福州房价离谱「福州二手房指导价」

在之前的相关文章里我提出过一个常识性的基本概念，关于二手房的房源往往有真有假，哪些是真哪些是假要看市场形势变化。在楼市火爆期，房价蹭蹭往上涨，甚至一天一个价，此时同一个小区挂出来的房源，报价特别低的往往是假房源，用来钓客户。而在楼市下行期，房价下跌的同时成交量也迅速萎缩，这时候同一个小区里挂出来的房源，报价特别高的往往是假房源。

尤其是福州某大型房产中介网站，分设一个外网和一个内网，外网的房源往往价格都比人家高，价格低的房源藏在内网，同时对外宣称自己没有假房源。那么，此时也许有人会说，这些房子的确存在，只是报价虚高，你怎么能说他是假房源呢？

面对这个问题，我们应该这么思考：你明明知道同小区或同地段的房子都在降价，明知自己的房源报价比人家高上不少，却非要坚持把这个虚高很多的报价挂出去，这固然可以认为是对自己房子的自信表现，但事实上在买房的人看来，你这种报价是完全没有诚意的做法。甚至你如果明知自己报价虚高还要告诉别人当前市场价格就是这么贵，你的房子有多么与众不同，试图通过拼命劝说来让别人接受你的报价。那么，此时在别人看来，你这就已经是十分不诚信的表现了。

做买卖诚信最重要，就算房子是真的，但你的诚意是假的，那你的房源就是假房源。实际上这个道理不管对于二手房还是新房都是共通的，开出没有诚意的报价，使用欺诈性的销售说辞，把买房人当作任人宰杀的猪羊，那你卖的房子就是骗人的。

那么，随着房价的进一步下行，如今这种同一小区里巨大的价差的已经发展到了何种程度呢？光说可能没有大家还没有感觉，让我们举个例子来看一看，现在同小区的二手房究竟存在着怎样夸张的价差。

这个典型的例子就是福州地铁2号线桔园洲站旁边的超级大盘新榕金城湾，该小区挂牌出售的房源众多，大中小户型都有，而这些楼龄只有三四年的崭新二手房，和新盘没有任何区别，算是金山十分热门的小区。然而，同一个小区，同样的房子，同样的配套，居然有的报价低至2万以下，有的报价接近3万，价差接近40%，真是令人叹为观止。

固然我们知道，由于小户型总价低的缘故，往往同一个小区里小户型的房子会比大户型单价更高，但很显然，即使再加上楼层、装修、朝向等因素，价差大到如此地步并不合理。同时我们也要想到，大户型的居住舒适度比小户型更高。那么，当你69㎡的房子总价已然接近人家115-120㎡的房子时，这个时候只要稍微加一点钱就可以买大房子了，为什么还要买一套紧巴巴的小户型呢？

显然这笔账正常人都能算得清楚，那么，谁是真房源，谁是假房源，哪个是符合现在行情的合理价格，哪个是没有诚意的杀猪房，已经一目了然。更何况我们知道，如今新榕金城湾能够成交的二手房价格区间基本都在2-2.5万之间，有着不少报价2万出头的房源，虽然仍有房源报价接近3万，但在人家眼里你的“自信”只是一个笑料而已。

值得一提的是，新榕金城湾上图中那套报价220万，单价仅仅1.8万的房源是落地一楼，带有居家装修，其中一个房间被作为小区便利店使用，虽说是落地一楼，但是崭新的楼盘，带装修的房子，这个报价也算是相当实惠了。

实际上大家可以去观察一下仓山其他在售楼盘底层房源的备案价格，例如融侨悦江南近日刚刚新领取的一本预售证。通过对比便能感受到如今二手房和一手房之间存在的越来越大的价格差，为何说目前二手房具有更高的性价比，其原因可见一斑。或者你们也可以去售楼部问一问，同处金山片区的“榕心映月”的底层单元有没有可能卖一万八。

​此外，还可以拿来和这套1.8万单价的房源作为对比的是，新榕金城湾还有一套中介正在推售的同样120㎡的毛坯房，如今报价360万。那么，就算你的楼层比底层好，但是你的毛坯房开价3万，人家精装房不到2万，两相对比之下，我想就算购房人看不上底层那套带装修的房子，但也不会愿意多花一百多万去买你那套单价3万的毛坯房吧。于是，据了解这套毛坯房源已经直降30万，目前的报价是330万。然而很明显，就算降到330万，这依然是一个没有诚意的报价。

这个时候我们就会明白，这套底层报价1.8万的房源是该小区一个很好的价格参考，而有了参考坐标系之后，你再去看其他的房源，对于他们可成交的合理价格该是多少，价格应该怎么谈，砍价多少合适，此时你的心里就会更加有底了。事实上那些高价假房源的唯一作用就是拉高挂牌均价，同时被人用来吓唬买方：“房价依然很高，市场依然火热”。

其实卖方不妨换位思考，当房价下跌且同一个小区里有着更便宜的房源时，我想换了是你也不会去买那些报价比人家贵很多的房子吧。尤其对于你那些同样打算卖房的邻居来说，他们此时正对你的“自信”笑而不语，甚至人家可以拿你的房子作为反面教材来促进成交。

之所以说这是一个典型例子，是因为新榕金城湾体量巨大，挂牌量和成交量都比较高，如此一来就不存在因为样本数量过少而产生的偏差。即使“某些人”想要垄断而“喷出”安居客上都是假房源这种话，他也无法解释难道如此众多的房源都是假的吗？这种价差巨大的例子还很多，大家平时也可以注意观察，一边看房一边躲坑。

而对于房产中介业务员来说，你们也应该明白，什么样的房源能推，什么样的房源不能推，对于明显没有诚意的房东，你们如果强行推荐他们那些报价虚高，明摆着卖不出去的房源，甚至如果你还试图说服买方接受这个不合理的价格。那么，到时候受损的就不是房东的诚信，而是你们自己的诚信了，人无信不立，如果客户不信任你，又怎能取得好的业绩呢？所以，作为一个优秀业务员一定要认清楚市场现状，顺势而为。