深圳地铁口新楼盘「深圳地铁16号线」

部分内容来源：贝壳找房、咚咚找房、项目官微

上月，地铁2号线东延线、3号线南延线、4号线北延线以及8号线一期正式开通运营，其中2号线东延线与8号线一期开通后实现“合二为一”，市民乘坐2号线全程无需换乘即可直达盐田。

这意味着，莲塘、福田保税区、观澜、盐田港、沙头角等多个片区将解决不通地铁的状况，同步迎来地铁时代。

在新线路通车之际，为大家梳理下各条线路二手房市场 新盘情况，供各位置业者参考。

4号线北延线

该线路共设8站，站点为清湖北、竹村、茜坑、长湖、观澜、松元厦、观澜湖、牛湖，地铁的通达将改善观澜片区居民的出行。

根据深圳贝壳研究院监测，近几年观澜片区在龙华成交占比保持稳定增长态势，其中2019年占比16.9%，相比2017年增长5.2%，今年1-9月成交占比15.6%。

据调查，对于地铁的开通，业主比置业者的反应更激烈。目前新增房源略有上升，但业主惜售现象增加，存在一些业主上调价格，尤其是热点楼盘，如美佳华首誉。

而多数置业者仍处于观望期，当前不少置业者的购房需求被分流到新房市场，但随着地铁的开通，有望增加置业者对二手房的关注。新房方面，在售的有合正观澜汇二期、锦顺星苑，待售的有两个万科项目，分别是北宸之光、启城家园。

合正观澜汇二期

均价：56900元/㎡

合正观澜汇坐落于观澜大道边上，位于龙华行政中心区，与龙华区政府直线距离约400米（百度测距）。

商业部分，除了合正观澜汇项目规划的shoppingmall、邻里mall、街区mall三大主题商业形式之外（一期福城天虹，约6.7万平，已经开业）周边还有美佳华广场、观澜湖新城MH MALL，片区将形成品质商业集群。

合正观澜汇商业配套效果图

周边还有约600米处有观湖文化体育中心（在建中）还有观澜文化体育公园（在建中）、观澜湖高尔夫球会（已建成）、九龙山高尔夫球会（已建成）等，文体配套齐全；距离项目约500米就是观澜河生态文化走廊，周边还有茜坑水库、大水坑水库、山水田园等水库。除了坐拥齐全的文体配套外，每天还可在植被环伺中坐拥城市稀缺生态资源。

目前，合正观澜汇仅剩下少量96㎡的三房户型。

万科北宸之光

万科北宸之光位于地铁4号线首发站牛湖站，可快速通达福田中心区。周边交通布局“双纵双横”高速路网，地铁22号线（规划中） 四高速 高铁等多维交通，畅行全城。

项目自带幼儿园，2019年学区划分小学是德风学校，中学是观澜中学。

商业方面，项目还临近观澜湖新城mall，业态丰富。周边还汇聚观澜湖生态旅游区、观澜山水田园、观澜湖生态体育公园等丰富生态资源。

锋哥了解到，项目预计11月开放展示中心，12月入市。

万科启城家园

长湖头村旧改也是属于万科的项目，位于观澜大道与碧澜路交汇处的西北侧，距离地铁4号线北延段长湖站约500米左右，基本可视为地铁口物业。

项目西北面与此新盘华盛观荟及金洪观荟一路之隔；南面紧邻一小山体，翻过小山体不远是合正观澜汇，其底商为天虹购物中心，已于近期开业。从区位来说，大体是观澜区域的传统中心范围内，但局部交通路网、城建面貌均待提升，现状具备较大的改造空间。

项目预计11月开放展示中心。

锦顺星苑

参考均价：52600元/㎡

锦顺星苑具体位于观澜大道和碧澜路（旧称泗黎路）的交汇处。

项目所处的大体区位是福城、观城、观澜三街道的交界地带，与龙华区的行政文化中心相近，周边布局有万科、鸿荣源等多个大型旧改项目。区域综合要素不错。

项目于今年6月取得备案，备案房源位于A座，共162套，均为住宅产品，户型建面约94-110㎡，均价约5.26万/㎡，单价区间在4.4-5.6万/㎡，总价区间在412-617万/套。

2号线东延线

该线路新设3站，站点为莲塘口岸、仙湖路、莲塘，地铁的开通有助于增加莲塘与罗湖中心、福田中心以及南山中心的联动。

根据深圳贝壳研究院监测，近几年莲塘片区在罗湖成交占比维持在7%-8%，其中2019年成交量占到罗湖8%左右，达到近几年最高比例，今年1-9月成交占比约7.8%。

据调查，莲塘片区首开地铁对置业者影响更明显。业主心态较高，部分楼盘挂牌价格往上调，也有些业主想等开通地铁后再放盘；近期新增客源略有增加，同时带看量稳中有升，但目前成交转化率低，等待地铁开通后有望转为成交。

