回迁房到底值不值得买呢「千万别买回迁房」

#未来10年最好的投资是什么#

根据2020第二季度人口吸引力指数显示，深圳在TOP10的城市中，以16.886的人口吸引力指数高居榜首。

每年来深圳的外地人有45万以上，深圳的外地人口已经达到850万，占总人口的65%，这样就不难解释深圳是一个名副其实的“移民城市”了。

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相信很多深漂都对『白石洲』这个地方并不陌生，因为它是无数打工人梦开始的地方。

随着时间的推移，白石洲村里的人越来越多，道路越来越窄，楼越来越高；密密麻麻的电线、和握手楼。曾经有着漂亮的白石头、飘香的果园的小农村渐渐变得与周边现代都市的繁华景象越来越不和谐，所以不得不沦入旧改的大潮之中。

在贴满“楼已清空，非请勿入”的告示中，这个深圳市内规模最庞大的城中村逐渐消失。不久的将来，推土机将终结这里的记忆，旧改航母即将启航，承载着358万平城市综合体驶来。

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1、2005年，深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究，白石洲旧改正式拉开序幕

2、2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组

3、2013年10月，沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作

4、2014年，白石洲旧改项目正式列入深圳城市更新名单

5、2016年6月，股份公司50万平方米集体用地完成确权

6、2016年12月，沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查

7、2017年6月，沙河街道沙河五村城市更新单元规划（草案）正式公示

8、2017年年底，绿景白石洲城市更新办公室成立

9、2018年12月，白石洲改造专项规划已获得市规土委正式批复，按照政策规定，专项规划批复两年内必须要完成签约，清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作

10、 2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订

11、 2019 年 5 月，最新个人物业确权已经接近 90%

12、 2019 年 6 月，启动拆迁补偿协议签订

13、 2020年10月，沙河工业区率先动工开拆

14、 2020年12月，新塘村和上下白石，签约已经达到相关要求。

15、 2021年1月，项目改造实施分期调整为分四期实施。将原规划的一期拆分为一、二期实施，相应的原规划二、三期调整为三、四期。旧改进程提速

16、2021年3月，南山区城市更新和土地整备局公告“绿景”为项目实施主体

17、2021年7月，拿到施工许可证，白石洲一期正式开建

这座年轻的城市，承载着无数年轻人的梦想。开放、包容、独立、自由、创新都是属于深圳的标签，那句“来了就是深圳人”从始至终充斥着深圳的每个角落，五湖四海的人们来到这里都会觉得很亲切。但同时深圳又是残酷的，一线城市生活的压力是每个人的 “深漂一族”不得不克服的困难。

深圳是个不相信眼泪，只相信汗水的地方。而每个来深圳追梦的人最终都会面临“扎根”这个问题。但面临堪比“天价”的房价，又有多少人能够梦想成真呢？

很多在深圳奋斗半辈子的人好不容易在郊区买了房，也算是在深圳扎了根。但工作通勤、下一代的学位、周围环境、资源配置都是不得不考虑的事情。

白石洲这个版块的旧改，可以说是为每一个深圳人提供了一个“捷径”。很多人在深圳攒了大半辈子的积蓄在地理位置相对没那么好的地方购置了房产，而在这里你可能只需要60%就可以在南山寸土寸金的地方拥有一个家。

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回迁房的缺点

① 门槛高，购买回迁房无法按揭，需要一次性付清

② 时间周期会较长一些，交房时间预计3-5年

③未拿到红本前不可抵押、贷款

④拿房时间为开发商拿到施工许可证48个月后可拿

回迁房的优点

①价格低

比周围商品房的价格低40%左右，相当于商品房的首付就可购买

②交易有保障

跟开发商签约、各部门备案、交楼后即办理‘不动产权证’

③没交房前每个月都有租金补助，交付后还有装修补偿或带精装交楼

④ 前期投资较小、后期增值空间较为可观，回报高

⑤无税费、同样享有70年产权

开发商承担所有税费、免费办理房产证

⑥ 不限购、不限售

不占用购房名额且红本到手后可直接出售，无需受深圳三年限售政策影响。

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回迁房怎么选择？

首先需要关注的一定是回迁房的地理位置，以及它周围的二手房价格。还有就是预算是否在自己的接受范围之内，综合考虑结合自身的情况再选择。同时找一个靠谱的职业经纪人，也是非常关键的！

