苏州2020年新开楼盘「园区楼市」

园区是苏州楼市的发动机，一旦启动，苏州楼市这台机器便会运作起来，这也是为什么笔者花了这么多篇幅对园区各区域详细介绍。

可以认为园区是独立于苏州楼市行情的，尤其金鸡湖板块，更是可以叫板长三角任何一个区域的存在。

下面一起看看，园区（金鸡湖）是如何以一己之力拉高苏州平均房价的。

折线代表房价走势柱状为成交量

18年→20年园区二手房价涨幅：45.63%

如上图所示，园区二手房从18年二季度开始上涨，当时成交均价3万左右，今年震荡区间二手房成交均价4.4万左右。

为了更直接的让各位看明白园区二手房均价有多高，麦子将狮山二手房均价与园区做了对比。

如上图所示，苏州除了园区最贵的区域——狮山二手房均价比园区低了8K/㎡左右。

所以从上面这段比较可以大概看出，园区以一己之力拉高了苏州二手房均价。

当然有人会问，园区和狮山房价为什么这么贵？

如上图所示，过去两年苏州大市的人均GDP，园区遥遥领先，加上自身核心定位，以及环金鸡湖不输长三角任何区域的城建风貌，还有较优异的教育资源，房价自然不会便宜。

人均GDP其次便是新区，做为新区的核心狮山，90年代与金鸡湖媲美过，虽然近几年有所落后，但瘦死的骆驼比马大，整体依旧领先其他区域，加上优异的教育资源，房价也不便宜。

当然这只是笼统的总结，关于园区和狮山的对比麦子会做一篇详细文章，本文不多讨论。

其实园区各区域房价分化也很有意思，如上图所示，20年4季度依次排序分别为：金鸡湖、景城、园区均价、奥体、东沙湖、湖东邻里、独墅湖、青剑湖。

考虑到景城体量较小，占比较低，对园区均价有明显拔高的就是金鸡湖周边小区的成交价。

如上图所示，20年4季度园区各区域不同总价成交占比，可以很明显看出各区域成交占比。

其中600万 的市场成交量，主要集中在金鸡湖、奥体、湖东邻里；但是如果把门槛拔到1000万 ，那么市场就主要集中金鸡湖。

如上图所示，0-200万和1000万 成交量所占比例其实较低，均低于5%。

所以前段时间一些自媒体炒的沸沸扬扬的园区1000万 成交量创历史新高什么的，其实就局限于金鸡湖周边，对园区整体二手房并没有太大影响。

相反，200-600万中军成交量走势，才能真正影响园区整体二手房走势。

另外如果单独把金鸡湖的数据从园区剥离出来的话，如上图所示，整个园区成交均价将立马下降1-3K/㎡，以一己之力抗大梁，讲的便是金鸡湖周边了。

另外从各区域成交量占比角度出发，目前园区成交量较活跃的区域分别为：奥体、湖东邻里、金鸡湖、东沙湖。

尤其奥体板块不少小户型房源，年前成交量极为活跃，但整体房价并没有立马上涨。

大概反馈就是二手房的流动性和成交量稍微起来了，但价格没有明显上涨趋势，总之年后市场才是最关键的。

当然，很多人问过我，园区节前这波市场跟去年3-4月有什么区别？

去年那时候麦子一直讲的房价不会涨，因为整体二手房去化速度不如挂牌新增速度，事实也证明去年二手房确实跌了。

现在从统计的数据来看，目前不少二手小区挂牌量企稳，成交量开始温和上涨，因此21年二手房不会像20年一样低迷，二手房捡漏的时候或许已经过去了。

最后，做个简单的总结

1、园区1000万 房源成交量占比较低，尽管目前成交活跃，但对整体市场没有任何影响。

这是独立行情，跟普通购房者没什么关系，不是我们该焦虑的。

2、金鸡湖的购买力是苏州顶层存在，所以不是随便一个新城区域湖边住宅都能意淫成为下一个金鸡湖的。

3、奥体短时间二手房价不会超越景城，景城非常稳定。

4、湖东邻里非常适合园区刚改入手，成交量较活跃，增速明显。

5、在园区市场中独墅湖仍偏刚需，青剑湖完全是刚需。

6、做个猜测吧，也可以认为是笔者意淫

未来环金鸡湖住宅二手房有没有机会站上10万 ？如果有的话，园区新的格局会是什么样？

10（金鸡湖）—8（景城）—7（奥体）—6.5（东沙湖）—6（湖东邻里）—5.5（独墅湖）—4.5（青剑湖）？

以上单纯的只是猜测新的价格体系，不是鼓吹房价上涨，说不准几十年后也不会这样，总之只是瞎頒扯，我园区没房，没有任何立场。

关于园区的总结就这样结束，期待明年再见。

二手房成交数据来自贝壳和我爱我家官网全部统计，一共7000 成交量，有一定参考意义，非编撰。