“莞版猎德村”来了 “西平第一大村”坡头旧村启动城市更新

继水涧头村、亨美社区之后，号称“西平第一大村”的坡头旧村也将进行城市更新。7月9日，东莞市农村(社区)集体资产管理网发布了《南城街道西平社区坡头旧村城市更新项目前期服务商公开招引公告》。

8月7日，记者了解到，目前已确定坡头旧村城市更新项目的前期服务商为广东世纪城集团、华邦集团，合同年限是2 1，项目更新方向为商住功能。

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东莞近期城市更新前期服务商结果一览

记者梳理公开资料发现，近两个月(5月31日-7月29日)以来，东莞市农村(社区)集体资产管理网公布了十余个城市更新项目，其中10个城市更新项目已确定前期服务商。而中标房企名单，既有碧桂园、时代、金地等房企大鳄，也有中天、汇景等本土房企的身影。不难看出，各大房企都在紧抓城市更新这个新机遇，转型升级进入下一个发展阶段。

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项目情况

南城街道西平社区坡头旧村城市更新项目位于东莞市南城街道西平社区绿色路旁，东至绿色路，南至东八路，西至东西路，北至坡头路。

南城街道西平社区坡头村城市更新项目标图建库号为44190000452、44190000453、44190000454和44190000455，拟划定更新单元总面积160675平方米，现项目入库面积101868.97平方米，权属为东莞市南城街道西平坡头股份经济合作社，项目现状主要以旧村为主，总体城市景貌不足，环境建设缺乏品质，也没有对土地充分进行集约式利用，导致集体经济收益低下，必须通过城市更新实现西平坡头旧村环境升级和品质提升，以实现项目实质性改造进展和完善片区配套功能设施。

东莞市南城街道西平社区坡头旧村改造地块位置图

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实地探访

旧村藏身市中心区 八成村民同意改造

8月7日，记者走访坡头旧村发现，除了紧挨着马路边的房屋比较“得体”之外，村子里的房屋还有不少是瓦房。墙体斑驳不说，青苔都已经“爬”满了墙面。整体而言，坡头旧村的房屋杂乱无序，差异也是非常大。此外，村里部分道路非常狭窄，只能容纳一个人通行。在村里的一些空地上，还堆放着各种生活垃圾，以及被随意丢弃的沙发、共享单车。要不是被周边的高楼大厦包围着，人们难以置信这是在东莞的中心城区。

“十年前和十年后相比，村里的环境基本没变。”坡头旧村村长张耀昌说，虽然坡头旧村位于中心城区，甚至靠近市中心，周围都是高楼大厦，但坡头旧村却是连地面硬底化都还没有完全实现的“泥头村”。居住环境、生活配套完全不能与“湾区都市”的定位相匹配，村民生活品质低下。记者了解到，除了环境建设缺乏品质之外，坡头旧村也没有对土地充分进行集约式利用，导致集体经济收益低下。

村里的旧房子

记者了解到，目前坡头旧村还有三分之二的村民居住在这里，与东莞其他城中村相比较，靠收取租金获取经济收益的村民更是少之又少。“很多村民就只有自己住的那栋房子，何谈租出去呢？”张耀昌说。因此，通过城市更新实现西平坡头旧村环境升级和品质提升，以实现项目改造取得实质性进展和完善片区配套功能设施，已经变得非常迫切。

根据目前统计的数据来看，坡头旧村700多名村民中，同意改造的村民占七至八成。张耀昌表示，剩下的一小部分村民并不是不愿意改造，只是目前还没有看到改造方案，赔偿方案和规划都还没定下来，导致村民产生了不确定、不信任的想法。

村里还有房子正在修建当中

“其实坡头旧村的村民都希望能够进行城市更新，大家都渴望村里环境得到改善。但随着拆迁脚步临近，村民现在反而害怕拆迁，害怕方案不够好。”张耀昌说，要得到村民的信任，当务之急就是要交出一份让村民满意的方案。“现在我们也是抓紧进行房屋测量工作，汇总材料给前期服务商做方案。然而，要让村民吃下这颗‘定心丸’，还需要做大量的工作。”但在张耀昌心中，早就以广州猎德村为样本，绘制了一幅“莞版猎德村”的蓝图。

