福州60平方的房子「分析福州房价现状和未来走势」

“限墅令”出台后的这两年，福州市场上在售的新盘里，几乎见不到联排或者独栋别墅产品了。

随着今年上半年一些楼盘项目的热销，最近这段时间，福州楼市里不少项目都已经进入到买叠拼产品的阶段。

这两天，我想起了多年前邂逅的一个闽侯上街别墅项目。

2015年前后，我打算入手一套房子，曾经在上街寻寻觅觅了几个月。有一天傍晚，开车车兜兜转转，邂逅了这个楼盘，为此留下了极其深刻的印象。

博仕后缘墅大门 摄影/左丁

这个楼盘名字叫博仕后缘墅，2006年就已经开盘，距今已经过去了15年。

如果你在2015年和我一样邂逅过这个楼盘，你的第一印象恐怕是进入到了一个烂尾楼社区。彼时，这个楼盘已经交付了八九年。从2015年算起，过去的八九年里，这个别墅项目，入住率极低。

记得那天下午，小区道路两边，诸多毛坯楼房一个挨着一个，因为每扇窗户都没有盖上玻璃窗的外立面，一个又一个黑乎乎的窗口就像黑洞一样，吞噬着与它对望之人的心情。

夕阳西下，一阵风刮来，卷起路边残破的黄叶，飘落到早已干涸的喷水池里，偶有几户入住的，左邻右舍还都是空荡荡的房子，房前屋后杂草丛生。

在早春的风中，博仕后缘墅社区里竟然生出阵阵寒意。

博仕后缘墅社区当下的实景 摄影/左丁

这么说多少有些文学色彩，但当时如果你见到这样的房子，说不定，身上的每个汗毛孔也都会迸发出文学色彩。

简直可以用荒芜来形容这个别墅小区！这个别墅社区，彻底击碎了我想在上街弄一套别墅住的念想，也为本次上街寻房之旅画上了句号。

可能是当初留下的印象实在是太渣了，导致这么多年过去了，每每看到高大上的别墅楼盘的时候，脑海里都能反衬出这个别墅的影子。

前些日子，结识了一个专门在上街从事别墅交易的小弟，又问起博仕后缘墅的现状，他说这个楼盘比以前好了很多。

这又一次引起了我极大的兴趣，决定去看看这个困扰了多年的楼盘现在怎么样了。

如果不是亲眼所见，很难想象一个多年前荒芜不堪，走进去带有魔幻色彩的别墅项目，居然复苏了！

傍晚5点的洪塘大桥 摄影/左丁

从东街口开车出发去上街的博仕后缘墅，沿着杨桥路，穿过洪山桥和洪塘大桥，进入国宾大道，在邱阳河路左转，开1.5公里，再过一座小桥就到了博仕后缘墅门前。

全程30多分钟。

自从洪山桥和洪塘大桥重修，特别是洪塘大桥变成双向八车道之后，车行桥面，乌龙江水看上去都开阔了很多。

与六七年前相比，下了国宾大道之后前往博仕后缘墅这段路，虽然经过修正，但还是高低起伏不平，路面时有小幅塌陷。

因为是在下午5点左右的时间，路上有不少穿行的车辆，路边分布着一些小店，与过去的印象中对比显得热闹了很多。

不以时间发展轴谈房产能不能保值增值的逻辑，都是耍流氓的逻辑。时隔6年，上街已经不是当年的上街，博仕后缘墅还是不是当年的博仕后缘墅？

先说一下上街，2015年前后，上街的楼市曾经有一段时间低迷过，福晟钱隆学府和钱隆城的售卖均价在1万左右，因为上街新盘不多，成了不少人的选择。

当年的福晟还是如日中天，今天钱隆城的二手挂牌均价已经突破2万元/㎡，福晟两个字却折戟沉沙。

福晟钱隆城房价走势图 图片来源于安居客

六年的变化很大。这里有三甲医院福州市第三医院，是福州大学城所在地，聚集了20多万的高校师生。上街在2019年4月通了福州地铁2号线，商业综合体永嘉天地在福州商业综合体里也算是有些名堂。

