威海经区待定楼盘「威海海鲜市场」

特约作者：小赵同学 原创首发于公号：威海新楼市

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市级分析

在我们心中，大海的形象总是大气磅礴的，让人胸怀开阔，如“海纳百川”、“直挂云帆济沧海”、“潮平两岸阔”。每天一睁眼就可以看见大海是人生的小确幸，如海子所说的“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”。在我国蜿蜒的海岸线上，有许多得天独厚的海滨城市，位于胶东半岛的威海便是其中一个。今天为大家分享一下威海市房地产市场研究情况。

对房地产市场的研究，离不开对经济基本面的分析。从人均地区生产总值角度来看，威海市经济发展较好。虽然在总量上看，威海的地区生产总值位于全省中游水平，以2017年为例，地区生产总值是全省第10。但是，威海人口数较少，2017年末常住人口占全省人口的2.82%，位于全省第15。平均下来威海的人均地区生产总值在山东省内的上游水平，2017年位于全省第2。

从产业角度来看，威海市的产业有升级的趋势，第三产业仍具一定的发展空间。威海市第一产业的占比维持在7%-8%之间，虽然从量上来看，第三产业占比（47.5%）只比第二产业（45%）高两个百分点左右，但是第二产业（制造业）占比逐年下降，第三产业（服务业）占比逐年增加，呈现出产业升级的趋势。同期全国第三产业占比约46%，威海市位于平均水平。国内青岛、三亚等旅游城市或经济发达城市以及美国、日本、英国等发达国家第三产业占比已经超过70%。由此可见威海市的第三产业发展，仍存一定的空间，产业升级的过程也伴随着对厂房、写字楼、生活配套商业、服务设施的需求。

数据来源：威海统计年鉴2018

威海市的房地产市场仍具有发展容量。首先从城镇化率角度看，威海市的城镇化率逐渐提高，至2017年城镇化率达66.46%，高于同期全省平均水平60.58%，但是低于青岛城镇化率70.53%。达到城镇化成熟阶段的发达国家（英国、美国、日本、德国），它们的城镇化率在75%-95%之间。比较来看，威海的城镇化率具有上升趋势，城镇化的过程，农村人口向城镇转移，伴随着对城市房地产的需求增加。

从人口的角度来看，威海市户籍总人数为255.72万人，户籍人口增长缓慢，一些年份自然增长率出现负值。我国人口出现人口老龄化、少子化趋势，从2017年起我国很多城市出台各项政策，进行“抢人大战”，很多二线城市和三四线城市都面临着人口外流的压力。不过，从常住人口数角度看，威海市常住人口逐年增加，至2017年末常住人口282.56万人。一个城市的房地产市场长期的发展要看当地的人口情况。威海市人口密度各区域差异大，在投资房地产市场的时候，需要考虑人口的流入，人口流入会带来对购房、租房的刚性需求，也会带来对配套商业服务设施的需求。

数据来源：威海统计年鉴

区域分析

威海市包括行政区环翠区、文登区、荣成市、乳山市。还有开发区——经济技术开发区（国家级）、火炬高技术产业开发区（国家级）、进出口加工保税区（国家级）、临港经济技术开发区（国家级）、南海新区。

分析2015-2017年威海市分区的生产总值，可以发现乳山市的经济发展缓慢。且生产总值明显落后于其他区域。分析第三产业增加值，也是乳山区垫底，且以2017年为例乳山区第三产业增加值占比45.25，低于全市平均水平。再结合占地面积考虑，环翠区面积不足文登区5成，其他三区面积相近。从经济发展的角度出发，四大行政区中投资环翠区>荣成市>文登区>乳山区。

数据来源：威海统计年鉴2018

再观察威海市的经区、高区和临港区，临港区的占地面积最大，但是经济发展最弱。生产总值上高区微微领先于经区，而临港区的经济体量约为高区的三成。第三产业增加值上，经区略微大于高区，而临港区被远远甩下，临港区的第三产业增加值约是经区的13%。高区占地面积约为经区一半，二者产能接近。从经济发展的角度来看，总体上三大开发区中投资高区>经区>临港区，但临港区有较大的潜力与发展空间。

数据来源：威海统计年鉴2018

从人口密度角度来看，一般而言城市的中心城人口密度大，工作岗位多，商业配套服务较好，这样一来人们对中心城区的房地产市场的需求逐渐增大，而土地供给有限，中心城区投资房地产安全性较大。威海市高技区（火炬高技术产业开发区）、环翠区人口密度位于第一梯度。经技区（经济技术开发区）紧随其后，具有一定的发展潜力。荣成区接近全市的人口密度平均水平，其他各区域均低于全市平均水平。从人口角度来考虑，高区>经区>临港区。环翠区>荣成市>文登区>乳山市。从环翠区行政区内部来看，高区人口密度要大于环翠区（不含三个开发区）。

