北京老旧小区改造的资金来源「海淀区老房改造」

改造后的真武庙五里三号楼外立面焕然一新，成为附近老楼片区最漂亮的一处，楼门口新加了无障碍设施，室内经过设计更加年轻化，得到老住户和新房客的一致点赞。

焕然一新的楼体外立面透着“精气神”，铝合金窗边新添了“防撞角”，新租户离上班地更近，老房主住得更舒心……作为全市首例以“租赁置换”模式改造的老旧小区，“40岁”的西城月坛街道真武庙五里三号楼大变样，也为核心区老旧小区改造探出了一条多元互惠、微利可持续的新路。

老楼变靓

漂亮从大门口就开始了

“您知道改造的那个楼么？”“往里走，大牌子可清楚了。我们也盼着改成那样。”在真武庙的楼群中随便找人一问，五里三号楼无人不知。附近居民的眼神和话语中透露出两个信息：惊讶和羡慕。惊讶的是改造力度之大，羡慕的是改造效果之好。

真武庙五里三号楼的漂亮从大门口就开始了。棕色的标识牌镶嵌着银灰色的字样，垃圾桶按类别整齐排放。左侧，缓缓的斜坡和扶手构成了无障碍坡道；右侧，高台阶的尽头是道闸和智能刷脸系统。刚从附近花园散步回来的李秋昶老人刷脸进门，开心洋溢在脸上。老人不忙着上楼，他在树下站一站，在楼下转一转，和相熟的街坊聊上几句，住了近40年的小院第一次变得这么耐看。

“改造前小院和周围的老旧小区没什么两样，楼体外立面破损、基础配套设施老化、公共服务缺项、无专业物业管理。”说起曾经的家园，老人直言“槽点”很多。小院建于1981年，因为老化，基础设施差，这些问题一度让老李“逃离”了三号楼，投靠住通州的女儿。在女儿的照顾下，李秋昶的身心健康都有了起色，可搬回真武庙的念头一直没断。眼看着外孙女就要上小学了，带着女儿一家搬回来的愿望愈加强烈。

2019年夏天，李秋昶从老街坊口中得知三号楼要尝试一种新的改造方法——租赁置换，即由政府支持，引入第三方资金，将老旧小区集中租赁，继而改造为人才公寓转租给在附近上班的白领，实施方与原房主和租赁者分别签署合同，一次性付与原房主一年至几年租金，并协助原房主寻找优质、低价的置换房源，从中赚取微利，保证项目的可持续，最终实现多方获利，小区整体提升。

在改造过程中，小院环境怎么改由居民说了算。李秋昶马上给真武庙社区居委会主任申洁打了个电话，老人得到回复：项目实施方正在征求意见，有需求可以直接提。

“太好了！”听了这话，李秋昶特意打开了免提，把一家人都叫到电话前：增加无障碍设施、门禁、物业、充电桩，设置老幼活动空间……就这样，一条条由居民们提出的改造意见汇集到楼门长和申洁这里。在当年7月召开的前期征求意见会上，这些意见摆在了项目实施方愿景集团的面前。项目实施方现场负责人贾靓记得，老街坊们对于下水和外立面的改造需求最为迫切。

经过专业设计师和西城区住建委的踏勘，汇总意见逐条转化成设计方案上的重点解决内容。

租户点赞

私密性好十几分钟到单位

多轮调研、反复入户，实施方在申洁和社区工作人员的带领下敲遍了每一户的门。老街坊们听见切实可行的改造方案，放下戒备，打开了心门。在社区党建引领带动下，外部改造获得了绝大多数居民的认可。与此同时，“租赁置换”的内部改造也有条不紊地进行着。贾靓和设计师们和有置换意愿，且原房屋满足置换条件的居民进行了沟通。

听起来多方共赢的思路在实施过程中面临着各类现实问题。什么样的房源可以改造？如何针对白领需求完成改造？如何保证置换出去的老居民找到优质房源？此外，和小区的外部提升相比，内部改造也更加“难啃”。

“改造原则是不改变原有房屋结构，经过设计师的测算后得出结论，在加装卫生间的情况下，只要使用面积不少于7平方米，都可以进行改造。”贾靓说。

经过市场调研，设计师将主打户型定为三类：单身男女公寓、年轻夫妻公寓和一家三口公寓。分别对应单间、一室一厅和两室一厅。

“考虑到金融街附近年轻的单身白领偏多，我们把改造的重点首先聚焦在独立的卫浴空间。”贾靓说，对于年轻人来说，居住空间不一定要太大，但是一定要私密，并且有足够的储物空间。

