陈育炽辩护技巧 | 一房二卖也会被判刑
来源： 2023-10-30 10:16:25
不动产往往蕴含着巨大价值，故近年来利用不动产实施违法行为谋取利益的案件屡见不鲜。一房二卖就是很好的例子。通常在人们的意识中一房二卖只是民事违约行为，仅仅承担民事责任。但实际上如果通过一房二卖非法占有他人财产，实际上就有可能满足诈骗罪的犯罪构成，突破民事法律的界限，从而受到刑事法律的制裁。
案件回顾一女子夏某因欠款被诉至法院，在执行过程中，夏某与原告达成协议，以自己名下的一套房屋价款折抵欠款。
然而不久后，夏某将房屋门锁进行更换，并散布其有房屋出售的消息，最终又将该房屋出售给他人。新买家付款后即对该房屋进行装修。
次年，原买家发现房屋正在被装修，遂拨打夏某电话。但已无法接通。
湖南临湘市人民法院法院认为，被告人夏某没有收入来源，入不敷出，拖欠多人债务，平常主要采取"拆东补西"的方式偿还他人借款及利息。收到钟某支付的房屋款项后，用于购买个人保险及个人消费，并没有履行合同的主观意愿，客观上亦无法实现合同目的，并且关闭手机等联系方式逃匿到外地，
其犯罪动机和主观目的就是为了骗取他人财物，客观上实施了合同诈骗行为，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。
综合考虑被告人夏某的犯罪情节及危害程度，对夏某判处有期徒刑五年，并处罚金人民币五万元。并责令被告人夏某依法退赔被害人财物损失。
简析一房二卖所谓"一房二卖"，就是指出卖人先后或者同时将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。这种行为多出现在二手房交易中，由于房东、中介和购房者信息的不对称，房屋买受人处于相对被动的地位。
购房前如果没有对中介资格、买卖标的权属等情况进行详细审核，并签订正规、完备的房屋买卖合同、在房管局进行备案，及时办理变更登记等，则极有可能给出卖人留下可乘之机。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称"解释"）中，明确了"一房二卖"的民事责任，但这并不表示，一房二卖仅需承担民事责任。解释中的情形，只适用于出卖人违约仅仅是为了获取更高的售房价格，而不存在骗取他人购房款故意的情形。
相反，如果"一房二卖"的主要目的就是骗取买受人的购房款，并为此虚构房屋出售等相关事实，隐瞒一房二卖的真相，则极有可能突破民事案件的范畴，构成合同诈骗罪，被依照《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定进行处罚。购房款数额巨大，动辄上百万，对定罪量刑产生的影响自不必说。
因此，区分"一房二卖"的出卖人究竟应当承担民事责任还是刑事责任的关键就在于，出卖人主观上到底是想谋求更高价格，还是非法占有他人购房款。
那么，出卖人的主观目的应当如何判断呢？
刑民区分的关键：非法占有目的
江苏省盐城市中级人民法院判决的另一起案件中出现了类似的二次出卖情形。盐城市中级法院认为，"判断行为人的主观目的，应当根据其是否符合刑法所规定的具体行为，综合行为人"一房二卖"的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。"
判断时，可以结合以下几个方面认定：
1、买卖合同订立后是否积极履行；
2、二次卖房时是否与前买受人协商解决；
3、二次卖房后是否有履行合同的经济能力；
4、对房款的处置方式，是否有肆意挥霍、用于个人消费、转移、隐匿房款等行为；
结语律师提示，在买卖房屋时，一定要以诚实信用为原则，千万被一时贪欲蒙蔽双眼，在违法犯罪的边缘试探。否则最终结果可能并不仅限于经济上的补偿，而可能遭受牢狱之灾。
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