新房方面，可选的不多，仅有两个项目在售，分别是东方凤雅名、苑帝景台。

东方凤雅名苑

参考均价：85000元/㎡

项目位于仙桐路和云桐一路的交汇处，京基云景梧桐的南面，两者一路之隔，由深圳市东方尊峪房地产开发有限公司进行开发，包含住宅、商业等业态，占地面积仅约0.8万㎡，总建面仅约4.9万㎡，是一个规模较小的社区。

项目靠近二号线东延“莲塘站”，从项目步行至地铁站有一定的距离。附近有罗湖中医院、罗湖外语学校初中部及仙桐体育公园等配套。

周边日常生活配套较为匮乏，小区内部没有幼儿园配套，附近部分区域市政环境有待于提升。

项目附近有京基云景梧桐、仙桐御景和莲馨家园等成熟社区，二手房价格约5.5-9.3万/平。

帝景台

参考均价：64000元/㎡

项目位于延芳路中段西侧，北侧毗邻深圳广播电视大学（罗湖分校）。占地1.7万㎡，建筑面积8.1万㎡，容积率2.8，规划5栋住宅，共476户，于7月16日开盘。

目前在卖的户型有：88㎡、130㎡、137-139㎡、141-143㎡的两房至三房，共378套。在售最低价6.2万/㎡（4万 /㎡的单位据SS介绍，是回迁房），目前推出1、4、5栋，4栋为楼王，车位比1：1.3，今年12月31日毛坯交楼。

学区方面，项目为莲塘-罗芳大学区，由新秀小学、罗芳小学、安芳小学、莲南小学、仙桐实验小学、靖轩小学、仙桐实验小学莲塘部共七所小学组成，实行大学区招生。初中学区为罗湖外语学校初中实验部。

3号线南延线

该线路新设1站，站点为福保，可为福田保税区上班族可节省通勤时间。根据深圳贝壳研究院监测，今年1-9月福田保税区成交量占福田5.3%，相比2019年明显提高，待地铁开通后有望保持增长趋势。

据调查，业主与置业者对地铁的开通反应不明显。近期带看量、新增房源量、客源量均处于相对平稳状态，该片区置业者购房目的仍是福田外国语南校区学位，其中成交相对活跃楼盘包括城市3米6公寓、朗庭豪园。

新房方面，区域内只有待售的加福华尔登府邸。

加福华尔登府邸

加福华尔登府邸位于福强路与国花路交汇处南侧，属于福保地界，毗邻福田口岸与广深高速入口，距离福田口岸站直线距离约900米。

项目为独栋超高层住宅楼，配套裙楼商业，与周边的步行街、商场、口岸商业等形成一个区域商圈，并有双地铁、高速、口岸等配套，购物出行均十分便利。

项目中高层南向可看香港，北向看福田中心区，视野开阔景观好。小学、初中属于福田外国语学校南校区。

周边集齐了口岸、地铁、公交、高速、主干道等交通配套，十分便利。

8号线一期

该线路共设6站，站点为梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中、盐田路。根据深圳贝壳研究院监测，今年1-9月沙头角片区成交量占盐田45.2%，盐田港片区占比15.6%。

据调查，业主、置业者均认为盐田开通地铁是利好消息，因为目前盐田交通比较单一，抵达盐田的公路只有深盐路、盐坝高速、武深高速和盐田坳高速四条。

当前业主心理价位高，尤其满五、红本在手的房源挂牌价还在往上调；置业者心态较理性，购房决策相对谨慎，因此客源成交周期较长。实际上潜在需求有所增加，置业者普遍认为盐田居住环境好、价格洼地，且相比其他区生活压力较少，加上地铁开通在即，未来将吸引更多置业者对这个区域的关注。

盐田佳兆业城市广场

参考均价：51000元/㎡

项目自带约13万㎡集中式 融合式街区巨舰商业、“双幼儿园”、48班6年制学校、2大主题泳池、3大文化活动室、社康中心、市政公园等，为业主带来“万象城的繁华 海岸城的休闲”。

