东二环豪宅「中东豪宅」

2003年1月20日，老107国道旁的工地人头攒动，会展中心的奠基正式开启了东区的建设。

当时的郑州市区人口不过286万，城镇化率仅57%，轰轰烈烈的造城运动下，楼市驶入快车道，东区进入1.0时代。

绿城百合、温哥华山庄、联盟新城、顺驰第一大街、绿地老街、永威翰林居

最终形成了上个十年郑州最为纯粹的富人区，紧邻CBD、四面环水、低密改善、配套齐全。

怎么看都好。

可随着高铁商务区崛起，北龙湖产品入市，天赋路老洋房的辉煌进入倒计时。

房龄老、停车难、物业懒散，old money加速逃离，跨过东风渠，挺进北龙湖。

抛开联盟新城三期的别墅不说，这个均价3万的片区，正在东站与北龙湖的夹缝之中尴尬的生存。

买家首先感受到了这份颓废。

小K，33岁，我的资深酒友，自去年初就有换房打算，可当拿着真金白银逆流而上时却不得不再次犹豫，如今4.9的利率，他终于下定决心搞一套东区。

首付130w，孩子1岁，改善置业。

减配、停工、延期、烂尾的负面抖音刷多了，小K整个人都被弄得不自信了，铁了心买二手房，因为和媳妇的首次约会是在熙地港，所以对附近的洋房有种天然的好感。

他曾无数次开车经过农业东路，却从未进入过周围小区，只是偶尔会对当年4000的入手价而感慨：

——我爸那时候咋不买一套呢！

可当真正走进昔日仰望的豪宅，才发现小甜甜早已变成了牛夫人。

外立面脱落、绿化景观衰败、公共设施失修、物业工作懒散……

一边感叹多年前竟有如此设计，错落有致的景观排布、270°采光的阳光卧室、露台阁楼的超大赠送、秒杀北龙湖的楼间距；

一边被岁月在小区留下的伤痕，分分钟原地劝退，阴暗的走廊、摇晃的电梯、祖传的大白墙、过气的装修；

同时他又一次真心体会到了物业的重要，再想到现在小区里的游击队物业，心里默默骂了娘，这一回说啥也得让保安给我敬个礼！

交房已经13年的永威翰林居，门禁严格、内部干净整洁，单是门口就有5位物业人员在岗服务，小区内部整体品质依然抗打。

11年的银河丹堤，绿化养护到位，加上背靠东风渠绿化带，如入世外桃源。

反观顺驰被物业拖累，早已泯然众人矣。

优秀的物业可以延缓小区的衰老，却无力满足业主对品质的不断要求。

如今的郑州还未完全进入存量市场，小K身上表现出来的正是大多购房人对房龄的敏感。

即便是东区交易最活跃的高铁板块，在康平小学 九十六中双学区加持下，当面对房龄超过10年的东方港湾、奥兰花园，购房人依然需要不断说服自己为了孩子，向现实低头妥协。

毕竟林志玲再美，你却还是忘不了迪丽热巴。

没有顶级学区，却有接近15年的房龄，最尴尬的是3万的单价。

片区内成交量最大的是双河湾2万单价的一房，其次是翰林居的两房。

△双河湾东门

双河湾对面即是众意路小学、八十八中，生态环境优势明显，上车门槛低。

翰林居则是省实验郑东小学、昆丽河小学、郑东外国语环绕，另外永威品牌也是加分项。

而大面积高总价的，却极少成交。

除了房龄外，电梯、双方本、小面积顶复等，也是成交的老大难问题。

1，15年前，多层只是多层，没有电梯花园洋房，可时过境迁，与如今“改善社区”的定位格格不入。

绿城百合一期150平同小区同户型，有电梯450w，不带电梯420w，差价足足30w，后者还要接受买家的歧视和无情的压价，或者干脆直接拉入置业黑名单。

对于3万单价的郑州中产家庭来说，没电梯成了致命硬伤，自己已经如此纠结，何况是N年后的下家。

2，2006年国家为了保护刚需购房，出台了“7090”政策，要求同小区90平以下户型占比不低于70%，意在从源头上保障房源供应。

开发商想打造高端纯粹大面积豪宅，可又被政策强行约束，最后竟创新出拆分成两个房本的骚操作。

买一套房喜提两个房本，这在过去无关紧要。但在如今限购限贷政策下，一套房同时浪费2张房票，而买家本身是多次置业，严苛的条件之下阻挡了交易，只能靠降价。

3，开发商所有的慷慨，都已在暗中标好了价格。

“顶楼带阁楼，买一层送一层”，既可以打消买房人漏水的担心，又能满足享受美式loft生活的愿望，一举两得。

等到卖房芭比Q了，绿城百合四期北区，房本83㎡的顶复，挂牌价368w，单价4.4w，加上二楼实用面积130㎡，合计单价2.8w，如果只看单价，尚可接受。

但因为评估只能做到路高于均价，如果不考虑砍价，实际首付368-3.3*83*0.7=176w。

首付与产品的错配，让穷人买不起，富人看不上。

如果家里没矿，在买房时请不要碰非标个性化产品，你喜欢≠买家喜欢。

△银河丹堤

小K最终看上了银河丹堤，但只能买得起朝北观渠的小三室，心有不甘。

就业区变迁的背后，是周围房价的起伏。

如果CBD是1.0，那么高铁站是2.0，北龙湖则是3.0。

而500w总价内以绿城百合为代表的老洋房正在遭遇高铁站大平层和北龙湖上车盘的双面打压。

比如当下最火的华润幸福里，即便华润品牌口碑在郑州平平无奇，但稀缺的位置，149平起步的城市大平层，M1重奢郑东万象城配套，限价3万，足以给人更多的想象空间。

或者是龙之梦东苑，过去曾因40-50万的差额税费成为买家的心结，但在上个月税费取消后，曝光度和成交量骤增。双河环绕、品质中上、普罗物业、配套便民服务中心、地铁在建，成为北龙湖名副其实的上车盘，尤其是120平的门槛面积，100万首付即可上车北龙湖。

第一代豪宅已然落幕，高铁站的建业天筑、海马壹号公馆，北龙湖的上和院、壹号院、金茂府成为中原豪宅新的代名词。

已经15岁的老洋房，内忧外患，在未来只会越来越难。