意外 二环内这3宗宅地终止出让 买房 要再等等房价下跌吗

1st二环内3宗宅地终止出让

济南二环内，药山片区3宗住宅用地即将在4日拍卖！这是一则很受关注的信息。

但就在今天，市场迎来迎来一个不好的消息：三宗土地终止出让！

对于济南西北部来说，这3宗土地的条件还是不错的。

这三宗地块总面积为66029㎡，均为住宅用地，位于天桥区蓝翔路以东、药山西路以西，紧邻药山：

其中，A1、A2地块，地上最大容积率为2.5，楼面地价6719元/平方米；A3地上最大容积率为1.6，楼面地价10501元/㎡。三宗土地平均楼面地价分别为7981元/㎡。

这3宗地块正东侧是正在兴建的天桥区全民健身中心，健身中心正北方规划建设天桥区市民文化中心项目，并已经在上月21日进行用地规划批前公示。

（天桥全民健身中心）

根据周围规划，药山1倍山体高度距离内建筑高度不高于24米，2倍山体高度距离内不高于36米，其余不高于65米。

本次出让的3宗地块，A-3地块未来将是一块低密度改善住宅项目，整个项目最高不会超过65米，临近山体部分应控制在36米以内。

未来，该项目建成之后将是这样的：

综合来说，这个区位还是很不错的。

在对比一下周边房屋的售价：目前，西客站片区毛坯房价格在1.3万元/平方米以上；二环内的药山周边的二手房价格多在1.3万元至1.5万元/平方米之间。

（药山周围最近成交二手房）

再对比美里湖片区的西沙王庄土地：2.5的容积率，今年的成交价格高达7200元/㎡；2.6的容积率，2017年成交价格9573元/㎡。

结合本次土地出让土地的地价：A1、A2的楼面地价6719元/平方米，A3地块10501元/平方米。即使需要配建小学等配套，本次挂牌土地的价格也并不算离谱。

但意外的是，这批土地却在拍卖前终止出让。而终止出让，很多时候只不过是体面的流拍。

2nd济南曾经流拍的土地最后怎样？

在药山土地终止出让之前，今年济南已有的两次土地流拍，分别是黄台电厂北小辛庄的土地、长清大柿子园村土地。之前我们都聊过，今天不多说了。

而除了今年流拍的土地，在2018年，济南流拍及终止出让的土地至少有十多宗，大致情况如下：

这些土地后来都怎么办了？

我们统计了一下，2018年这些未成交的地块，有7宗土地重新拿重拍。它们第二次拍卖的成交情况如何？

二次拍卖，成交价格有降有升，也有持平。我们将价格上升的标红色，持平的标蓝色，降低的标绿色。

长清区东王村城中村改造一期、华山片区安置二区东地块，在第二次拍卖中，价格不跌反涨；西沙王庄土地价格、长清王宿地块价格都有所下降；泺口土地B2地块比较特殊，它的出让总价有所上升，但容积率提高，楼面地价反而下降。其余3宗土地，跟首次拍卖相比平价成交。需要跟大家说明的是，以上泺口土地、铁道职业技术学院土地，需要开发商配建较大面积安置房，而且捆绑条件比较高，它们的成交价很便宜但对市场并没有参考意义。

扣除泺口、铁道职业技术学院地块，我们可以看到：这些此前流拍的土地，即使部分地块二次拍卖价格有所下降，但下降幅度也有限。

尤其需要提醒大家的是：

随着这两年房价的大幅上涨，土地拆迁熟化的成本也在大幅提升。对于一些土地熟化平台来说，也需要考虑土地出让收益……

3rd

济南房价会继续下行吗？

市场变凉了。很多小伙伴们问我们：济南房价会不会继续下跌？买房子要不要再等等？

首先可以明确地说，在短期内，济南楼市价格没有向上冲击的动力。土地市场的萎靡，说明市场对价格上涨的信心和底气已经消耗殆尽。

那刚需们是不是可以继续等价格继续下探？甚至有小伙伴说，绕城高速以内，现在的价格已经一万二三，将来会不会重现1万/平方米以下的“好日子”呢？

我们认为这基本也是不可能的。

土地的价格虽然在降低，但从历次土地出让的底价信息看，绕城高速以内，六七千元的底价是一个基本的门槛。再低的价格，一些熟化平台可能就没法接受了。

土地市场和楼市价格被好多人比作面粉与面包，过高的面粉价格，面包师（开发商）是没有动力去制作面包的。如果做面包的亏本的买卖，亏一次就够了，下次不再要面粉就是了，那样只能造成土地流拍，市场供应的稀缺……

所以，从房屋单价来说，未来一段时间内，济南房价大概率会保持目前的盘整姿态。房价上涨或下跌，空间都不大。不过，我们有一个大胆的判断：未来一段时间，济南市场可能会出现一些小户型产品！总价控制在100万左右！前文说了，在供给端，房价上涨、下跌幅度不大，因为各个利益方成本都不低，都不愿意赔钱。但在房价大涨之后，需求端同样萎靡，很多人是实实在在买不起房子了！

聪明的开发商会迎合这样的需求——单价继续保持一万二三，户型压缩到100平以下，甚至90平以下，每户总价控制着100万左右，满足刚需人的基本需求。

凌冬已至，在市场行情变冷时，无论出于自身周转需要，还是服务于“住有所居”的刚需百姓，适时调整产品结构或许更有效果。我们期待着这样的行情。

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