北辰京诚置业「北辰时代」

要不是为了写这个系列去查资料，攸克君不会想到，这两家企业这么早就上市了。

它们俩上市后也没承担不胜其重的政府任务，发展到现在这个程度，基本是管理层自己的决策所致。

如果再找借口，就没太大意思了。

不管你服不服，人家就凭一个概念就上市了。说的是北辰实业，亚运村概念，不对，亚运村资产。

官网言简意赅：北辰集团成立于1990年8月8日，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心，是以房地产开发、会展及配套物业经营为主营业务的市属大型国有独资公司。

亚运村结束，留下一堆资产。运动员村服务中心变身为北辰实业。1997年4月，北京北辰实业股份有限公司（北辰实业）Ｈ股（0588.HK）在香港上市；2006年10月A股在上海证券交易所上市（601588.SH）。北辰实业成为国内第一家A H股地产类上市公司。值得骄傲吧？但也就仅止于此。

北辰的辉煌在2007年7月24日戛然而止。这天上午10时，北辰实业和北京城市开发集团联合体，经过近1小时的竞价，以92亿元拍得长沙新河三角洲地块，比挂牌起始价（46.38亿）高出45.62亿元，长沙地王震惊全国。

地块占地面积785198.96平方米（约1177.8亩），地上总建筑面积不超过380万平方米，折合楼面地价为2421元/平方米。3年后，小股东北京城市开发集团已被合并重组为首开集团，宣布退出长沙地王项目，北辰实业不得不独自支撑。

按照规划，北辰长沙新河三角洲项目将于2019年全部建成。虽然它第一期房源面世的时候，曾经是亏本销售，但随后几年却已成为北辰实业的粮仓。

只是，这12年的时间里，付出的代价实在太大。

时至今日，已无法还原，当初的北辰管理层为何决策，将走出北京的第一站选择在供应量巨大、楼市长期低徘的长沙，而且一个猛扎下去就扛起了近百亿的地王。92亿是什么概念？几乎相当于北辰实业2006-2008年三年主营业务收入的总和。要是一般民营企业，早就轰然倒下了，北辰实业硬是靠着北辰集团背书和国企信用下的银行贷款挺了过来。

北辰实业多年前就打出旗号，称自己是“复合地产”的代表，全国一流复合地产品牌企业。攸克君没搞明白这复合地产是指什么；只知道，除了房地产开发销售，北辰实业最知名的物业还有亚运村留下来的五洲大酒店、五洲皇冠国际酒店，以及奥运会留下来的国家会议中心。

这几年，北辰实业的发展委实是不疾不徐。2016年销售额为226亿元，2017年甚至还少了几个亿，只有223亿元——北辰实业董事长贺江川此前公布的计划是200亿元，倒是比计划有所增长。问题是，其他百强房企都在奋勇争先，恨不得早日跨进50强甚至30强。

北辰实业罕见地沉稳。它给出的2018年目标是：签订合同金额240亿元，增幅只有7%。根据克而瑞和中指研究院的数据，北辰实业的排名在90-97名之间，好歹保住在100名以内。排名跟北京的另一家国企北京金隅只差几位，算得上是真兄弟；而北京金隅这些年在房地产开发方面的发展轨迹，与北京北辰有异曲同工之妙，就不另写了。

2009年，克而瑞搞了一个房企百强综合排名，北辰实业排在第31位（销售额只有27亿，比2008年43亿减少了16亿），上面没有找到融创中国的名字；但当年销售额跟它差不多的融创，9年后的销售额已达4600亿，而北辰实业只有247-286亿（两个排行榜的数据不同）。——2018年它自己原本计划的目标就只有240亿元。

北辰实业是被长沙地王拌住的？也不尽然。2011年长沙地王已开始销售第二期了，而融创的西山壹号院也刚出雏型。2012年以后的房地产市场才是高潮迭起呢。但给人的感觉，好像北辰实业跌了一跤，就赖着不肯跑了。错过一季，就年年错。

世人所知的北京城建集团，是一家施工企业。它的前身是1965年为修建北京地铁而组建的铁道兵十二师、1970年为北京地铁二期工程建设整编的铁道兵十五师，也就是说，北京城建集团是铁道工程兵部队转业而来的施工队伍。

1998年12月28日北京城建投资发展股份公司股票发行成功。1999年2月3日，“北京城建”股票正式挂牌交易(600266 .SH)。

2001年4月，北京城建集团全面整合集团所有房地产类资源到上市公司，剥离出施工资产，全力打造北京城建地产品牌。由此，我们所说的北京城建成为一家名正言顺的房地产上市公司，俗称北京城建地产。

看过前面文章的朋友应该想起来，2001年，是再次允许房地产企业上市后首批三家房企挂牌的年份（金地、天房发展、天鸿宝业即首开股份）。除了早年的万科这一批，北京城建算是房地产上市公司先行者之一。

在前面的文章里攸克君曾建议，首开集团与首开股份可以两条腿走路，一个主要承担旧城改造与保障房建设，一个主要承担商品房开发。北京城建集团与北京城建地产（投资）倒是分了两条腿走路，可惜走得也很不好，很不稳。

比如，目前北京最大的旧城改造项目，叫做望坛棚改（危改）。根据2016年6月北京城建公告，其与北京城建集团合作开发北京东城区望坛棚户区改造项目，预计需投入自有资金50亿元，由城建集团与城建地产按照2%：98%的比例进行投资。

项目规划总建筑面积约136万平米（地上81万平米，地下55万平米），仅地上部分的货值就有约千亿元，令人激动吧。但它与大城市所有的危改棚改项目一样，慢得出奇。

两年半以后的2018年12月，望坛项目近2000户外迁居民的第一批才开始搬到外迁新房；而5214套回迁房要到2021年才开始入住。2016年测算的静态投资额为433亿，实际投资肯定远超500亿，哪怕5年后能卖到1000亿，平均每年销售额也只有200亿。

当然，200亿似乎比北京城建过去任何一年的销售额（或年报里的回款额）都要高。2015年，北京城建销售回款112.46亿元，大致与当年的房企老大恒大一个月的销售额相当（恒大地产2015年1月销售116亿）；北京城建2016年实现销售回款168.99亿元，大增50.27%，却只是灵光一闪；2017年销售回款174.61亿元，同比仅微增3.33%，公告却自豪地宣称自己“全面超额完成了各项经营指标”。

2018年情况怎么样呢？北京城建上半年销售额55.63亿元，第三季度35.9亿，加起来只有91.5亿。为了冲业绩，北京城建在四季度举行了较大力度的打折促销活动，但愿能有成效，否则全年必定是负增长。

北京城建很早就实行了市场化，也早就进行了全国化布局，但规模就是发展不起来，而净利润2015-2017年连续三年都是14亿多元，状态之稳定简直令人诧异。

北京城建前几年也没有抢到高价地王，除了国企这一身份， 好像没犯啥大错。难道，仅仅因为不够坚决，没用高杠杆，高周转，也没跟投，就被甩下了？

（下篇预告：错失黄金时代之九：复星地产）