划入中国东南（福建）科学城建设范围、在国土空间布局规划上被定义为中心城区范畴，就楼市的板块来说，上街的底子是相当不错的。

从人口基数上看，上街30万常住人口的总量，在闽侯各乡镇里独占鳌头，是县城所在地甘蔗的接近3倍，占闽侯常住人口总数的3成左右。

随着福州“强省会、强门户”战略的提出，摆在上街面前的机会会越来越多。

但是上街毕竟还不是福州中心城区，在上街30万人口中，20多万的大学生是主体。

由此，在上街楼市里出现了租赁的生意好做，新房稀缺，二手房买卖的流动性不高，别墅性产品以自主为主，房价至今算是福州的洼地。

通了地铁的上街与福州仓山区近在咫尺，但房价并没有因为地铁通车而上涨。

今天的上街房价，是2017年那波全国性普涨的产物，地铁2号线通车后至今，二手房价还处在回调的稳定期。

博仕后缘墅区位图

博仕后缘墅这个楼盘，就算是在上街，也是边缘性的楼盘。

一是因为地理位置。它在上街的西北部，背靠高尔夫球场，前临溪源江。如果放在今天来看，这个位置不算偏远，但是要想想放在15年前的福州，这是个什么位置？

当年金山刚刚起势，无论从市区哪个方向过来，到这里感觉都是山一重水一重的。

二是因为产品设计在当年看来也属于边缘性。这个社区占地面积219亩，规划了三栋平层，剩下都是联排和叠拼，以联排为主。

博仕后缘墅里玩耍的孩子们 摄影/左丁

容积率0.96，绿化率44%，规划户数982户。如果单从数据上看，这楼盘很香对不对？

看看产品，高层有不少小户型产品，面积以38㎡的单身公寓为主，单身公寓租客比较多，少量的大面积复式楼，公摊比较大。

联排不是我们通常理解的那种联排。

错层联排，地面上五六层，大部分户型是一层只能做一个房间，楼下有车位，没有地下室。

正在出售的联排别墅内部 摄影/左丁

每一栋楼，联排的户数比较多，有的多达8户连在一起，前后草坪和花园比较大。

这也是为什么2015年去的时候，感觉荒芜，开玩笑，没有草长莺飞的，哪里来的荒芜之感呢！

这种联排别墅，因为加装不了电梯，上了年纪的老人爬上爬下会比较不方便，但是好在前后花园较大，种花种田的乐趣倒是悠然。

往时不比今日，在2006年前后，商品房还很抢手的时候，为了楼下的小院儿，花个几十万买在这里的人不多。

地理位置偏僻，产品属性超前，但设计上有瑕疵，入住率不高，又带来物业根本没办法好好管，博仕后缘墅备受冷落，也是理所当然。

部分路段绿树成荫 摄影/左丁

站在2015年年初看博仕后缘墅的时候，这楼盘就是废了！

谁能想到两年之后的2017年，博仕后缘墅借着楼市普涨这波热潮，200多万一套的别墅，居然也能跑出300多万的价格。越来越多的人买来自住。

主要有两方面的原因，一是当年的楼市热度，使得购房信心提升，追涨不买跌的心理作怪，福州房价一涨，300万买别墅自住的性价比就出来了。

二是上街虽远，但是对于生活在上街，或者挤在鼓楼、台江的人在有房子住的前提下，200多万能住个别墅，博仕后缘墅虽然不完美，但是够用就好。

部分楼栋二楼搭出很有感觉的大露台 摄影/左丁

和别人聊到这个老盘“起死回生”的话题时，有人可能会觉得是地铁2号线通车让这个楼盘复苏。

要知道地铁沙堤站离这里直线距离1.5公里。按照如前所说，地铁通车后的上街，房价并没有涨，所以这个盘可以把它理解成是被想住别墅的“刚需”外溢给推起来的。

从当初寥寥无人，到如今入住率能达到50%，博士后缘墅在备受争议中确实有复苏了。

联排中间户，产权200多平的，价格在240-280万之间，端头户，产权在220-280平的，总价在300-450万之间。

看了一个总价在450万的端头户，也许是河边超大的草坪给了业主的信心，在这个地段，这样的社区叫出了这样的价格。

