城区，均只有一个纯新盘。尖草坪区碧桂园朗悦湾去年年底营销中心已开放，预计3月中旬开盘。迎泽区中国中铁·诺德城已于1月开放营销中心。杏花岭区融信**之城即将入市。

今年春节前后，太原楼市进入成交淡季，但与此相对应的是太原土地市场成交活跃度上升。春节长假结束后，太原万柏林区、晋源区、小店区多个热点区域地块成交。而楼市第一季度活跃区域同样是这三个区域。

走访市场后发现，从今年预计新入市的房源物业类型来看，有高层、洋房、别墅、大平层、公寓、商铺等，产品类型丰富。但物业形态主要还是以住宅为主。从项目类型看，既有高端盘，也有高性价比普通楼盘，购房者选择空间较大。

住宅方面，中铁诺德城，碧桂园朗悦湾、阳光城并州府，主推刚需、刚改户型；恒大在山西首座“庄园系”低密度大盘，打造建面约79-141平方米小高层；当代万国府MOMΛ，黄陵城中村改造项目，将成为继太原当代万国城MOMA后打造的又一高端绿色科技舒适节能住宅区。

商业类产品方面，已经运作多年、备受期待的绿城太原广场将于今年正式亮相。该项目位于亲贤长风商圈，总用地面积约234.9亩，将建设成为集商业、居住、休闲购物为一体的、超百万方的新型城市商业综合体项目；中海国际社区将在迎泽西片区打造总建面约200万方的超大综合体，填补西山区域内缺少大型综合购物体验中心的空白，多样商业产品供投资者选择。

从市场供应总体情形来看，省城今年的新增供应仍然以居住为主。仅“居住需求”而言，各项目在满足业主住有所居和优化居住环境的标准差异明显，刚需和改善的产品品质层次更加分明。家庭处于成长状态中和稳定状态下的生活方式也区别不小，由此来看，各项目供应的住宅产品形态丰富多样，可覆盖业主多元个性的居住需求。

山西晚报记者获悉，今年省城入市的产品不仅种类众多，户型设计也更加优化。比如强化次卧的父母房功能，并在次卧设计干湿分离的独立卫生间。三居户型中，两居加客厅朝南向阳的户型比例大幅增加，更受欢迎。

业内人士介绍，万柏林区、小店区、晋源区的土地储备很丰厚，商业设施崛起提质更迭，由此带动商品住宅价格明显上涨。尤其是道路路网等配套成熟，距市中心较近的板块价格增长迅速，预计下半年这些板块中的开盘项目将会备受青睐。

多个等待入市的新建住宅项目，目前均在等待办理预售证，项目展厅、沙盘和样板间将在近期陆续亮相，正处于前期排号蓄客阶段。对于何时能够开盘，项目置业顾问多表示“现在预售证难拿，具体时间不确定”。

而对于购房者如何进行排号，梳理发现，主要可分为查验资产排号、无条件直接排号、购房者向合作银行定额存款、购买一定金额的“理财产品”等多种形式。等到开盘后，开发商即会组织前期排号的客户进行摇号选房。

在上半年迎来大批新房源入市的同时，多个刚需改善型楼盘项目已经蓄势待发，做好了充足的入市准备。

多个房地产行业分析师和营销负责人告诉记者，在当前的政策背景下，项目申领预售许可证除了需满足必备条件外，备案价格也是监管部门关注的重点。一位负责人透露，一些报价较高的项目申领预售证的过程会比较长，比较难拿到证。此时，为了按照原有计划推盘，开发商需要和监管部门沟通拿证，同时还需要积极蓄客，以便开盘之后能迅速清盘，提高回款速度，弥补申领预售证耽误的时间。

“去年四季度开始，项目基本上没怎么卖，一是市场不好，二是价格定太高的话预售证也拿不下来，索性就没怎么卖。”杏花岭区某大盘项目的销售负责人对记者表示，但为了回款任务和业绩冲刺，手中的房源也不能老攥着不动，最近楼市开始企稳，项目正准备推出新房源。

可以预见的是，新房市场房源将逐渐开闸，太原楼市将进入供应加大的新阶段。对于刚需改善型楼盘来说，是赶在即将到来的大量新房上市之前入市？还是继续观望，等待各楼盘开盘时间确定后再做卖房计划？

