京投发展半年报「京投发展投资价值」

针对轨道交通行业和TOD的高速发展，京投发展总裁高一轩曾表示:“我们处在这样一个蓝海市场，没有理由不对这个行业保持信心。”

8月29日，京投发展半年报公布，该期该公司资产总额428.77亿元，较期初增加110.09亿元，增幅34.55%。资产总额中存货期末余额328.77亿元，占资产总额的76.68%，较期初增加117.41亿元，增幅55.55%。

2019年上半年，京投发展营业总收入11.75亿元，归属于上市公司股东的净利润8962.54万元。

ＴＯＤ持续发力

2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出在城市群内部建设以轨道交通和高速公路为骨干，以普通公路为基础，有效衔接大中小城市和小城镇的多层次快速交通运输网络。这也是有关部门首次在重要文件中明确提出采取TOD模式。

ＴＯＤ是京投发展的标签，也是该公司的优势所在。

京投发展大股东北京市基础设施投资有限公司的“基因”不仅决定了其布局TOD行业的天然性，同样也是该公司有力后盾。作为北京市国资委100%持股的公司，京投公司是北京市城市轨道交通建设的投资运营主体，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，在北京市城市轨道交通行业处于优势地位。

京投发展在半年报中分析，2019年上半年，房地产行业延续调控主基调，继续贯彻落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，政策层面有收有放。北京房地产市场依然坚持“房住不炒”定位，完善调控政策，提升精准调控，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

另据北京市统计局数据显示，2019年上半年北京市房地产施工面积11,661.7万平方米，同比增长1.4%，新开工面积971.1万平方米，同比增长10.4%；竣工面积241.9万平方米，同比下降27.9%。

在此行业背景下，公开资料显示过去的一年，国内轨道交通建设投资从4762亿元增加到5470亿元，同比增长14.9%。开通线路的数量、运营的里程都呈现两位数的增长，客流量从184亿人次增长到210亿人次，全年累计进站量达到133亿人次。另外，全国轨道交通车辆基地同比增长11.9%，投运车站的车辆同比增长4.9%，开通的线路数量从235个增加到263个。

京投发展总裁高一轩表示：“中国轨道交通行业和TOD开发领域的发展，是逆势发展中的朝阳行业，它拥有万亿的市场规模，预计TOD的市场规模可以达到十万亿。”

报告期内，京投发展实现归属于上市公司股东净利润8962.54万元，公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。主营业务收入中房地产销售结转实现收入11.11亿元；物业租赁收入1844.02万元。公司各项目上半年共实现签约销售额约24亿元。

土储增加

京投发展战略土地储备大幅增加，进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。

报告期内，京投发展签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目，北京地区的营业收入占营业收入总额的95.55%。

今年1月13日公告,京投发展公司全资子公司京投置地联合京投公司、郭公庄投管公司,以37.2亿元竞得北京市丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地块国有建设用地使用权。三方将按照京投置地70%、京投公司25%、郭公庄投管公司5%的持股比例共同设立项目公司,负责地块的开发建设。该地东至四合庄西路、南至六圈南路、西至南梗村三号路、北至郭公庄一号路。

2019年3月15日，项目公司北京京投丰德房地产有限公司注册成立，注册资本2000.00万元。截至报告期末，京投置地已完成全部出资。

2019年1月24日，北京京投置地房地产有限公司再一次与他人联合，以63亿元中标北京市海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目HD00-0700-0001、0002、0003、0004地块A334托幼用地、F3其他类多功能用地、R2二类居住用地。

该宗地位于海淀北部地区苏家坨镇，四至范围为：东至规划军温路；南至规划北安河车辆段南街；西至规划安阳西路、规划北安河车辆段一路；北至现状北清路。总用地面积239378.179平方米，总地上建筑规模302600平方米。

融资结构不断优化

2019年3月，京投发展面向合格投资者公开发行10亿元公司债券（第一期），票面利率3.99%；2019年7月，京投发展面向合格投资者公开发行5亿元公司债券（第二期），票面利率3.78%，两期公司债券均为5年期，债券存续期第3个计息年度末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。京投发展通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本，2019年上半年度公司综合融资成本7.85%，融资成本基本持平。

报告期末，京投发展长短期借款及应付债券总计302.25亿元，占负债总额77.56%，2019年上半年度京投发展各类借款净增加94.2亿元，增加借款主要用于新增土地储备。京投发展控股股东借款期末余额239.59亿元，占各类借款总额79.27%。京投发展各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。

据高一轩总裁介绍：“过去的一年中，京投发展对公司的‘TOD智慧生态圈’开发理念进行了深入的思考和实践，主要做了五件事，一是建立了轨道交通车辆基地的评价体系，二是构建轨道交通车辆基地结构转换研究体系，三是研发轨道交通车辆基地绿色车辆段的理念，四是深化轨道交通车辆基地减振降噪的系统化研究，五是完善轨道交通车辆基地的客户研究体系。”

京投发展目前已经开始了全国的布局，京投发展与无锡地铁集团有限公司、中铁四局集团有限公司、无锡万科房地产有限公司合作成立项目公司。2019年3月27日，无锡望愉地铁生态置业有限公司成立，注册资本50000万元，京投发展持股比例20%，已完成首期出资1000万元。

高一轩总裁说：“不同的城市有不同的商业环境，如果我们只拿一种产品、一类服务去套全国的市场那绝对不可行。京投发展确立的是技术层面的标准化，而不是产品和服务层面的标准化，在具体项目上还应该充分尊重市场、尊重客户。”文/王西岭

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