华发 央企「华发股份是国企么」

上海第三批次土地已经于今天上午开拍。不出意外，华发将在第三次土拍中，以总价超120亿拿下静安区中兴社区304-03地块。

我们有必要再来回顾一下前两次土拍的战绩了。上海前两次土拍共计出让68宗土地，总土地出让金大概1550亿。

两次土拍中，招商蛇口、保利、华发是其中的大赢家。与招商蛇口、保利同为央企身份不同，作为珠海市的国有企业，华发能够在上海一掷千金还是很有看点的。

在6月1日的第一轮土拍中，华发、建发联合体以56亿元拍得闵行七宝古美地块和闵行浦锦地块。7月底的上海二次土拍中，华发再次以29亿元拍得闵行七宝古美另一宅地，巩固了自己古美一哥的地位。

另外在二次土拍中，华发还斥资44.9亿拿下唐镇地块，31.6亿拿下宝山顾村地块。继今年一批次和建发联合拿下闵行浦锦地块后，二批次，又与建发联合以9.6亿元拿下了闵行浦锦旁边另1宗地。

至此，华发一扫“2021年在上海参与13次，零拿地”的阴霾。与招商蛇口一起成为了：2022年上海拿地大户（此处应该有掌声）。

据统计不含第三轮，仅2022年前两轮，华发就独立耗资过百亿拿下了3宗土地，与建发共同耗资超65亿拿下了3宗土地。

1、

虽然不如深耕上海的招商蛇口、保利有行业名气，但是华发在上海也不是陌生面孔。

2014年初入上海时，华发率先杀入了张江和杨浦，分别以89.9%、46.6%的溢价率，耗资23.7亿和6亿，摘下两块地。2015年，华发牵手华润158.45亿元摘下闸北地王（后面统称为静安区大宁板块），在上海一战成名。

张江项目后来开发为华发四季，杨浦项目命名为华发公馆，大宁地块就是后来赫赫有名的销冠盘-静安府。

静安府曾经于2018、2019年连续两年位列上海单盘销售金额第一名，也是华发在上海的成名作。

静安府位于静安区平陆路99号。楼盘南部紧靠上海中环，由东西两宗地块组成，距离地铁1号线汶水路仅300米，周边拥有静安体育中心等城市公共设施，仁恒静安世纪、大宁金茂府、融创静安映、象屿大宁悦府均在周边。大宁板块已经成为上海新兴的豪宅聚集区之一。

2、

大宁十年的二手房房价变化，也能显示这个板块已经进入上海最保值增值的区域之一。

其中仔细研究曲线，会发现2014-15和2019-2022年是两大变化最明显的周期。

那这段时间到底发生了什么？

首先就是2015年10月份，闸北区与静安区合并，统一为静安区，因此属于闸北区的大宁地块，身上也能贴了静安的标签。

2019-2022年的房价周期变化，则是因为2018年开始，静安府、大宁金茂府陆续交付。

交付后的品质展示，一下子拉高了本盘二手房售价，本盘二手房售价又带动了周边板块的售价。再一个原因就是，三年疫情变化，导致更多购房者对于楼盘品质和物管水平有了较高的要求，高档小区在疫情管控和封闭期间的综合服务能力比很多低端社区好太多。所以，疫情也是上海高端二手房成交量价齐升的重要原因。

同时，板块内的融创静安映和仁恒静安世纪，在2020年以超9万/平的均单价开盘，也从侧面拉升了大宁板块高端次新二手房的售价。

3、

事实上，抛开地段因素，静安府自己的产品能力也的确强。

恰巧总爷近期去过静安府，今天就为大家揭秘一下，这个连续两年的上海销冠楼盘。

静安府，总占地超过16万平，总建筑面积67万平，分为东西两宗地块。

住宅类产品主要是别墅和高层的组合，其中叠墅产品外立面采用石材干挂（辅以铝板及真石漆），材质为进口米色系石材。高层住宅底部为石材，上部率先采用了预制夹心保温外墙PC集成技术，独特的装配整体式三明治剪力墙结构有着优异的保温、防水和耐久性能，并且不占用套内面积。

日清设计和奥雅设计的组合，也让静安府无论从规划建筑，到景观都实现了很高的品质兑现能力。

不多说了，上实拍图（非专业摄影师拍摄）。

总爷最赞的其实是地下车库，如果说城市管道是一个城市的良心，那么社区车库就是开发商的良心。

很明显，华发和华润的组合，通过住宅地库商业化的理念，对得起当初拿下总价地王的雄心。

4、

也许是静安府的热销，激活了华发在上海拿地的热情。在静安府逐渐交付后，华发开始了拍地大狂魔的招式。

2020年8月，一月内，华发就以64.3亿元拿下闵行颛桥地块，又联合仁恒以45亿元拿下康桥地块。当年10月底，华发再次联合仁恒，以42亿元拿下静安天目社区地块。

又是一年豪掷过百亿的日子。

三个项目分别是华发四季半岛、华发仁恒苏河世纪、仁恒华发海上溪云。目前华发四季半岛、华发仁恒苏河世纪均已售罄，海上溪云一期售罄。据悉二期将于明天开盘，目前入围分已经公布：64.8分，也是一个靠实力，也得靠运气才能买上的楼盘。

数据也显示，以上海为龙头的华东区域在整个华发集团的销售业绩占比越来越高，2022年上半年，华发实现销售金额493.9亿元，其中华东大区完成销售293.4亿元，销售占比59.4%，远超大本营珠海的业绩占比。

因为华发国企的身份，以及作为珠海第一大国企的背景优势，其在财务数据上表现较为优异。

第三方报告显示，截至2022年上半年，华发三道红线保持绿档水平，其中净负债率89.9%，剔除预收账款后的资产负债率为66.6%，现金短债比为1.8倍，偿债压力较小。

不过独立财经媒体《lite氢财经》指出，华发三道红线全绿背后，可能涉及财技手法的虚假粉饰。据亿翰智库数据显示，2020年华发股份剔除预收款后的资产负债率76.5%、净负债率181.6%、现金短债比0.9，均不符合三道红线监管标准，为“红档房企”。

但此后两年，华发通过多次发行“ABS”“引入权益股东”“永续债”等形式实现了成功降档，所以其“绿档”真实性一直被质疑。

除了“绿档”真实性，华发在各地频频制造地王，也被公众评论与国企需要践行“稳地价、稳预期”，身份不符，缺乏社会责任感。

例如，2020年12月25日和2021年1月8日，一个月内，华发连续两次高溢价竞拍武汉地块，累计金额169亿元。

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