在采访中，不少项目营销负责人表示，市场疲软会影响房企项目的入市欲望和推盘节奏，但一些企业出于业绩考核，仍然保持着一定的入市项目数量和推盘节奏，这也使得市场上会出现高性价比楼盘。

记者了解到，由于去年下半年成交走淡，房企以价换量，刚需类产品去库存明显，改善型产品纷纷积到了今年销售。无论是老盘新房，还是迟迟未入市、已经到了开盘“临界点”的项目，改善类产品也将成为今年太原楼市的新盘供应主力。目前，此类产品的选择空间大。

购房者们除了关注项目信息，更多的是关注价格。上周，某大牌开发商宣布，该品牌所有在售项目，包括住宅、公寓以及写字楼，均可享受9折左右的（受备案价影响价格除外），商铺的可达8折。

紧接着，不少开发商跟风，来了一波较猛的打折促销。业内人士表示，从去年到今年楼市调控之后，尤其是去年下半年至今，开发商已感觉到巨大的销售压力，资金回笼是房企考核业绩的首要问题。此时，不少开发商认为市场在运转方面需要调整，改变原有模式所以很多开发商喊出“活下去”的口号，开始大规模启动降价促销措施。

今年的这波优惠活动在3月份陆续落地。这当中，大牌开发商的价格和优惠更为透明，政策全国通用。需要业主注意的是，大品牌的价格政策根据不同城市、不同项目会有所差别。业内人士透露，在房地产业宏观调控措施不放松的情况下，开发商全年销售任务压力大，第一季度促销力度较大也在意料之中。另一方面，开发商前两年拿地后库存较多，相关费用的支出导致其资金链吃紧，回款压力增大，这也是大手笔推出全国销售任务的原因。

在太原楼市，品牌房企对市场把握较为灵活，并且有一定的品牌影响和推广效应，市场降温时出炉的降价促销营销手段，在推动去化销售的同时也带动着更多中小项目跟风促销。

事实上，对于年初的开发商们来说，资金压力并不是很大，主要是考虑到后续的不确定因素，以通过降价促销来提早冲击业绩回笼资金，来防范未来的风险。

据业内人士分析，因调控政策、市场需求、金融杠杆、土地成本、业绩压力等多种因素影响，造成楼市冷热的因素越来越复杂，不能用简单的涨或跌来评价。从去年行情来看，今年销售情况依然不会太乐观，开发企业仍然采取以价换量，降低利润率、提前回款确保现金流的销售策略。

2019年前两月，尽管房地产市场仍被低迷氛围笼罩，但部分城市还是露出回暖迹象。一些城市新盘供应量开始加大，调控政策略有放松，市场各方的热情纷纷被调动，开发商的热情也蔓延到了土地市场。在太原亦是如此，春节过后，太原土地市场出现两波活跃行情。

此外，春节后，多个城市出台人才落户政策，楼市调控“松绑”信号被社会各界人士加码、放大。同时，不少城市新盘集中入市，成交低迷期累积的购房需求也在近期得到释放。在圈内人士的朋友圈、微博上，纷纷能看到置业顾问、中介机构借此机会纷纷放出“抢购、抢认 筹”的消息，今年楼市的小高峰仿佛一触即发。

“通常，每年的3-5月是楼市一年中的第一个小高潮，这段时间被业内视为一季度重要的销售时点。”业内人士李先生认为，随着市场推新项目入市，省城房地产市场将进入新一年活跃期，“3至5月的成交量增、价格微涨，到二季度末可能又因各种因素，重新回落。”

近两年，太原楼市的改善型产品比重越来越高，表现为两室产品接受度越来越低，三室及以上的产品热销。“因为两室对应的家庭结构就是三口之家，人口政策调整后，夫妻俩养育两个孩子的概率很大。”三居产品成为市场主力，这成为楼市未来库存补给的重点。

就目前太原楼市的供应来看，供应量仍然呈现阶段性不足的特点，库存消化速度稳定，消化和周期缩短，价格上行压力较大。但从2018年成交土地形成的新项目入市计划来看，多数项目会在2019年下半年或年底入市，届时供求矛盾和价格增长的势头会得到逐步缓解。

关于2019年太原楼市趋势走势，易居房产张明曾有一定的推论。如果有兴趣，欢迎大家点击阅读：

2019年太原新房和二手房楼市趋势和大胆预测（太原旅居地产张明原创）

2019年太原二手房市场走势动向！浅析买家“葱价”和卖家“钻石价”的博弈

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