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徐家汇副中心 凭什么能转正

来源:   2024-01-31 14:16:58


在2035的规划中我们看到,当年的四大城市副中心—五角场、真如、徐家汇、花木,最终只有徐家汇得以晋升中央活动区(CAZ)。
这个唯一顺利转正的副中心,到底牛在哪里?


01


学区房一直是家长们买房时避不开的因素之一,毕竟谁也不希望自己的孩子输在起跑线上。


上名校并不代表一定能考到清华北大,但至少证明爸爸妈妈是真的努力过了。


即使孩子最终没有取得好成绩,但回头看看学区房的价格又涨了一波,无论怎么算都不亏。


而且今年背后还多了一个“民办摇号”的有力推手,全市各大知名学区房的价格自然水涨船高。



徐家汇的学区房也不例外,但在价格普涨的背后却藏着一些看似不符合常理的、值得玩味的细节。


徐汇和杨浦一样,都以强大的教育、医疗水平著称,宇宙中心徐家汇更是聚集了多家沪上名校,引得家长竞折腰。



徐家汇的小学 初中学区可分为四大类,因为小升初需要在两个对口初中之间摇号,不确定因素一定程度上给烫手的房价适度降温。


菜小虹桥路小学对口一梯队名校徐汇中学/南洋模范;

一梯队名校汇师小学对口一梯队徐汇中学/普通的市四中学;

晋升为二梯队的上交附小对口一梯队徐汇中学/南洋模范;菜小光启小学对口一梯队徐汇中学/普通的市四。


总结下来就是汇师的孩子有一半几率上不了一梯队初中,相反菜小的孩子却有很大几率上一梯队初中,所以上交附小 徐汇中学/南洋模范成了最保险的选择。



但在今年的市场上,菜小虹桥路小学所在片区的涨幅却要高于上交附小所在片区,乐山XX村的业主笑弯了腰。


原因大致有三点:


1.上交附小对应片区多为大户型的住宅小区,本就烫手的总价业主也不敢涨价太多。


2. 因为上交附小对落户年限也有要求,需要家长提前多年准备,再加上幼儿园 小学 初中漫长的周期,置换率不高、且家长入手时更加慎重。


3. 虹桥路小学对口的初中都是一梯队名校,这对孩子已经上了小学、急需好的初中学区房的家长来说非常合适,加上老公房偏多、面积偏小,涨价也能买得起、也必须买。



徐家汇的教育历史其实由来已久,徐汇中学就是由法国的传教士在1852年创办,用来供被教会收养的落难儿童读书使用。


年复一年,徐家汇的教育力量越来越强,同时变强的还有进击的商业。


02


对年轻的时尚单身人士而言,徐家汇就是潮流的象征、逛街的好去处。



上世纪90年代,地铁通车,地铁口旁的东方商厦、太平洋百货等大型商场落地,自此奠定了徐家汇“新中国成立后上海首个特色商圈”的地位。


1999到2008年,是徐家汇商圈发展的黄金时期,港汇广场、美罗城成为了西南部的地标性建筑。



发展成熟后的徐家汇在2009年后遇到了低潮,业态落后、其他板块商业的追赶使得改变迫在眉睫。


这时就体现出了徐家汇能够一直繁荣的特征之一:愿意接受新思想、愿意改变。


所以并不是已经成熟的地段就没有发展空间了,只要跟紧时代,一线地段永远是一线地段。



于是美罗城从主打数码IT的实用性商场变成了如今的网红潮店聚集地,在2017年实现了全场近4成的店铺是魔都首店,甚至很多都是全国首店;


1999年开业的中国内地第一家港汇恒隆在2017年也走上了长达三年的改造之路,高端品牌量级更上一层楼;


