岛城公寓“冰火两重天”：优质公寓热捧依旧 远郊部分产品却无人问津

随着盛夏来临，2019上半年已画上了完美的句号，岛城楼市也落下了帷幕。我们之前相继盘点了青岛新房、二手房销售情况，那公寓作为商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，上半年销售状况如何？岛城公寓产品目前市场状况如何？现在还适不适合投资公寓？

针对这些大家普遍关注的问题，近日，小编对岛城公寓市场进行了一番打探，希望能对意向购买公寓的置业者提供些许帮助~

回顾：2019上半年公寓成交6369套 环比降27.47%同比降42.49%

据最新统计数据显示，2019年1-6月岛城公寓共成交 6369套 ，环比2018年7-12月下降27.47%；成交面积 334546 ㎡ ， 环比2018年7-12月下降 27.57%。此外，同比2018年1-6月，半年公寓成交量和成交面积也出现了较大程度的下降，降幅均超过三成：分别为42.48%、40.49%。

图一：2019上半年环比涨跌对比图

图二：2019上半年环比涨跌对比图

总体而言，无论是供应量、供应面积，还是成交套数、成交面积、成交均价和成交金额，普遍都处于下跌态势，与青岛新房市场上半年的表现基本一致，略显低沉。

值得一提的是，2019年1-6月，岛城公寓成交均价为 15335元/ ㎡ ，这个数据基本与2018年1-6成交均价（15445元/ ㎡ ）持平，仅下降了0.71%。

市场： 优质公寓热捧依旧，远郊部分产品无人问津

小编此次走访发现，岛城目前在售公寓产品主要集中在近郊，其中西海岸因海景资源丰富、供应量充足而“独领风骚”。2019上半年，无论是新房还是公寓，成交量均领跑全市。该区目前在售公寓项目多达20余个，其中 红星天铂 LOFT公寓产品在售，户型建面为40-60 ㎡ ，均价 13300元/ ㎡ ； 金 凤凰铭品 75-82 ㎡ 装修公寓在售，均价 16000-17000元/ ㎡ ； 奥园翰林名苑 在售公寓户型面积45-63 ㎡ ，带装修交付，均价 14000-17000元/ ㎡ 左右 。

即墨、城阳和胶州的公寓产品也不少，不过去化情况与西海岸相比则略显惨淡。即墨一中介门店的工作人员告诉记者，即使是投资，考虑到高首付和贷款压力，大多数购房者更青睐于住宅。与近郊相比，主城在售公寓项目较为稀缺。市南目前有 晶蓝公馆 、 鲁商蓝岸公馆 、 中铁青岛中心 和 万丽海景 等项目在售，均价在20000-47000元/ ㎡ 之间 。

崂山在售项目仅有2盘，其中 鲁商蓝岸丽舍 为尾盘在售， 山钢东部新天地 LOFT、平层公寓在售，均价19000-21000元/ ㎡ 。市北区在售公寓项目稍多，均价在12500 -23000元/ ㎡ 之间 ，可选择范围较大。有代表性的楼盘项目有 CBD首府 、 秀兰禧悦都 、 青建宜昌新苑 、 万科星空 和 海尔地产云街 等。李沧区目前无公寓项目在售。

市北延吉路某大型中介门店负责人告诉记者，公寓作为一种投资产品，收益主要依靠租金。在青岛，好地段、好地角的主城公寓依旧受到置业者的热捧，购房热情也丝毫不减。此外，拥有一线海景资源的近郊公寓产品同样备受置业者青睐。“这些产品凭借着高租金和较高的出租率能够为置业者带来不少的收益。像五四广场 附近的 悦澜公寓一居室月租金甚至可以达到1-2万，收益十分可观”。

而远郊的公寓产品不仅同质化严重，且受所在区域人流量不足、商业完善程度低等的影响，去化率较低，有部分项目甚至无人问津，只能依靠电话营销等方式揽客。

业内：公寓收益受多种因素影响 应有长期持有的打算

市北某公寓的销售负责人告诉记者，目前在青岛主城区购买公寓的依旧为投资型置业者，且对于可托管式公寓更为青睐。但即使是同一区域的公寓，租金和出租率也会稍有差异，在青岛人口密集和人流量较大的商圈，公寓出租率可能更为客观。此外，公寓租金收益还可能受到装修、办公设施和品牌等因素的影响。

而且青岛作为海滨城市，拥有一线海景资源的公寓，出租率受季节和旅游淡旺季影响较大，在购买之前应充分做好市场考察和租金行情摸底。

业内受访表示，总体来看青岛公寓收益确实要超过住宅市场，甚至有些公寓月租金可比肩部分住宅产品的年租金收益。“但一般推荐你买公寓的人都是以不限购、总价低、精装修和收益高作为吸引点，而很少提及后期出手时的税费问题。一般来说，商业性质的公寓转手时，卖方需要按交易总价缴纳营业税，还有其他各项税费，加起来通常能达到公寓交易总价的10-15%，甚至更高”。

因此，公寓更适合长期持有，建议想要购买公寓的置业者，应多进行市场考察，结合租金回报率和空置率等综合考量后，再进行置业。

作者：胡燕云

文中部分数据来源：青岛克而瑞