昆明高档写字楼「昆明在建超高层」

3月16日，全球领先的房地产服务营运商戴德梁行正式发布了《2019年昆明房地产市场回顾与展望》报告，从城市发展、甲级写字楼市场、优质零售物业市场、住宅与住宅土地市场等4方面回顾了2019年昆明的房地产市场情况，并对2020年昆明房地产市场未来发展进行了展望。

甲级写字楼市场：新项目的入市或将带动调整升级

报告认为，昆明甲级写字楼市场在2015年迎来大面积新增供应后，在2016年和2019年持续增长。其中，2019年恒隆广场AB区的入市为昆明甲级写字楼带来新增供应共计80,000平方米，从而推动全市存量上升至779,886平方米。同时，作为"一带一路"重要节点城市，昆明经济发展预期良好，甲级写字楼需求被不断挖掘，2019年全市吸纳量共计111,265平方米，同比上涨16.18%，空置率下滑7.73个百分点至28.55%。

租金方面，受宏观经济及市场供应增加等因素影响，昆明甲级写字楼业主为吸纳优租户，或降低租金或采取延长免租期等优惠措施，全市甲级写字楼租金同比下滑5.65%至103.65元/平方米/月。

数据显示，目前昆明甲级写字楼市场存量租户依旧以传统三大行业，即专业服务、金融和房地产建筑为主。其中，得益于城市第三产业的大力发展，2019年昆明甲级写字楼专业服务类租户表现活跃，占比同比大幅提升4.2个百分点；而租户稳定但拓展速度较慢的房地产行业，占比同比小幅下跌约1.2个百分点。

昆明巫家坝片区规划效果图

值得期待的是，随着巫家坝的崛起，在自贸区的推动下，官渡区有近70万平方米的新增供应入市，将占据半壁江山。同时，以东风广场为中心的区域，在春之眼、置地广场等高品质楼宇的入市后，有望与恒隆广场、招银大厦等多个项目形成昆明的首个高端商务氛围聚集区。

对于昆明甲级写字楼市场的未来发展，戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为："恒隆广场入市后，引进了全新的运营理念及高品质的服务。为增强竞争力，多个项目主动升级硬件标准或提升软件服务，在此背景下，预计未来昆明甲级写字楼整体品质将有进一步提高。另一方面，由于昆明甲级写字楼市场尚处于初期发展阶段，在项目供应不断增加、品质不断提高的大背景下，业主和运营方不仅需要不断提升软硬件标准吸引租户外，更需要不断挖掘和引导租户对高品质办公物业的需求潜力。"

优质零售物业市场：多元化发展刺激消费升级

报告认为，2019年恒隆广场、瑞鼎城2期、大悦城2期等多个项目入市带来了550,000平方米的新增供应，推动昆明优质商业市场存量年内攀升至2,333,000平方米。在零售物业集中供应的背景下，新开业及在调整项目通过采取租金优惠的方式吸引优质品牌，全市租金同比下滑3.20%至452.27元/平方米/月。

昆明恒隆广场

报告指出，昆明优质零售市场品牌主要以全国品牌为主，国际品牌仅占23%，且其中大部分集中在市中区的恒隆广场及顺城购物中心内；在品牌档次方面，主要以设计时尚及基础时尚为主，未来发展空间较大，预计随SKP，俊发春之眼等高品质项目入市，整体品牌档次有望提高。

2019年随着大悦城、恒隆广场进驻昆明，昆明优质零售市场的有了新的中坚力量，并有望成为昆明优质零售市场转型升级的助推器。其中，大悦城1期首店品牌占比高达40%；恒隆广场更以"首店收割机"的称号囊括52家首店品牌。除此之外，恒隆广场还是重奢的聚集地，LV、GUCCI、DR、JEWELRIA、CHANEL等都已入驻。

戴德梁行成都公司商业地产部董事孙强认为："未来，昆明夜间经济和首店经济的打造有望提升昆明零售市场的多元性，以及推动消费的升级和蝶变。2019年昆明优质购物中心引进过百家首店，其中包括作为人气磁石的网红店喜茶、奈雪、pop mart等，它们为优质购物中心带去大量客流，促进了随机性消费。另外，目前昆明已打造多个夜市，包括南强集市、老街、南亚风情第一城等，为消费者提供了更多的消费方式以及全新的体验感受。

"另一方面，就目前来看，昆明优质零售物业未来供应以市中区为主，预计新增供应超65万平方米，届时该区域租金、空置等指标将承受一定压力，商业聚集度过高或将推动老旧零售物业的调整转型，从而推动昆明整体商业市场的提档升级。"孙强分析。

住宅和住宅土地市场：需求结构改变，购买能力提升

报告认为，在2017年起全国楼市升温的大环境下，昆明新房房价同样呈上升趋势，但在经过调控之后增幅放缓，截止2019年达到14,093元/平方米。其中滇池作为国家旅游度假区，区域内住宅项目多以低容积率的舒适性改善类住房为主，因此其所在的西山区房价居全市首位，为16,711元/平方米。

昆明

另一方面，随着二胎政策的开放，需求结构改变，昆明市改善型需求逐步释放，2014年至2016年新房住宅需求主要以70-90平方米的小户型为主，而 2019年90-140平方米的需求占比已超50%。二手房方面，昆明二手房售价呈波动性上涨，截止2019年12月达到13,589元/平方米，2019年成交量为306万平方米，量价均低于新房。

住宅土地方面，作为住宅载体的土地近十年供需基本持平，2017年房价上涨，土地成交活跃，从而推动其成交溢价不断提高，2018年达到顶峰至10.18%，随后房价进入调控期，土地市场也随之趋冷，溢价下滑，但楼面地价依旧为历史高位。

对于2020年昆明住宅及住宅土地的走势，戴德梁行成都公司综合住宅服务部董事席芳认为："在疫情期间，昆明市住宅销售量势必均出现骤降情况，各大开发商选择降价或其他优惠措施以吸引购房者，从而导致短期内售价有所下降；土地方面，政府目前重点打造的官渡区以及有用良好自己环境的滇池片区将成为未来土地市场的主流。"