作为首批入住的白领代表，今年6月搬进这里的天津小伙吕先生给“新居”点了个大大的赞。在他的房间里，淡蓝色的壁纸和白色的桌椅、沙发营造出一种简约之美。几个储物格子上摆放着生活用品。沙发旁的衣柜里，衬衫和休闲服装整齐排列。沙发下和床下，还“暗藏”大号储物柜。

“您看整个环境多新呀，还有这么多的储物空间。对于我来说就是拎包入住。”小吕说，这是自己从天津到北京后的第一个住所。每天早上起床后，骑十几分钟电动车就能到达位于金融街的单位，大大节省了通勤时间。

“没想到在这个位置能租到6000元出头的房子，周围小区至少得贵一两千。”小吕说，年轻人能接受的房租极限是月收入的百分之四十，真武庙五里三号楼恰恰满足了他对居所新、快、私密、价格实惠等多种要求。每逢周末，他还可以约上好友，在小院的公共会客厅聊天喝茶，满足社交需求。

房主舒心

置换后和儿子住一个小区每月还能挣钱

找到如此可心的房源为小吕省去了诸多麻烦。就在他搬进来之前，原房主吕淑兰老人，也在实施方的帮助下找到了满意的“新家”。

老人住在真武庙五里三号楼已有40多年，年纪大了之后上下楼明显有些吃力，因为独居，房屋又是顶层，儿子、儿媳有些不放心，常来陪伴。

“婆婆特别要强，能自己做的都不让插手，这几年腿脚不便困难就多了。”听说小院有了“租赁置换”新模式，老人的儿媳主动找到申洁和贾靓，一起做吕淑兰老人的工作。

“改造以后住进来什么人？”“真能找到离孩子近的房？”“合同签几年？”面对老人的疑惑，申洁和贾靓逐个耐心细致地答复。

根据原房主实际情况，项目合同设置为10年。为避免租期过长带来的焦虑，高龄住户可酌情签订时间相对较短的合同。租赁对象均为金融街附近白领，保证了租户素质。经过评估，租客按照6000元一个月的标准，预付吕淑兰一年租金，并以较低房价为老人在右安门附近找到房源。

听完解决方案，吕淑兰的疑虑也打消了。让儿子和儿媳考察过“新家”后，老人于2020年6月与实施方签下了合同。

“两边的差价一减，我每月能挣好几百呢。还能和儿子住一个小区，太合适了。”老人非常满意。

截至目前，真武庙五里三号楼的五十多户居民中，已经有十多户签署了“租赁置换”合同。老住户找到“新家”，新住户租到好房，小区环境大幅度提升。多元互惠的新试点，正在核心区铺展开来。

专家观点

“租赁置换”模式 重在可持续

对此，清华大学建筑学院副教授黄鹤表示，随着中国城市从增量扩张发展转向存量品质提升，约占城市建成建筑面积一半的存量住宅成为城市居住供给的绝对主体；其中以建成20年至30年为时间期限划定而成的老旧小区占比约为四分之一到二分之一。

面对量大、面广且数量仍在快速增加的老旧小区，从国家到地方，各级政府都在制定政策、筹措资金，积极推动其改造提升。然而，仅靠政府的资金投入难以为继。如何形成多元资金参与、经济平衡可持续的投入方式，是老旧小区更新亟须解决的关键问题。北京市西城区政府推出的“租赁置换”模式，在探索社会资本创新参与老旧小区改造并形成“微利可持续”的经济方式上取得了积极成效。

黄鹤认为，该模式的意义在于：动员居民全程参与，增强凝聚力和认同感；将老旧小区的区位优势和愿景集团的房源优势以及居民改善生活条件需求和青年人才就近工作单位居住的需求良好地结合起来，形成了社会资本愿投入、经济模式可持续、生活需求均满足和小区环境得改善的多赢格局。

西城区政府在整个过程中通过提供平台、对接资源、保障实施等方式，发挥了政府部门在老旧小区改造提升中的主导作用，使得项目得以顺利实施。随着老旧小区工作的持续实施，吸纳多方资源共同参与老旧小区改造提升的创新途径还将不断探索。

西城区住建委主任刘戍东也表示，这是西城为民办实事，切实解决老旧小区广大居民“急难愁盼”问题的有益尝试，未来将进一步推广。

新闻名词

租赁置换改造新模式

租赁置换是指由政府支持，引入第三方资金，在项目实施方的运作下将老旧小区房屋集中租赁，继而进行集中改造。改造为人才公寓后，再转租给在附近上班的中青年白领。实施方与原房主和租赁者分别签署合同，一次性付与原房主一年至几年租金，并协助原房主寻找优质、低价的置换房源。实施方从中赚取微利保证项目可持续，最终实现多方获利，小区整体提升。

来源 北京晚报 | 记者 张骜 方非

编辑 王琼

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