北京买房能贷款多少钱「北京买房贷款额度」

“史上最严公积金新政”

9月13日晚间，北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。公告一出，彻底引爆了北京购房者和房产中介的圈子，也触动了国人敏感的神经。在各大媒体的报道中，这项政策也纷纷被冠以“史上最严公积金”的名头。

从具体的变化来看，此次住房公积金新政倒也不负“最严”的称呼。

▼这套在9月17日开始施行的住房公积金新政有6处大的变化

（1）公积金贷款“认房又认贷”

所谓“认房又认贷”，就是只有满足“无住房贷款记录且在本市无房”的条件时，才能使用首套房贷款政策。在此之前，在进行公积金贷款时，只要在北京名下无房，就能适用首套房政策。

（2）公积金贷款规模和缴存年限挂钩

新政规定，每缴存一年，可以获得10万元的公积金贷款额度，不足一年按一年算，贷款上限120万元。理想情况是，一个人缴存了十一年零一个月的公积金，最多可以获得120万元的公积金贷款。但是，缴存年限只是必要条件，能否全额拿到贷款，还要看月缴存额、月还款额占收入比例等指标。

《中国经济网》在咨询北京公积金管理中心后获悉，外地缴存年限可以和北京缴纳年限累积；若公积金缴存出现过中断，则以月份累积计算。

（3）首付比例向商贷看齐

公积金贷款首套房首付比例不低于35％，二套房不低于60％。

（4）贷款期限最长不超过65周岁，月还款额不超过收入的60％

之前北京住房公积金贷款期限是70岁，这就意味着，如果一个50岁的购房者去申请公积金住房贷款，原先能申请20年期，现在只能申请15年，且还款额度不能超过收入的60％。对于还款额度，北京公积金管理中心在答疑中说，如果夫妻双方都符合条件（连续缴存6个月的住房公积金），则可以按照夫妻双方收入的60％来计算还款额度；如果仅有一人符合，则只能按照个人收入计算。

（5）鼓励在郊区购房

东城区和西城区户籍在郊区购房，贷款上限可上浮20万，其他四个城区购买郊区房上浮10万。但是，北京公积金管理中心在答疑中提到，如果夫妻双方中，一方是东城区或西城区户籍，另一方是城六区以外户籍，不能享受贷款上浮优惠。

（6）异地购房提取公积金限制

新规规定，若异地购房，只有购买户籍所在地城市或省会的房产时，才能提取公积金。比如一个苏州户籍人士，只有购买苏州、南京、北京三市房产时，才能提取公积金。

“北京住房公积金紧张”这种说法可能不靠谱。新政刚出来不久，网上就有一些言论称，新政施行的原因可能是因为北京住房公积金紧张。

但是，《北京青年报》在一篇报道中称，北京公积金管理中心一位负责人表示，公积金紧张是一种误读，截至上个月，北京公积金的结余现金资金有120亿元，每个月还有缴存结余和贷款还款，不存在紧张的问题。

对此，我们从北京住房公积金管理网站中扒出了最近几年的数据。

2014年，北京公积金缴存总额6605.12亿元，2017年缴存11116.27亿元，增幅83.18％。增速比较稳定，但是呈现出逐年下滑的趋势，2014年相比上年增速20.9％，2017年是18.2％。

而公积金提取方面，2014年~2016年这三年中公积金提取出现了飙升，2017年可能是因为当年“317新政”的影响，公积金提取比2016降低了50.1％。

结合缴存和提取，和2016年相比，2017年北京住房公积金出现了绝对值和增速的双增情况。所以，网上流传的说法可能并不可靠。

▼ 北京住房公积金新政施行可能有以下三方面的原因。

首先，公积金新政可能与北京城市整体规划有关。

在北京城市规划中，北京作为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心存在，其他非首都功能将被慢慢转移至郊区和周边城市。北京市政府在《北京城市总体规划（2016年~2035年）》文件中提出了具体的工作要求和时间表。我们在往期的文章中也进行过数据梳理，从北京过去两年房产拆除和竣工的数量上看，北京减量发展的思路在坚定落实着。

而公积金新政中，城六区户籍人士在郊区购房有贷款额度优惠。这种鼓励人们在郊区购房的举措结合北京未来发展规划，也就不难理解了。

公积金新政有助于降低年轻人的负债率。

按照生活经验，年轻人刚毕业的两三年是个人经济最不好的时候，月月光不说，搞不好要需要父母接济……如果刚毕业不久就买房，即便有所谓“六个钱包”的支持，也要背负沉重的现金流压力。

如果没有这种压力，年轻人就有更多的钱提高自己，有更强的消费能力提高生活品质，这对经济的发展和社会的活力有好处。所以，国家更希望年轻人能够在三十多岁，事业、收入和家庭都比较稳定的时候购置房产。

但是从网上的舆论来看，年轻人对这种被动地降低负债率的“好心”并不买账。他们更希望将决策权掌握在自己手中，而不是被高高的门槛限制。

公积金新政是对租购并举的支持。

住房是刚需，但是大城市里的高房价又会让许多人无法承受。同时，尴尬的是，大城市里的高房价经不起大幅度的下跌——因为那意味着众多杠杆购房者的破产。

一方面是人们的住房刚需，另一方面是高房价，这种矛盾的格局下，“租售同权”的政策应运而生。

对于经济实力较弱、薪资又不高的年轻人而言，此次公积金新政提高了住房贷款的门槛。有意思的是，如此大刀阔斧的公积金改革，对租房公积金提取却没有任何影响，反而精简了程序，降低了提取难度。背后用意不难猜测。

在《北京青年报》的报道中，北京公积金管理中心负责人就直言：“北京的公积金新政，可以说是对租房的年轻人的一种支持。……是服务于‘租购并举’的新思路。”

▼公积金新政是否打击了刚需？

在《北京青年报》的采访中，面对这个问题，北京公积金管理中心负责人解释：“从北京的实际情况看，申请北京公积金贷款的人群一直是以70后、80后为主体，仅从2017年的情况看，47000笔个贷申请中，70后、80后就大约占了过半比例，90后贷款占比并不大。”

占比不大，但还是有的。

《工人日报》就报道了这样一对情侣。被采访人说：“我俩都来自工薪家庭，原计划靠公积金组合贷款在北京买房。现在二套房首付比例高了、贷款额度低了，买房真是要掏空我们两家四位老人的钱包。”同时，被采访人表示，现阶段两人都放弃了买房的想法，结婚计划也不得不延后。

由此启发，公积金新政会不会对鼓励生育产生影响也值得思考。

按照生活经验，《工人日报》中体现出的婚恋思想其实非常普遍。在我国传统思想中，房产是结婚的重要条件。而从实际角度来看，没有房产可能会没有安全感、没有较好的生活体验，未来也可能给子女入学带来一定的问题。所以，在上面的那篇报道中，被采访人才会因为放弃买房而推迟结婚计划。

而公积金新政显然是削弱年轻人的购房能力，这可能会令他们推迟结婚和生育计划。

▼ 推迟婚育的结果不难想象：

首先，35岁之后可能就不再是生育的最佳年龄；

其次，晚婚晚育会拉大代际之间的年龄差，这对缓解老龄化并非好事。

当然，上述担忧可能只是过虑。因为目前公积金新政仅在北京一地实施，且真正受影响的人群比较少，不至于会对我国人口结构产生影响。

我们相信，这样的一种公共政策的出台，一定是相关部门站在整体角度，经过长时间调研讨论审慎做出的，对社会总体肯定是利好。

本文源自天弘基金

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