数据来源：威海统计年鉴2018

产品分析

由威海市房屋施工面积数据可以看出，房屋供给市场中住宅产品的面积占据了80%左右，商业营业占比为9%，写字楼仅占2%，其他产品占比9%。由此可见威海市供给的房地产产品以住宅为主。对开发商来说，投资开发商铺比住宅的风险性更大一些。对于个人投资者来说，住宅市场面临着大量的刚性需求，将住宅转手更为容易一些。近年间，也有很多房企开发商业住宅，商业住宅（40年/50年）和普通住宅（70年）土地使用年限不同，产权性质不同，另外商业住宅水电费较贵。综合起来，从房地产的产品类型上来看，总体上住宅>商业>办公楼。

数据来源：威海统计年鉴2018

在威海市的住宅市场中，销售量最高的住宅类型是小户型。以2017年为例，90平方米（含）及以下的住宅占比53%。小户型房价总价低，不管是资金有限的刚需者，还是考虑到以后转手或出租容易的投资者都青睐小户型。其次，90-144平方米的住宅在销售中占比43%，说明市场上存在着较多的刚改需求和改善型需求，可能是由于家庭成员增多、孩子上学等原因置业。而144平方米（含）及以上的房屋仅占4%，2017年别墅高档公寓销售量仅为230套，这说明威海市目前对别墅类产品的消费能力有限。综合起来，从房地产的产品类型上来看，总体上90平方米（含）及以下>90-144平方米>其他类。

数据来源：威海统计年鉴2018

板块分析

采用房天下网站2019年8月威海市二手房的数据，我们可以发现经区、环翠区、高区的二手房价格高于威海市均价。经区、环翠区、高区交易较活跃为第一梯队，荣城、临港为第二梯队，文登（除南海金滩外）、乳山为第三梯队。

数据来源：房天下网站

区域内部各板块的差异较大，我们可以采用在售项目的数据，分析一下区域内部的各板块情况。

（1）环翠区2019年8月二手房均价为10630元。环翠区内在售价格最高的是中心城区，单价为13000-20000元；其次是合庆板块，单价为12000-13000，中心城和合庆这两个板块有一些房屋在学区内，房屋有一定的溢价。张村、温泉商圈、羊亭大部分在售项目位于7000-10000元之间，低于环翠区二手房均价。

（2）经区2019年8月二手房均价为11440元。汽车站、新港板块在售项目多位于9000-14000之间，在学区内的房屋有溢价，单价约为20000左右。东湖滨海新城板块大部分单价位于经区的均价之下，约为7000-9000元（别墅类的16000-20000左右）。

（3）高区2019年8月二手房均价为10541元。高区价格最高的板块是文化路沿线、世昌大道沿线、金海湾，在售项目均价在12000-16000。国际海水浴场有万元左右的在售项目，大部分项目位于10000-15000之间。最低的板块是温泉商圈，低于高区均价，大部分在8000-9000之间。

（4）临港区二手房均价为5895元，在售项目在7000-8000之间。

（5）文登区二手房均价为5186元。文登市区的在售项目位于5000-8000之间。而南海金滩的价格远高于市区价格，单价为8000-13000元。

（6）荣成市二手房均价为6052元。在售项目中，石岛板块价格最低，大多位于6000-8000元之间，荣成市区为6000-10000元，成山板块价格最高位于6000-12000元。

（7）乳山市二手房均价为 4729元，乳山市区在售项目少，约在5000元左右，而乳山银滩在售项目在6000-8000之间。

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综合来说，短期来看，投资时优先考虑环翠区、经区、高区的房屋，有经济基本面支撑。如果预算是13000-20000元单价的房屋，可以考虑环翠区的中心城板块、合庆板块，高区金海湾板块等。如果预算是10000-13000元的房屋，可以考虑经区的汽车站/新港板块等。如果预算在8000-10000元，可以考虑环翠区其他板块，经区的东湖滨湖还有高区的温泉板块等。如果预算在8000元之下，可以考虑前三个板块捡漏，第二考虑的是荣成市、临港区的房屋。

中长期来看，中心城区可利用土地资源逐渐减少，威海市要进一步发展，必然从东到南发展。再看开发区的发展情况，经区、高区经济发展较好；而临港区虽然目前来看产能较低，房价也处于较低的水平，人口密度低，但是地理位置上它处于威海的中心地带，定位是新型工业区，2013年又被批为国家级经济技术开发区，所以长期看仍具有一定的潜力。南海新区位于文登区南侧，它的定位是现代制造业基地和滨海度假新区。目前南海金滩板块的价格远高于文登市区，南海新区目前规划建设，等待其成熟，需要较长的时期。

以上是基于威海市地区生产总值、产业、人口等经济基本面和房地产的销售面积、价格等情况做出的分析。但是，具体的楼盘选择，需要分析小区自身的条件，比如户型设计、物业管理水平、小区的绿化和景观；也需要分析小区的配套公共设施、服务，比如周边的学校、医院、公园，还有交通便利程度等方面；当然每个人的偏好不同，会选择自己心仪地方，正如鸟择一良木而栖，人择一城终老。

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来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）

作者：小赵同学 编辑：谢天