北京刚需上车盘有哪些「血拼北京楼市」

来源： 2023-11-18 16:16:27

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，赵公口石榴园小区的房子怎么样？有没有升值空间？首付100万，首次贷款，能买到2居吗？夫妻两个一个在金融街，一个在丰台科技园上班，还有没有更好的小区选择？

回答：可选标的比较少，赵公口老公房不如东三东四的性价比高如果你们自住这个位置也没问题，只投资就看东三东三老公房，比如潘家园、十里堡

提问：非京籍，老公sfsd资格，月收入1.3万，老婆贷款算二套，六里桥工作，家里俩娃。首付100万，因为积分落户政策，想先买丰台，几年后在换到城六区外，那么是先用老公的首套资格还是等换房时在用。考虑换房时要求住房品质，首付不够多，所以想把老公的首套资格留着换房时用，合理吗？另由于首付有限，丰台杜家坎片区的崔村一里88年三层三居室老公房，还可以买吗？

回答：保留男方sfsd思路没问题崔村一里公房不要买，买老破小非常挑地段，只有核心区有价值，其它位置的远离。如果看这附近以地铁次新为主

提问：房姐，如果只考虑投资，不自住，北京上车的最低标准是什么？

回答：如果懂得一些选筹技巧，可以首付100万买到250 的房产，通勤地铁线路上的90后公房两居。首付130，可以买到300出头，东三四环两居。

提问：新人首问：房姐你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。

回答：投资的话公寓不买，也不要以公司名义买税费满5年或有工作居住证也能买将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100 在北京就能选筹

提问：房姐您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有的挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！

回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子

提问：北京本身有房商贷，每年大概50左右净收入存款，目前手里有160流动 1、不知现在是否合适投资二套出租，以房养贷，还是再等一段时间，扩充一下资金 2、如果现在投资，由于金额限制，二套要首付60%，可选项目不多，朝阳和丰台区块是否合适 3、朝阳：北苑，石佛营区块，是否适合投资。 4、青年城，炫特嘉园，小户型开间，不知好不好 5、丰台：宋家庄，赵公口，马家堡，西罗园，这几个区块是否合适？还是选择草桥那边呢？ 6、丰台可选的房屋面积会大一些，但是似乎价格一直比较平稳，不知和朝阳相比是否合适投资？ 7、丰台：石榴园，华润小区，一居，房龄较大，40平以上，投资是否合适？

回答：160左右可以上车了建议朝阳为主，如石佛营、团结湖、劲松、十里堡等板块，像炫特丽景馨居、晨光家园都不错丰台主看草桥、马家堡、角门片区，选择00年后的小区最佳

提问：房姐好，本人是应届毕业生，北京户口大概12月份下来，和男友有计划今年户口下来就买房，男方大概能拿出250，我们家能拿170左右。我的工作在宣武门，男朋友大概率在东直门。有几个问题想要咨询您的意见：1.目前打算是上车后仅用于投资出租来以租养贷，我们租房居住，您觉得天通苑东二东三的顶复作为首套合适吗（兼顾投资和租售比）2.本人12月买房，工资流水不足半年，且本人将来工作体制内，工资流水较低，请问怎么破？将老家父母名下房子做假出租，租金（2房，17000＋）打入我银行卡可行吗？3.为不浪费两人的sfsd资格，婚前就会一起合拢资金买房，两方父母可能有担忧，怎样在法律上保证彼此的权益（仅为打消父母担忧。

回答：天通苑东二东三的顶复可以投资北京对jls控制的很严格，大部分不认可。可以增加共同还款人一般通过代持协议来约束

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税，个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：房姐您好！北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？盼回复，感激不尽！

回答：首先北京尽快上车是对的如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊楼盘建议看总价400左右的小两居

提问：房姐您好！在南二环里有一套房，两个子女尚小，父母同住，小区小高层电梯板楼，环境不错，房子面积够住，市值约2300。在青岛、珠海、大厂、重庆共有五套房，市值850上下。存款450，贷款360。家庭年收入税后100。准备在北京购置一套房。从长远看，家在北京也应有两套房。请问在当前形势下，采取什么样的购房策略较好。买新房还是二手房？不希望购房导致压力太大。

回答：北京现在新房性价比都不高，考虑保值自住建议二手为主，你的整体负债不高，再入一套1000内的标的，对生活影响不大。建议看双井和望京板块的次新盘

提问：西城老破小一套价值约800w，朝阳老破朝向不太好一套价值不到700w，现在手上现金150左右，税后60w，俩娃，想把朝阳老破换成大一点新一点在北三环到四环附近请问如何操作？

回答：出掉朝阳，你的月供在2.5内会比较好不影响生活质量，结合首付能看到总价1000左右的标的选筹板块北苑大屯路和惠新西街，望京也可以考虑

提问：房姐，关注你很久了。我公公二环内161平米一套，标价1500万卖，如何快速卖出。卖出后给我们500万用于买房，现有一套白家庄东里的老破小，有贷款120万，10年还清。想投资一套房子，可以持有5年以上，不要学区，请问有什么建议。忘了说明，我和老公已退休。谢谢解答。

回答：卖房技巧可以搜索下“卖房”关键词，有介绍过常用方法如果500首付买入1000标的没问题，推荐朝外东大桥CBD朝阳公园双井十里堡一带如果500全款推荐天通苑顶复、常营次新

提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班（高校），孩子一岁，可上高校附小，但考虑到孩子上学路程时间，还是想买六道口附近，六道口溢价多，我们想在六道口淘淘有没有笋户的电梯房，富润家园，文成杰座，中铁翰庭两居室，多少价格算笋户，值得投资呢？另外六道口未来还有发展空间吗？我们现在昌平县城一套房，打算置换。置换这样操作有利吗？

回答：富润家园 7，文成杰座 7，中铁翰庭 8 六道口本就溢价区域，有性价比的标的非常少，淘笋相对困难昌平县城出掉吧，没有长期持有价值

提问：海淀区北安河回迁房地铁16号线总站位置想留三套90平米，还有3套小面积每平米4万元变现了。请问这样是否合理。假如变现在哪适合投资买房。

回答：4万的价格变现合理，投资需要看子弹数 500内看常营次新 500-600看下tty大户型 800以上看双井或望京

提问：房姐好，刚加入圈子，查阅了精华主题的回答，新人首问。目前在考虑购置落户房，看了一些小区，团结湖、甜水园、石佛营西里、东里、八里庄北里基本是老公房，酷特区、炫特嘉园是2000后商品房。基本情况和需求如图，请抽空帮忙分析分析，谢谢哈。

回答：这个总价基本朝阳老公房为主，流动性和出租都不错，也无学区溢价推荐炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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