实际上，在多年以前，坡头旧村就有考虑过改造的事情。随着近几年政策不断明朗，今年又是东莞城市更新的“爆发年”，坡头旧村也迎来改造的最佳时机。张耀昌表示，就目前情况来看，旧改的最大难点在于转变村民的观念。“我觉得最关键的是要让村民理解城市更新是怎么一回事，不要让村民误解为只是单纯把地卖出去。一旦村民误解了，那改造工作便很难开展下去。”按照张耀昌的说法，坡头旧村的城市更新项目会以水涧头村城市更新为参照样本。因为水涧头村城市更新走得比较前，具有一定的参考价值。

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未来会怎样？

预计五年初见成效 目标成为东莞标杆

世纪城总经理蒋纯华告诉记者，坡头旧村城市更新的方向为商住功能，初步规划建住宅、写字楼等。但具体建不建商场，要根据市场定位来决定。这个定位首先要符合市场环境，其次是相关利益群体的诉求。虽然当前方案还没有出来，但可以肯定的是，坡头旧村的城市更新过程必将漫长且艰难。

城市更新有多难？蒋纯华坦言“会超过所有人的想象”。他表示，一是时间非常长，坡头旧村村民有七八百，涉及多方利益。怎么补偿？如何安置？环境如何？这些村民最为关心的问题，现在都没有办法回答，无法真正获得村民的信任。另外，在政府审批方面，涉及到容积率、开发强度审批等，前期服务商都需要做大量的工作，这样才能有一个比较合理的方案。

记者了解到，前期服务商主要负责单元划定、权属调查、意愿征询、拆迁补偿协商、确定政府和集体的综合收益、实施单一主体挂牌招商这六方面的工作。蒋纯华告诉记者，世纪城刚刚确定为坡头旧村城市更新项目前期服务商，下一步要做的就是权属调查，而这些基础工作也要花个半年左右的时间。

提及坡头旧村未来的面貌，蒋纯华直言“必将发生翻天覆地的变化”。一方面是村里的环境天差地别；另一方面村里的服务配套设施、村集体收入等，都会发生巨大的改变。举个例子，现在坡头旧村200平方米的房子出租，租金大概在2000元。但坡头旧村进行城市更新后，这里的写字楼租金将会翻几番。且按照初步规划，未来片区的医疗、教育等公共服务配套也都将得到进一步提升。

“现在说到深圳城市更新，大家都会提到大冲旧改。以后说到东莞城市更新，大家也会说起水涧头村搬迁、坡头旧村改造。”说到对坡头旧村城市更新的定位，蒋纯华称，坡头旧村位于东莞城市核心区，区位决定了坡头旧村城市更新项目完成后，必将成为东莞的标杆。那么，什么时候能初见成效呢？蒋纯华表示，预计五年初见成效，八到十年时间全面完成坡头旧村“三旧”改造。改造完成后，坡头旧村建筑面积预计达到八十万平方米，甚至是过百万平方米。

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世纪城在东莞

广东世纪城集团有限公司是一家集房地产开发、文体教育、酒店商业、物业管理、休闲和娱乐 业、基础设施建设与投资为一体的现代化综合性企业集团，公司注册资金1亿元人民币，经过 十余年的发展，完成了以房地产开发为龙头的多产业、多地域协同发展的战略布局。

地产开发以“以国际视野•造城”为开发宗旨，秉承“高品质无忧生活缔造者”的企业使命， 布局上海、杭州、南京及东莞，开发总面积近500万平米。在东莞，开发项目主要有“国际 公馆”、“中央公馆”、“凯旋公馆”、“世纪滨江”、“玫瑰公馆”、“幸福公馆”、“石排 国际公馆”等项目。

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延伸阅读

据楼探不完全统计，南城目前在售新房项目有9个，均价在13000-40000元/㎡左右。而西平片区在售项目仅有鼎峰源著，而且项目主要在售的是建面200㎡以上的别墅。

以上数据仅供参考，具体以开发商公布为准！

另外，目前南城西平片区二手房均价在25000元/㎡左右，主推房源有建面90-120㎡3-4房之间，且较多房源是“满五唯一”。据西平附近中介人员介绍说，君珆花园建面108㎡三房，总售价约310万；中信凯旋国际建面约75㎡带装修两房，总售价约162万。

来源：楼探综合自南方都市报、东莞市农村(社区)集体资产管理网