matepadpro天马屏「39中学区房」

新区狮山和园区可谓苏州楼市两大价值高地，也是限售新政最先框定的区域，为什么限售先从园区和新区狮山开始呢，因为这两个区域楼市太火了啊。

我们先从配套来说，新区狮山拥有城市高级的资源配套，各类高端改善住宅聚集于此，其房价也位列苏州第一梯队。

更为重要的是狮山的教育资源在苏州也是名列前茅，高新区实验小学、狮山实验小学、新升实验小学、高新区实验中学、高新区第一中学等都是苏州市区数一数二的名校。

因为这些优质的教育资源存在，这些名校的学区房又成了众多家长们竞相追逐的对象，这也是新区狮山部分二手房价格坚挺的主要原因。

今天，我们通过平台数据和对市场中介的采访，来聊聊新区狮山的二手房。

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挂牌价没有降 学区房尤为坚挺

据链家网显示，10月新区狮山二手房成交均价为37471元/㎡，在售房源3105套，最近90天内成交房源166套。

受疫情影响，今年2月新区狮山二手房的挂牌价格低于成交价格，随着疫情得到控制，狮山二手房挂牌价格在3月开始抬头，在今年5、6、7月几乎和成交价格持平，8月、9月稍微高于成交价格，在10月挂牌价略低于成交价格。

