酒店式公寓升值空间「新一代公寓」

有楼盘一个周末就卖出四十多套房源

摇号细则落地之后，不在公正摇号范围之内的酒店式公寓，市场关注度似乎又迎来了一波明显上升。

据了解，就在细则落地之后的小长假，滨江某热门LOFT项目卖出去了四十多套房源；城西某酒店式公寓项目，一场普通的项目推介会吸引了大量的人群。

事实上，早在买房“游戏规则”变化之前，总价相对较低，又有不限购、不限贷等优势的酒店式公寓，市场关注度就比较高。

成交量上涨明显 多板块可售房源不少

近几年来，杭州酒店式公寓市场的成交量一直不错。数据显示，2015年-2017年三年间，杭州市区（不含临安、富阳，下同）酒店式公寓成交量逐年增长，其中2017年度总成交量更是突破了4万套。

今年一季度，酒店式公寓也有不错的成交表现。从市区一季度新房成交TOP20榜单上可以看到，包括O纪元、都会艺境、钱塘ONE等在内的多个项目都有上榜。其中像O纪元、都会艺境等项目的单盘成交量都在500套以上，万科·智谷、星耀·星澜之城等项目的单盘成交量则在400套左右。

不仅成交活跃，酒店式公寓的成交价格也迎来了一波涨幅。数据显示，2016年，市区酒店式公寓成交均价为14748元/平方米；到了2017年，成交均价为20164元/平方米。而今年一季度，成交均价又有了小幅上涨，为23953元/平方米。

据凤凰房产统计，目前主城区酒店式公寓均价普遍在3万元/平方米上下，其中城东新城、之江、城北等板块供应量相对较多。

以城东新城为例，仅火车东站周边区域，即有杭州中央车站广场、三花国际、德信杭州之翼等项目在售，在售均价普遍在27000-33000元/平方米之间。

城北的万科·智谷、万融城等项目，在售均价则在25000-27000元/平方米之间。

余杭、萧山等区域在售的项目也不少。像萧山区，O纪元、都会艺境、融创·印时代、碧桂园深蓝国际等都是较为热门的楼盘。

“这波量价齐涨的行情，可以说已经持续了一两年。”有业内人士表示，除了限购、限贷等调控政策影响外，总价相对较低，又有不限购、不限贷等优势，也让这类产品备受市场关注。

物业增值能力有限 投资仍需谨慎

不可否认，近两年来，受市场、产品、价格等多重因素影响，购买酒店式公寓的群体中，自住需求的比例正在提高，但投资需求仍是主流。

目前来看，购买酒店式公寓的投资者，一般出于两种目的：一是出租换取稳定回报率，二是快速变现。观察发现，受市场行情影响，后者的比例还出现了一定的提升。

不过从实际市场表现来看，并不是所有的酒店式公寓都能获得较好的回报，特别是二手交易，要想有个比较明显的涨幅，更要因项目而异了。

几年前购置了一套滨江星光国际公馆房源的王女士告诉记者，相比当时买入的价格，目前该项目的二手挂牌价并没多少涨幅。“像50平方米左右户型，就挂牌价而言，总价大概能有30万左右的上涨。”但如果算上这些年的贷款利息、税费等，即使转手了，获利也非常有限。“租金倒还不错，目前一居室租金普遍能租到4500元/平方米以上。”

“普遍来说，酒店式公寓的增值能力相对较弱。”有业内人士表示，就杭州市场而言，酒店式公寓在进入二手房市场后，价格一般都比较平缓。

但也有例外。去年刚交付了部分酒店式公寓房源的EFC欧美金融城，目前酒店式公寓二手房能卖到25000元/平方米上下，而2015年开盘时，这批房源的成交均价在12000元/平方米左右。城北的新天地，目前部分LOFT房源的二手成交价也能卖到40000元/平方米以上。

业内人士指出，当下杭州多个板块的酒店式公寓价格已到一定高位，后续还想有较大的增值空间可能性不大。若后续市场发生变化，最先受到冲击的或许就是这类产品。如果出于投资目的，相比增值，租金收益更应该作为一个重要的参考标准。

目前来看，相比住宅普遍在2%左右的租金回报率，多数酒店式公寓的租金回报率在5%以上，一些地段优势明显、配套齐全的房源，回报率甚至会更高。

需要提醒的是，在这一波酒店式公寓热销潮中，购房者在购买时也需要多方考虑，擦亮眼睛。

观察发现，目前市场上在售的酒店式公寓项目中存在良莠不齐的情况。一般而言，好的酒店式公寓，不仅要有好的地段、产品，大牌或经验相对较足的开发商也会是不小的加分项。

（杭州日报 记者 章岚）