目前深圳市内最大的旧改项目非“白石洲”莫属。近一个月由万科已注资23亿开发商绿景（中国）地产用于投资白石洲旧改项目，目前白石洲项目一期土地使用权出让金已提前支付完成。

绿景（中国）地产投资有限公司公告披露，白石洲城市更新项目一期工程建设推进顺利，目前正全力开展地下工程施工， 下半年将进入地上主体工程施工，明年可望进入大规模预售。

对于白石洲回迁房有兴趣的朋友欢迎随时私信咨询。

回迁房能不能买？

深圳的城中村一般都是位于市区的核心位置，虽然目前房地产业不景气，但是在一线城市的核心地段，房源永远是非常紧俏的。

在核心地段以周围二手房60%左右的价格拥有一套房产，完全可以称之为“捡漏”。

如今深圳的回迁房市场交易已发展较为成熟，一般凭借小开发商的实力是无法在深圳做旧改项目的，所以无需有开发商跑路的顾虑。且现今签约手续等早已正规合法，不存在业主反悔、产权纠纷等问题，所以近来回迁房的成交量倍数一直在增长。

购买回迁房是一种非常具有前瞻性的投资，但是因为需要全款购买所以门槛非常高，所以限制了很大一部分人群。但是从投资的长远角度来看，回迁房的回报率是非常高的，凭借早期入手的低价，到后期建成后价格所产生的的利润差是非常可观的。

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白石洲的旧改回迁项目与隔壁大冲旧改项目对比来看

自2014年下半年，华润大冲村旧村改造转变为华润城系列正式入市。短短十年不到的时间，大冲村从“握手楼”城中村摇身一变为黄金楼盘，原住民也成为了手握“回迁”的千万富翁。而改造后的华润城，几乎具备了最好的配套，区域地处深圳中心地带深南大道，有万象系高端商业万象天地加持，周边毗邻人才聚集的高新科技园，已然“脱胎换骨” 。

2014年作为大冲旧改首发的华润城一期入市时，价格仅为4.5万元左右，而如今华润城二手房成交价约为18万 ，房价增幅达到了惊人的333%！华润城目前的挂牌价则是已经到了18-19万/㎡ ！

而早在18年6月白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平，到2020年5月份 7.2万元/平，到2020年7月份 8.3万元/平，到2020年12月9.5万元/平。

按合同开发商承诺6年内交房 (仅供参考) ，2026年7月份又会是多少呢？

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以一期项目来看，白石洲一期规划总体量分别为68.2万平方米、其中有一半体量为返迁房，另一半为可售货值，参考周边项目均价10-15万元/平方米，推测货值将超过400亿。

以此测算，明年达到预售条件后，绿景中国的回款将在300-400亿，倘若以300亿确认收入算，按照60%的毛利率和30%的净利率，公司一期将获得近100亿的利润，而截止2021年底，绿景中国收入仅为43.8亿，盈利仅为13.4亿，上百亿的收入和利润流入上市公司，这意味着不论是规模还是盈利都将实现跨越式的增长。业绩的提升带动估值的修复，以目前公司仅约为60亿港元的总市值和不到5倍的动态市盈率来看，公司在资本市场后续估值提升的空间将尤为可观。

考虑到当前不确定性市场环境下，资金更加追求企业的现金流创造能力，愿意为确定性买单，在此背景下，绿景中国的优势也将进一步助力其获得资本市场溢价。

总的来说，无论是想在深圳扎根的“深漂一族”还是异地有资金考虑投资深圳房产的朋友，白石洲的旧改回迁项目还是非常值得投资的。目前白石洲旧改项目一期拆迁补偿协议签署工作已完成100%，而白石洲三期的单价是7-8万/㎡（2022.07月价格）未来价格也是持续上涨的状态。

想要购买红本商品房新房，家庭限购暂且不说，在各种房产政策的出台下，打新之路可谓是困难重重，中签概率极低。通常购买的新房大多数都是期房，到拿到房地产不动产证也要历经2-3年，并且还要受7.31政策限售三年，持有5年才能免税。

但回迁房可以说是避免了所有的顾虑，以较低的投入、较高的回报率，能够在南山中心区能够拥有一席之地完全是一种非常具有前瞻性的投资。