今年不买房明年买地王是什么意思「楼盘的楼王什么时候卖」

年末已至，距离武汉第三批集中供地揭牌仅剩最后14天；每年土拍总有那么几个地块未“拍”先火，深受开发商的青睐。第三批土拍更是涌现出一批看点爆棚的热门地块：武船178号、179号地块将锁定武汉总价地王、古田184号地块或开启“1135片区”开发、黄石路149号地块或夺得武汉单价地王。

距离武汉首批土拍过去已5月有余，在第三次集中供地开始之前，我们将对“2021年首批武汉热门地块现状”做一个整理，看看那些年的高溢价地块而今如何了？

光谷东·P（2021）037号·城投南山长投领峯

6月29日13点22分，光谷东P（2021）037号地块经过421轮竞价，被武汉山恒建设发展有限公司（南山）有限公司竞得，成交价721350万元，楼面价20798元/平，溢价率103.28%！是目前为止光谷东最高楼面价，堪称光谷双料地王。

037号地块位于高新二路以南、光谷三路以西，处于奥林匹克公园以东；该地块净用地面积约220.4亩，容积率2.4，为商住用地，需配建2所9班制幼儿园，商业总面积不低于3.42万㎡；

由南山拿地，城投、长投入股；地块进展非常之快，仅3个月不到就官宣了案名，入场速度也非常快，从航拍看已经开始平整场地；

据了解，该地块所建项目城投南山长投·领峯于12月6日正式启动招标。

关山·P（2021）036号·南山樾府

今年6月，南山地产竞得关山板块036号地块，总价73050万元，楼面地价15985.65 元/㎡，溢价率100.41%，为关山板块地王。

目前，该地块已公示案名为南山樾府，同时给出了规划方案；

南山樾府体量不大，仅32亩，规划有3栋高层产品，容积率约2.1，绿地率30%，共有449户，还将配建幼儿园、菜市场等；

项目预计12月底首开。价格方面，可参考关山板块其他项目，如旭辉千山凌云二手房单价在20765元/平、中建大公馆二手房单价在31175元/平。目前项目周边楼盘二手房均价20765元/平。

江汉·P（2021）054号·万科公园5号

2021年6月25日，联投万科地产拿下江汉区核心地块P（2021）054号地块，即唐家墩K8扩大地块，最大建面约7.8万方，不少于1.23万方住宅被回购，回购价约18558元/平，成交价108060万元，楼面价约13853.9元/平。

该地块主要属于唐家墩K8项目，万科唐家墩K8项目的地块由开发商分两次竞拍所得。其中一部分属于早期竞得的P(2010)153号地块，另一部分是2021年6月底竞得的K8扩大地块，即P（2021）054号地块。

K8地块位置地图

P（2021）054号地块案名已公布，为万科公园5号。项目于10月30日首开，单价2500元/平。合计推售514套，截至开盘当天整体去化100套，去化率仅19%。

万科公园5号位于江汉区唐家墩与八古墩东二巷交汇处，励志中学北侧，距离二环线约300米，属于江汉区核心唐家墩板块，周边主要是成熟的居住区。

硚口·P（2021）082号·汉口饭店

华融以57.6912亿元底价竞得编号P（2021）082号（原汉口饭店）地块，成交楼面价16968/㎡，溢价率0%。

 “汉口饭店”地块位于江汉区解放大道与青年路交汇处，与武汉广场、世贸广场比肩而立，紧邻新世界中心，南临解放大道，北邻建设大道金融一条街，东临万松园国际商业街、中山公园，西邻航空路，地理位置相当优质。

然而这一黄金地块却曾多次撤牌、搁置，仅作为停车场使用，命运辗转反侧。如今终于被纳入规划，期待值被瞬间拉满。

汉口饭店位置地图

今年武汉第一批土拍，汉口饭店地块更名为P（2021）082号，除了住宅用房用于产权调换安置相关事项没有调整外，相关医疗相关以及配建租赁住房的相关条件全部取消，仅剩下新增的民生相关配套。

目前，关于汉口饭店地块规划已出，后期或将建成第二个武广商圈。

江汉·P（2021）081号·电影制片厂

同样备受关注的还有P（2021）081号湖北电影制片厂地块，由武汉城建底价竞得，成交总价51.3亿，成交楼面价仅卖到17000元/㎡。江汉区压箱底的存货，竟然被这么被草率对待了？

作为汉口老城核心区域，周边3公里内在售新房较少，价格约为32000-42000元/平左右。区域内新房较少，改造地块多为老员工宿舍区。

电影厂一期拆迁地块

从实拍图看来，P（2021）081号地块方正，内部较为平整，土方建设成本不算大，边界较为清晰，但周边还有一些待拆危房。未来或将引入合众人寿公司总部，成为老城区开发改造的一大窗口。

鉴于前期的部分热门地块尚未正式入市销售，我们暂且无法准确判断销售情况如何；但就目前武汉楼市的大环境看，多数楼盘都将面临去化难的问题；

就市场而言，过去的一两个月武汉楼市感受到了久违的“冷清”；最典型的莫过于光谷东曾经需要挤破头去抢的热门楼盘，现在已经少有人提起，慢慢出售；曾经嚣张的超低价项目，也预感到危机早早的上了分销...

武汉楼市为什么到了下半年会突然冷下来，对此有几种猜测；有人说是预支未来过甚，购房者终究冷静下来了，也有人说是外地投资客见好就收，匆匆退出了武汉市场；但能够确定的是，楼市的大环境仍然遵循稳地价、稳房价、稳市场的“三稳”策略，这一点从今年三轮土拍规则中体现的极为明显。