河边可以钓鱼，栈道打扫干净点就更好了 摄影/左丁

至于缘墅里的叠拼产品，下叠190平方的，价格在210-230万之间，性价比不高。

复苏之后的博仕后缘墅，经过2017年回暖，如今价格冲高回落。再次回到理性的价格。不知道当年高位接盘的业主们作何感想。

好在邻居越来越多了，物业公司也换了。

物业费只要1.2元，这样的房子除了自住，门前屋后种花养草，弄个鱼池养养金鱼啥的，也不需要有其他想法。

有的业主把门口的草地改成了鱼池 摄影/左丁

好房子必然贵，好服务必然也贵，这道理谁都懂。

当我们在揣摩高位接盘的人心里怎么难受的时候，人家当初买这房子就是为了“躺平”而来。博仕后缘墅，就是圈了一批这样的粉。

目前有其他想法目前也是徒增烦恼，毕竟还有很多房子空在那里等着新主人。

博仕后缘墅的社区景观需要再好好拾掇拾掇 摄影/左丁

简单归纳一下，对于博仕后缘墅这个楼盘来说，是很挑客户的。

它适合钱不多想体验别墅居住感的人，对于那些真正想住高端别墅的人来说，博仕后缘墅的感觉太糙了。

如今的博仕后缘墅社区里，各式各样经过改装的别墅门前也不乏停着宝马、奔驰、路虎这样的豪车。

但就像现在BBA（奔驰、宝马、奥迪）在福州已经成街车的一样，住别墅也不是什么了不起的事情，300万，在福州市中心就是一套普通得不能再普通的小三房，换到20公里外住个糙一些的别墅，就为了有天有地，也无可厚非。

抛开博仕后缘墅这个楼盘，如果对别墅有想法，还可以看看上街其他的别墅。别墅也是上街楼市隐秘的性价比！

经过仔细盘点，上街的别墅确实能在福州别墅市场抢占一席之地。

上街别墅的价格区间示意图 制图：房道大叔

210万—450万，可以选择博仕后缘墅，涵盖了叠拼、联排、端头户型；

370万—550万，可以选择丹宁顿小镇，联排的中间户或者端头户，产权面积从230㎡—380㎡。

460万—3000万，可以看看洪塘大桥桥头的闽都大庄园，460万可以买中间联排，600万可以看端头，900万以上就可以看独栋产品。产权面积从200多到500多㎡。

闽都大庄园对面的金桥花园，350万起可以看联排，600万可以看双拼，800万以上可以看独栋别墅。

450万—600万，可以看大洋鹭洲的联排，1100万以上可以考虑独栋。

360万起，可以考虑云亩天朗的联排和双拼，600万起就能在云亩天朗买到独栋。

徽派风格的福禄坊 图片来源于房天下

除此之外，福禄坊的联排要400-600万；碧水琴湾的联排从300万到500万不等；

冷门楼盘春江御园的联排价格在400-500万之间，独栋550万起。这个价格当然也可以考虑闽都星城的联排。

博仕后家园A区有两栋联排，价格在280-330万左右；高尔夫庄园国宾墅400万以内可以买联排，双拼要500万起。

看完这些楼盘之后，回过头来在看看博仕后缘墅，在小小的上街，分布着这么多别墅楼盘，这些在“限墅令”出台之前建成的楼盘，虽然有的有些年头了，但从别墅的产品端来看，无论是联排还是独栋，未来都是不可复制的资产。

相对于如今福州市区内不少新开发楼盘只有叠拼可以选择的当下，上街这些别墅，就居住属性来说，还是有很强的性价比。

融汇山水 图片来源于网络

博仕后缘墅这个楼盘，曾经以极端的方式向购房者展示了别墅社区如果管理不到位悲催的一面。经过时间的洗礼，博仕后缘墅也正在以温和的方式向购房者展示别墅生活野趣盎然的一面。

房产可能是时间的朋友，也可能是时间的对立面。

15年前，没谁听说“房住不炒”，再过15年，“房住不炒”会是楼市里的一个时代。所以，别再问上街的别墅是否适合投资。

别墅的价值很多时候都在房子之外，别墅也只适合看得到它附加值的人。