吹出来的潜力不如现成拥有的实力 福建什么样的新城区有望发展

在2016年以来的这一轮楼市去库存中，我们看到每个城市的中心城区容纳量都是有限的，而且随着房价地价的提高，征迁成本也在大幅攀升，中心市区越来越拆不起了，于是乎，中心市区周边大片广袤的新城区变成为城市商品房开发新方向。

福州周边有连江贵安，有马尾琅岐亭江，有闽侯荆溪、上街、高新区（南屿）、南通、青口各镇，继而长乐撤市设区，远一点还有有永泰葛岭，还有罗源湾滨海新城，还有偌大一个平潭。

泉州周边有鲤城江南，有丰泽城东、东海、北峰，有洛江万安、双阳、阳江，有晋江池店、陈埭，有南安丰州、大霞美，有惠安黄塘，有经济技术开发区，有台商投资区。

厦门周边有除了相对成熟的集美海沧新城，近年来还有翔安南部新城、环东海域、马銮湾、灌口、厦门北站等等，岛外新城遍地，甚至辐射漳州泉州。“厦门西”近至角美、漳州港，远至南太武新城，甚至漳浦隆教乡，甚至安溪、长泰。“厦门东”近至石井，远至安海水头东石，甚至官桥、内坑、深沪。

在这一轮三四线去库存中，各大新城区四处涌动着投资购房者的身影，寄希望于其所购新城片区发展潜力巨大，今后可以一飞冲天。但是，以常识可知，一个地区无论如何发展，一定时期内人口和资源是有限的，尤其福建并非人口大省，也并无一线城市，在中心城区占有大部分人口和优质资源的情况下，如此之多的新城区，不可能同时都能发展起来。那么，如何去判断哪些新城区是真能发展得好，哪些新城区就只是在销售说辞中有个纸上画饼的美好前景呢？

从目前福建省内几个发展得很好的先例来看，一个新城区要有机会发展繁荣，当前必须具有以下几个要素：

要素1：临近中心市区且交通便利、通勤成本低廉（有直达公共交通，开车不用走高速或者付过路费），单程通勤时间在半个小时出头。使得迁入人口可以负担得起成本经济的往返于中心市区的日常通勤。这项是必备要素。

除了拥有上述第一要素之外，还要至少拥有以下四个要素其中之一：

要素2：政府重点开发，有大项目集中落地带来大量人口涌入，在资源上得到重点倾斜，在政策上得到重点照顾。（例如：闽侯上街、丰泽城东）

要素3：本身该地区经济发达、人口稠密，有很强的经济基础。当地政府本身有相当强的财力，不单依靠外来投资。（例如：晋江池店陈埭）

要素4：周边临近市区房价和生活成本实在过高，就近承接临近市区大量人口迁移。（例如：漳州角美、北京燕郊）

要素5：发达的轨道交通。（例如：厦门岛外地铁沿线区域、福州长乐）

当然，如果距离中心市区较远，也并不是无法发展，只要具备要素2，有时也能一鸣惊人，但是这必须是非常不一般的政策和资源倾斜，目前省内唯一不可复制的例子就是平潭综合试验区。但是，由于平潭本身基础薄弱，不具备要素1、3、4、5，因此发展周期很长，虽然建区已九年且依旧有源源不断的投资注入，但目前还只能看到一个遥远而美好的愿景。

另外，由于城市道路交通承载量有限，能打破要素1桎梏的只有发达的轨道交通，因此，厦门岛外各新城和福州长乐依然存在很好的发展潜力，当地铁成网之后，交通通勤成本和时间大幅降低，即使所居住当地没有很好的配套资源，也可以通过地铁享受到中心市区的商业、医疗、文体设施等配套。许多资源也会随着地铁线延伸。而这必须是高运力的地铁才能实现，而不是低运量的有轨电车或者轻轨可以做到。单地铁成网，其所带来的优势便不再是BRT可以比拟。但是地铁消息发布应以官方为准，借地铁之名行骗的销售套路已经太多太多，相信大家或多或少都遇见过，嘴上吹的规划往往是假，现实落地的项目才是真。

如果一个新城区不具备上述5个要素中的任何一条，那么，靠卖地搞房地产就能发展起来吗？相信大家心里都有数。当然，也未必毫无一点希望，但是我相信你一定不愿意等下一个天亮等到人老珠黄。选择这样的新城区就远不如选择更好的选项——繁荣的县级市市区和经济强县的县城，正所谓吹出来的潜力不如现成拥有的实力，一个县的人口和资源也会向县城（市区）集中。

在历年的房地产大开发中，我国向来不缺少变成“鬼城”的新城区，而这些新城区就像一个个钢筋水泥打造的资金池冻结着超发货币，相信谨慎的投资客不会轻易上当。