天津雍华府「沈阳旭辉御府二手房」

2019年12月，昆钢协议转让五华区黑林铺前街团钢厂A1、A2地块的土地使用权，招商蛇口拿下了这个项目，根据挂牌公告显示，招商蛇口需承担城市道路用地、公园绿地、消防用地建设等配套建设费用总金额不低于3亿元，此外，还须承担拆迁安置所产生的相关费用。

项目位置图

2013年，招商地产首入云南，已在昆明开发了招商海公馆、招商雍景湾、招商翰林大观、招商依云郡、招商依山郡、招商巫家坝等项目。整体上口碑残差不齐。

项目位于五华区黑林铺片区，黑林铺片区处于昆明西城郊位置，2008年开始大规模开发，由建发地产负责开发的西城时代是片区开发面积最大的项目，片区改造至今约12年左右，靠近西三环位置的区域依然是比较破旧，老旧工厂和城中村比较集中。总体上片区开发的比较缓慢。还有待于继续推进片区老旧工厂的改造和城中村开发。

项目分为两期，总占地面积约140亩，东临西城时代小区，南临昆明第十四中学，西临云南五龙汽车有限公司和班庄村。

项目的宣传语是可以西城芯，何必偏一隅，这个宣传和项目的实际情况正好相反，项目实际的位置应该是就要偏居一隅，逃离闹市区。

公共交通方面：项目周边的公交线路主要集中在滇缅大道上面，公交线路包括7路、56路、116路、146路、151路、180路、c1路、z41路、z62路等。线路还是比较多的，但是从项目出发到站点约1公里左右，步行有点远了。项目周边其他道路因为等级比较低，后期开通公交线路也不会太多。项目距离地铁4号线或者规划中的地铁7号线都在2公里以上，总体上，公共交通出行还是非常不方便的。

自驾方面：项目周边有昌源北路、滇缅大道、西三环等城市主干道，加上规划的滇缅大道西三环立交桥，后期自驾出城会非常方便的。

01 住宅小区

项目周边分布有团山欣城、西城时代、月半湾、朝花曦拾等小区，二手房均价大约在1.37万元。在昆明二手房价格的平均水平线之下。项目现在的售价定位还是比较合理的。

项目周边小区实景图

02 第九水质净化厂

位于项目的北侧，靠近昌源北路的位置，污水处理厂的全部构筑物为全地埋式布置。地面除一座综合楼外，其余厂区均覆土2米进行绿化，种植各类乔木、松竹等绿化植物，使厂区变成一个小公园。污水处理厂设计处理规模为10万立方米/天，收集处理普吉路—滇缅大道—西三环—北三环区域22.85平方公里的城市污水，服务人口32万人。

第九水质净化厂出水口实景图

03 云南五龙汽车有限公司

公司位于项目的西北角，是专业从事纯电动客车研发、制造、销售及服务的新能源汽车生产企业，是云南省规模最大的客车专业生产基地，也是云南省第一家获得纯电动和混合动力车生产资质的新能源汽车生产企业，企业生产可能会产生一定的日常干扰，对于项目一期部分楼栋产生影响。

04 恒旺广场

位于项目的北侧，隔着一条昌源北路，恒旺广场项目规划有商务办公楼、商业楼、公寓等业态。项目主要由两栋29层办公塔楼和三栋3-4层商业楼构成。

恒旺广场在建实景图

05 昆明市第十四中学

昆明市第十四中学是1954年由云南省人民政府在昆明市新建的唯一一所独立设置高中的中学，是一所历史悠久，办学质量较高的学校，学校现有36个高中班，12个初中班，2019年被认定为一级一等高完中。学校紧邻项目的二期，对于日常生活会有一定的噪音干扰。

06 云冶专用铁路

项目距离云冶专用铁路最近约300米左右，只要云铜搬走了，铁路就会废弃掉，然后之后铁路两侧应该会做成一个带状的公园。

云冶专用铁路实景图

从云冶专用铁路看项目

07 周边规划

项目南侧的空地是昆明市第十四中学的扩建预留用地，拟将昆十四中打造成一个涵盖60班初中和60班高中，总计120个班型的超级中学。

项目周边规划落位图

项目二期的北侧规划有一处消防站，二期需配建一所15班幼儿园，在项目的一期和二期之间，会建设一条40米宽的市政道路，连接科开路与黑林铺前街。

在黑林铺前街南侧会建设昆楚高速二号线入城段（滇缅快速路工程），昆楚高速二号线为昆明至楚雄的高速复线，起于昆明眠山，止于禄丰县广通镇，接同步建设的楚雄（广通）至大理高速公路，全长103公里，设计速度100公里/小时，双向六车道，滇缅快速路工程近期接西三环-滇缅大道立交东侧，以高架桥梁形式向东，上跨现状滇缅大道路口后落地，同步对滇缅大道（黑林铺前街-昌源路段）地面道路进行改建。远期将形成二环与三环之间的快速路通道，西起西三环-滇缅大道立交东侧，以高架快速路形式向东，与二环、普吉路相交后在学府路落地。这个项目对于业主的自驾出行更加便利，根据实地踏勘，项目进展缓慢。

滇缅快速路工程布局图

教育资源方面：项目会配建15班幼儿园，小学需教育局划片，教育配套不明确。

医疗资源方面：项目周边有西山区中医院、昆明高新医院、社区诊所等，中医院这个应该会被拆掉。项目的15分钟生活圈内医疗配套一般水平。

商业配套方面：项目虽然位置比较偏僻，但是周边的商业配套对于日常生活还是妥妥够用，西城COHO购物中心距离项目约850米左右，步行10分钟即可到达。另外还有假日城市沃尔玛，茶马花街等商业体分布在周边。

项目周边商业体实景图

1.项目位置比较偏僻（在这个价格段里面不算特别偏僻），售价相对合理，周边生活配套日常够用，公共交通出行不方便，自驾出行较为便利。

2.项目周边还有大体量的老旧工厂的改造和城中村开发工作。后期开发中会对项目产生几年的生活和噪音干扰。