佳兆业盐田城市广场建面约107万㎡，涵盖住宅、商业、公寓、办公等多元业态，项目在售的主力户型为89平-145平的3-5房。

这是佳兆业城广系的又一匠心佳作，带动了片区的人居生活品质。自带“双泳池” 、篮球场、社康中心、文化活动室、市政公园、肉菜市场等全维度生活配套。

距离地铁8号线盐田路站无缝连接，5站进罗湖。有效解决盐田后方陆域与罗湖、福田、南山、蛇口的联系；此外，未来18号宝盐线（规划中，来源于深圳市规划和资源局）快线也将南延至盐田。

项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学，周边还有3所小学和1所中学，小学分别为乐群小学、庚子首义中山纪念学校、盐港小学，中学为盐田实验学校。

中房•翰林门/东顺雅苑

项目位于盐田区沙头角街道沙盐路与官上路交汇处，拆除用地面积10172.3㎡，建设用地面积6623㎡，计容建面约5.79万㎡，包含住宅、商业、公寓和办公等业态。

改造地块由三部分构成，其中19-01地块为商业及二类居住用地，用地面积6623.0㎡；19-02地块为教育设施用地，主要用于沙头角田心小学的扩建，用地面积3207.0㎡；19-03地块为公园绿地，用地面积285.1㎡。

对外发售的部分主要为19-01地块，规划了2座高层建筑，其中1栋A座为办公公寓，共39层；1栋B座为住宅，共31层。

卓越荣津瀚海湾名庭

参考均价：57500元/㎡

项目位于沙头角街道，沙深路东侧、金融路南侧，盐田区中心的重要组成部分，项目拆除重建用地面积4.63万㎡，规划总建筑面积约23.6万㎡，包含住宅、商业及商务公寓等业态，分为两期来开发。

一期占地面积近1.36万㎡，建筑面积达10.89万㎡，位于盐田区沙头角片区的西南部，北靠金融路，南到公园路与东和公园。

9月，卓越荣津瀚海湾名庭获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1栋和2栋ABC座，包含商业、商务公寓和住宅三种类型产品。

其中住宅产品，共166套，户型建面约54-148㎡，均价约5.75万/㎡，单价区间在4.8-6.6万/㎡，总价区间在348-932万/套。

蓝郡公馆

参考均价：54000元/㎡

蓝郡公馆位于盐田区沙头角街道沙深路西侧，其东北侧为沙深路，西侧为香港特别行政区山区，南侧隔田心西路为沙头角口岸，北侧隔勤工南路为沙头角海关。

项目占地面积约1.3万㎡，总建面约12万㎡，是原十八小区城市更新项目，由深圳冠懋房地产集团有限公司开发，规划涵盖商业、办公和商务公寓于一体综合性社区。

项目由4栋高层建筑组成，其中其中T1栋楼高38层，T2、T3两栋楼高31层、T4栋楼高24层。其中办公产品位于T4栋的3～10层，首层布局为商业及公共配套，二层规划为商业（含少量餐饮），地下三层有车库、设备用房等。

半山悦海花园

参考均价：54000元/㎡

半山悦海花园位于盐田区沙头角梧桐山隧道口旁，靠近正在修建的地铁8号线一期的沙头角站。用地面积约2.2万平方米，建筑面积约17万平方米。项目共规划5栋，其中4栋47-49层，高约150米的超高层住宅，1栋29层保障房。

项目容积率6.59，绿化率35%，规划总户数1080户（含保障房）。

项目前后两排的楼间距约30-33米之间，并且在规划上尽量避开了遮挡对视问题。不过1080户的规模不小，可以预见，到时候社区的休闲空间资源会比较紧张。

合泰御景翠峰

参考均价：63000元/㎡

合泰御景翠峰位于深圳市盐田区沙头角梧桐山隧道口，占地面积约16800㎡，总建筑面积约117000㎡。项目共有5栋高层建筑，主力户型为建面约90-250㎡山居物业。

自身带有3500㎡商业配套，毗邻万科壹海城，壹海城总建面36万平，是集写字楼、五星级酒店凯悦、购物中心、公寓、公园为一体的深圳首个真海城市综合体；项目周边也是汇集多项市政文化配套于一体，另外还有华润万家、新一佳、银行、餐饮等成熟生活配套，凡是生活衣食住行或休闲娱乐，步行5分钟即可享有；另外区内有购物天堂——中英街，汇集琳琅满目的异域商品，在购物的同时也可体验一街两制的特色文化，10分钟车程即可享受异国风情的购物乐趣，同时30分钟即可通关到达香港。

项目三面环31.8平方公里梧桐山国家森林公园，南临大鹏海域和海滨木栈道风景线。可以说是关内最具适宜居住低密住宅区。

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