新鸿基豪掷217.7亿投资的ITC项目在去年年底一期开业,目前正在建设370米高的浦西第一高楼。



这个拥有32万方顶级商业和2.5万方超五星级酒店的综合体目标直指“下一世纪的城市中心”。



现在一个刚来上海的人从徐家汇地铁站出来,看到林立四周的商场可能会挑花了眼。


不止商场,天气晴朗的时候还可以拐到附近的天玥桥路、衡山路等小路上逛逛小店、去酒吧小酌一下。



不论你有怎样的购物需求,徐家汇几乎都可以一站式满足你。


觉得过马路太不方便?放心,已经开始修建的一条空中连廊以后可以将几大商场全部连接起来,这条空中步行街会让以后的shopping时光更加高效、快乐。



密集的地铁更是加持了这个魔都十大商业中心的地位,1、9、11和未来的23、25号线齐聚徐家汇,3、4、7、10号线也不同程度的为板块贡献着力量。



交大旁边的胸科医院、东安路上的复旦附属肿瘤医院、枫林路上的中山医院都是鼎鼎有名的三甲医院,分布在徐家汇极其周边不远处。


徐家汇的配套不仅齐全,还都是魔都顶级水平。


03


熟悉房产市场的人都知道,发展越早、越成熟的板块里房子越老,这真是一个令人无奈又无法改变的事实。


徐家汇也聚集了众多老公房,尤其北部存在大量70、80甚至30年代的老房子,住着很多当地的老年人。



爷爷奶奶们早已不在需要现代的喧嚣热闹了,好在还留给他们一些安静的小马路远离噪音,徐家汇公园也是一个安静舒心的好去处。



老公房哪里都有,无可厚非,徐家汇难能可贵的是存有50多个2000年之后的品质不错的商品房,大部分集中在南部。


可供追求居住品质、预算充裕的高精尖家庭挑选。


中凯城市之光、虹桥乐庭、东方曼哈顿、亚都国际名园、莱诗邸……



品质高、户型大,对2000万及以上的家庭来说完美的兼顾了地段和居住体验。


除了停车位过于紧张,很多小区的停车位现在已经炒到100万/个的天价。



我们常说,上海贵的房子太便宜,便宜的房子太贵。


对徐家汇的资源而言,这些均价10到15W、总价集中在1500到3000万之间的品质小区,房价泡沫真的不大。



看到这里可能会有粉丝急着回复:“徐家汇逛逛就好,自住还是算了,太吵。”


的确,商圈中心、车水马龙、人来人往的徐家汇确实比不上徐汇滨江的安静幽谧。



所以,同南京西路一样,资源丰富的顶级地段并不等同于宜居,或者说,每个人对宜居的理解都是不一样的。


有喜欢安静的人,就有喜欢热闹的人。


徐家汇确实高楼耸立,给人些许压抑的感觉,但总有适合它的人。


当然,徐家汇的短板也很明显。


长期缺乏新房、定位又偏向高端,导致市场上主力的购房者看不到或者不敢看向这里。


在今年市区新房一个比一个火爆的情况下,只能无奈眼红。



失落的徐家汇转念一想,自身强大的商业、商办体量已经非一般的板块能够抗衡,经济上已经不再只依赖房地产了,也就瞬间恢复了CAZ的自信。


04


徐家汇是一个独特的存在。


它既像一个在百老汇里领舞的舞女,摩登、时尚、现代;


又像一个温文尔雅、两鬓斑白的教书先生,有学识、有内涵、引人探究。


这里本是明代政治家、科学家徐光启的祖籍,其后辈世代生活于此,徐家汇的名字由此而来。



因为紧靠法租界,而且徐家子孙信仰天主教的居多,所以吸引了近代从法国来到上海的传教士在此设立会院,于是徐家汇有了发展的契机。



这些传教士在晚清时期不加吝啬的分享先进的科学计划,建修院、建学校、建科学馆,使徐家汇成为了国人西学的重要窗口。



这段早期的重要历史浓缩在如今的徐家汇藏书楼、土家湾博物馆、气象台、天文台等地方,被后人铭记。


所以,徐家汇既有自己民族的底蕴,又吸收了国外的文明,历史与现代在这里完美融合。


未来的徐家汇,还有浦西第一高楼和八万人体育场的改造值得期待。



这片土地和我们一样,都在吸收着过去的营养、不断变化、迎接更好的未来。


如果你预算充裕,买房时既考虑交通、商业,又考虑房龄、品质,又需要学区的话,徐家汇就是这样一个不错的选择。


以上为正文

编辑/环线咨询



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