天津市楼市「天津以后的房价会涨还是会落」

2013年，中国网的记者写了一篇文章，标题是：津门楼盘爱打“蓝印 学区房”概念，这篇文章可以是当时市场的写照，也可以是一篇软文，提及的核心项目就是凯德国贸。

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河西：居住型公寓玩儿转学区

那时候，凯德国贸的教学资源还只能写成：闽侯路、上海道等小学及都在项目所在区域。当时凯德国贸报价22000元/平方米，还有额外七八个点的优惠。但是市场认为首先是公寓，其次是烂尾更新项目，多多少少存在些疑虑。到2015年，凯德国贸祭出了大招：能上闽侯路。价格飙到直接飙到24000，秘密君记得清清楚楚，公示的文件写的理由是：促进项目盘活。换句话说因为是个烂尾楼，给了政策倾斜。其后的2016年，上涨到28000，且仅剩下大户型90平方米以上的大户型房源。一个学区，解决了凯德销售不畅的同时，也推动了价格上涨。

但随后闽侯路的就学问题演化出诸多说法，比如，首期确实有人上了，比如也有人说一手房可以划片上，二手房是统筹安排。直到2018年3月，这个问题依然存在争议，有业主投诉孩子承诺的就近入学问题，一直得不到解决，河西区回复是凯德国贸系公寓型楼盘，对于持有河西户籍和此处房产证的适龄儿童入学，按政策，采取统筹方式安排其在河西区的公办小学入学。

在凯德之后，八大里居住型公寓成为使用这个大招的另外一个片区，2016年，八大里居住型公寓项目贴出了一张“津建设【2014】625号”文件：八大里居住型公寓一切社会管理与住宅相同。一切社会管理与住宅相同，这是个很模糊的概念，但是并不妨碍“学区与住宅一致”的错觉。于是有公寓项目售价从17000一路升高到21000元/平方米，甚至到年底卖出了30000的单价。

但2019年，这个问题再度成为舆论焦点是：住宅产品依照划片入学，但公寓产品的就学儿童被统筹到了离家相对较远的三所小学。对此河西区政府回复答案是：公寓为统筹入学。有业主起诉了河西区教育局，但是河西法院、二中院未予立案。

很大程度上，这些项目在其后的价格上涨中，多多少少弥合了一些因为学区问题而来的争议：即使学校不能走划片，最起码是可以上学的，而且房价也涨了。

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和平：小面积住宅屡试不爽

河西是学区热门，和平是热门中的热门。和平地产项目在使用学区这个手段上并不比河西差多少，但是与河西项目不同的是，和平既往项目多数是住宅项目，注意是既往，注意是住宅项目。

典型的有二，其一是府上和平，其二是中核阅和平。府上和平2014年成交均价29000元。到2015年4月15日，官方微信发布了一则：[紧急通知]府上和平小学划片落定实验小学的消息。随后到2015年8月，该项目成交均价已经站上了37000元，年底更是刷到了45000元/平方米。这时候项目还没有交付，但是学区已经有了下发的文件，价格已经飙涨了。

府上和平最小户型40平方米，最大160平方米。有验房师对装修质量提出质疑，但是个业内都知道：不用看户型、不用看装修、不用看周边环境，人家卖的就是地段 低总价学区房。2019年府上和平价格高达70000元/平方米。

当府上和平二手房售价70000元/平方米的时候，突然有个住宅新房5.5万，面积从50到80都有，虽然不是实验，但是鞍山道小学也很霸气，可想而知市场会如何？中核阅和平就是这么个项目，开盘当天，去化率90%以上。

小户型低总价 学区，是和平地产项目一个独特的景观。以至于很多和平项目往往在走纯高端路线与学区快销路线之间会出现切换。此前天津天成拿下的和田道地块规划是纯高端大户型产品，引发市场激烈讨论。但是最近售楼处放出的消息是：主推89平方米～120平方米之间的小户型。原因很简单：相比于纯高端路线，面积段下移之后附加学区优势，会很好卖！

03

翰林公馆：这个居住型公寓会否不同？

这个套路在住宅身上适用，最近这个屡试不爽的套路用在了居住型公寓翰林公馆身上。15日秘密君的一位朋友通知我：翰林公馆实验小学落定，要买赶紧过来。秘密君今天得到的消息是；在周末两天内，销售超过200套。真假未知。

翰林公馆在售产品中，1#楼为46层到顶，9梯14户，面积为86、106平方米两室。2#楼为60层到顶，13梯19户，面积为55～115平方米。从开盘之初报价始终稳定在均价6～6.5万，总价330万到664万元不等。此外项目为精装产品，精装6000元/平方米。

翰林公馆的精装水准很高，选材用料乃至于设计都堪称高标，而其所处的南京路核心更是天津传统商业核心，周边地铁于医疗教育资源自然不必细说，都是天津一流配置。但是由于翰林公馆为50年居住型公寓，且单价较高，加之小户型公寓居住舒适度与330万总价之间明显有更多选择，导致此前销售并不理想。2019年下半年项目连续推出特惠房，小户型特惠总价不到300万，100平方米大户型优惠幅度最高达到50万左右。秘密君此前接触的入手100平方米以上大户型产品的客户多数为自己居住。

此前有媒体称其：翰林公馆后和平区就没有小户型的住宅了，它和平中心小学学区房，很是走量。

从媒体表述来看，无疑是着重渲染“住宅”与“中心小学”两大概念但是将“公寓忽略不计”。但是项目明确信息是：50年居住型公寓，这一点与府上和平、中核项目的纯住宅性质有显著区别。此外项目此前并未明确承诺学区，直至上周才由中介突然宣布“实验小学落定”，其中缘何落定实验不得而知。参考河西居住型公寓的过往来看，实验小学后续是否会上演反转或者是其他解读也尚未知晓，但就秘密君在现场观察，客户的确是多了，销售也的确火爆。

回头看，2013年时候中国网的论断到今天依然是天津市场经久不衰的办法，只是把“蓝印 学区房”概念，换成了“落户 学区房”概念。当时给出的数据是2011年高考录取分数线河北、山东、山西和河南，录取分数高于天津24-106分不等；2019年秘密君查到的数据是：天津低于北京23分，低于河北、山东、山西和河南47～80分。可能高考落户 学区，依然是未来天津楼市的“王炸组合”，虽然有学区房摇号，有抢人大战，但是地段打过了、精装打过了，不出这个王炸，又能出什么牌呢？大凡能够借力于学区的项目无不在想办法借力学区，苦了摊不上这两张牌的项目，忐忐忑忑，磕磕绊绊。