我们再来看下狮山二手房的带看量和新增房源量。

同样，狮山二手房的带看量和新增房源量在2月份触底，3月份新增房源量开始大幅增加，但是带看量仍旧处在低谷，等到4月份，带看量才恢复正常。

在4月出现了新增房源量的新高，5月带看次数也达到顶峰，究其原因不难解释，四五月是购买学区房的旺季。

随后的几个月中，无论是新增房源量还是带看次数都居高不下。10月，新区狮山二手房的带看次数达到2379次，新增房源量达到410套。

据链家网统计，截止至发稿前，新区狮山二手房挂牌量达3110套。

我们浏览在售房源详情时候发现，板块最高挂牌总价达到2860万，是套独栋别墅。

两千万以上的都是豪华的大别墅。

最高挂牌单价居然突破7万元/㎡，荷澜庭下叠。

2018年6月，荷澜庭四期备案价为37457元/㎡，2019年底，荷澜庭二手房成交单价就超了5万。

目前，荷澜庭二手房挂牌均价为61944元/㎡。

我还浏览了页面上其他单价超过6万元/㎡的小区，发现要么是别墅、要么是次新房，要么是学区房。

这套龙湖狮山原著叠墅挂牌单价63150元/㎡，其实是偏高的，我们看下小区的成交价格，高层成交单价在4万-5.6万之间。

龙湖狮山原著的挂牌均价是52363元/㎡，笔者认为是该小区包含高层、小高层和叠墅，所以造成了挂牌价格和成交价格的高低悬殊。

我们看下狮山新苑的挂牌价格接连两套都在5.6万元/㎡，我们知道该小区房龄较老了，房东之所以有如此大的底气，还是因为学区优势——新区实小和狮山实小双学区。

据笔者调研，狮山板块学区房无论是挂牌价还是成交价格都没有降。

以下为笔者和狮山一位资深的二手房经纪人的聊天记录。

这是一位精耕新区狮山的经纪人，对狮山二手房非常熟悉了解。

她对笔者说，正儿八经的狮山学区房没有降价，什么叫做正儿八经的狮山学区房呢？

新区实验小学（金山路校区）、狮山实验小学、新区实验初中（金山路校区）和新区第一中学

以上就是狮山正儿八经的学区，也就是教学质量有口皆碑的好学校，它们的施教区（学区房）也是家长们心向往之不惜花重金购买的。

而靠近狮山的木渎几个楼盘如旭辉香格里、山水华庭、苏香名园、诚河新旅城等挂牌价存在一定的下跌现象。

周边枫桥板块的二手房挂牌价格也有所降低。

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成交主力是学区和置换

在说到狮山二手房市场成交情况时，经纪人告诉笔者，今年成交量比较惨淡，主要是新房市场的挤压。

上瑞阁、滨河四季云庭、保利月映庭的限价新盘的入市分流了不少客户。

即使新盘的学区暂未明晰划定，但是新盘无论在户型还是社区公共空间的打造上都远超狮山的一些老小区，当然也赶超一些次新房小区。

而二手房部分区域成交价微跌，着急置换的房东被迫降价，只有低于市场价8-15万才好卖一些，成交周期整体比去年慢了很多。

这一点，我们在链家网上的成交房源页面也有所体现。

馨泰花园这套新区一中的学区房，面积不大，最后成交价格也比挂牌价低了23万，成交周期达到了475天，超过一年的时间。

名馨花园同样也是新区一中的学区，该房源成交周期是506天，历经5次降价，最后以低于挂牌价21万的价格成交。

浏览整个狮山成交房源，笔者发现，大户型由于总价高成交周期基本在一年以上，而且经过房东多次调价。

小户型学区房成交周期则相对较短，如这套名馨花园，成交周期只有24天。

这套狮山新苑三房，成交周期13天，调价一次就成交了，究其原因，便宜啊！

成交单价在4.4万，该楼盘的成交单价约为4.8万元/㎡，整整低了4000元/㎡！

经纪人告诉笔者，现在的很多客户都在观望，因为整体市场情况不好，成交价格略有下跌，买涨不买跌的心理决定了他们的观望心态，而且目前状态下，涨价是不可能的，不着急买学区的客户就等等呗。

房东也是，不着急置换的，就先把房源挂着，试试水。

无论是买家还是卖家都在观望，在等。

房东诚心卖的，会有一定的议价空间，但总体来说，目前成交价格已经比较稳定了，不会大涨也不会大跌。

而我们，就是要根据客户的购房目的，大概判断出成交周期和相对合适的房源。

在聊到市场的投资客时候，该经纪人说，自从限售新政出台后，投资客是越来越少了，尤其是二手房客户，目前狮山成交主力是学区和置换。

“无论一手还是二手，优质学区的房源价格始终坚挺，并不受市场的影响，或许未来价格还将有一定程度的走高，该经纪人建议对学区房有需求的购房者，该出手时就出手。

当下学区仍是狮山置业者关注的重点，学区房市场热度依旧。

而且现在的投资客购房的模式也开始发生变化，基本上是买低于市场价的房子，自己装修后出售，赚个装修的钱。

这个笔者保留意见，毕竟二手房限售五年，五年后的装修到底值多少钱呢，我们保守来算，装修成本在20万，五年后，该小区万一涨不到20万呢？

真让人头秃。

结语

笔者还有个朋友在浒墅关做二手房中介，我们知道浒关盘踞着近20个新盘，二手房市场可谓步履维艰，这个朋友告诉笔者，今年的成交量比去年跌了不少，现在他们和区域内的新盘也在合作，有时候他也直接带客户去看新房。

但是房东的心里价位蛮高，挂牌价格并没有明显下跌，成交方面以次新小区为主，板块二手房成交均价在2万出头，部分拆迁小区在2万以下，不存在新房和二手房倒挂现象。

我们说，新区楼市其实是一个分化的市场。狮山、科技城的关注度颇高，特别是狮山，在新房限价4万元/㎡的情况下，周边二手房最高挂牌价甚至突破了7万元/㎡，可以说新区狮山是个一二手房严重倒挂的板块。

最后，我们想给购房者一些建议。

新区目前在售的新房如运河时代、滨河四季云庭、大华春和景明、运河铂湾澜庭等这些项目户型建面较大，起步面积都在100㎡以上，总价动辄400万起，对于想在新区安家的购房者来说，置业门槛很高。所以如果只考虑学区、交通等配套，选择二手房小户型，总价控制在可以接受的范围内，是可以买到具有一定性价比的房子的。