南京万科董事长「万科南京总部」

乐居财经 李杨 发自南京 大年初七，开工第一天，南京迎来了虎年第一场强降雪。虽然通勤受阻，但对于熬过2021的地产人来说，真切的期望瑞雪兆丰年。

刚刚结束的春节假期，三、四线城市返乡置业热潮并未出现，而一二线重点城市的购房需求相对“坚挺”。

以南京为例，春节两周新增商品住宅供应17.3万方，同比2021年上涨45%（数据来源：克而瑞）。供应量升高的同时，市场也有了回暖迹象。今年春节期间，售楼处不打烊成为常态，其中江北新区、南部新城等热点板块在售项目，日均到访基本都在15组以上，部分项目还有成交。

业内人士分析，房地产行业基本面持续下行，资金更倾向于流向一、二线城市保值性房产。一线城市主城区多数进入城市更新时期，提供的土地多数是“偏远差”，地段价值升值慢，很难发现城市新的增长点。

在全新的市场形势下，作为头部房企的万科已迅速改变布局。2021年万科招拍挂拿地避开了北京、上海、广州、深圳四大一线城市，为2000年以来首次一线城市自然年度零拿地。在规避一线城市的同时，万科加强了对二线城市的布局，据统计，万科2021年获取的土地中，至少有37%的土地来自二线城市，权益地价占比更是超过一半。

战略的及时调整，对于房企的销售也带来极大的助力。以强二线城市南京为例，万科以237.83亿元稳居2021年南京房企流量榜榜首，以180.59亿元夺得权益金额榜亚军（数据来源：克而瑞）。

一、先行：前瞻布局 抢占红利

作为进军南京最早的全国性品牌房企之一，2001年，万科从河西起步，随后布局南部新城、仙林、江北新区、江宁、燕子矶、溧水等区域。不难发现，万科精准地预判了南京城市发展的趋势，前瞻性地择址布局。

二十多年前，莫愁湖二道埂子还是脏乱差的棚户区，万科相中此地，打造了万科金色家园。莫愁湖板块自此也进入了发展快车道，逐渐成为继月牙湖之后南京市又一高档住宅区。

除了万科金色家园，奥体的万科光明城市、江宁九龙湖的万科金域蓝湾、承包南站的万科众项目等等，万科的拓荒盘不少都成为了区域的标杆项目。以万科光明城市为例，目前二手房参考均价近7万/m²，与奥体板块同楼龄的其他小区相比，价格优势明显。

如今，万科在南京已实现全面布局，其中在售项目十余个——城南岱山的雨悦光年、城东的紫辰光年、江北的新悦光年、江宁的都荟启境、四季光年、城北栖霞山的翡翠天域、南站的都荟天地城、高淳的溪望城、溧水的未来城、都荟沐语等等，囊括了各种产品形态，还将继续迎接市场的考验。

图片来源：南京万科官微

在城市更新领域，南京万科也是早有布局。2018年，在原南京印染厂、第一棉纺厂旧址上改造而来的悦动·新门西产业园全新亮相。2021年6月，南京秦淮城市更新投资发展集团有限公司与南京万科企业有限公司签署了战略合作框架协议，双方将在“城市更新”领域开展深入合作。

二、回归：打磨产品 做好服务

在21年11月临时股东大会上，万科董事会主席郁亮用16个字总结当下房地产行业：尊重常识、回归常态；阵痛之后，仍有机会。在2020年度业绩推介会上，他还以家电行业为例：经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着好产品、好服务和好的经营管理能力赢得了市场，给股东创造了良好的回报。

图片来源：万科官网

在房地产市场回归理性的大环境下，万科也意识到回归产品才是王道。在南京区域全面布局的同时，万科也站了在不同客群的视角，对产品进行不断的打磨与迭代。从南京主城区的金色系，到后来的光年系、都荟系、大城系等等，万科通过把握每个板块和每类人群的特点，开发出面向不同客群的多元化产品系列。

目前万科在售项目大多分布在城南、城东、江宁、江北等相对成熟或热度较高的区域。展望2022，南京万科最大的压力或来自于边缘化的高淳板块。

万科进入南京超过二十年，先后开发项目近50个，在主城区树立了不错的口碑。2021年，万科首次进驻高淳，打造溪望城项目，能否叫好又叫座？

万科溪望城拥有约45万方的公园社区超级IP，南侧就是大丰河景观带，是城北被重点打造的河道公园。那么问题来了，万科如何将公园生活融入社区生活？从规划来看，万科巧妙地把整个大社区化整为零，拆解为多个小组团。并且，把社区中的公园，变成公园中的社群，因此整个社区就像是开放式的公园。

第二个问题来了，如何让这个大型公园社区活起来，并具有经久不衰的价值呢？谈到这里，便引出了万科的另一个核心竞争力——物业服务。

物业行业是一个用时间去说话的行业。以南京莫愁湖的万科金色家园为例，项目交付入住要追溯到2003年，就是这样一个“老小区”，在2020年还获得了“中国幸福社区”的荣誉。

2021年，河西的恒盛金陵湾和涟城、江北的正荣润江城、江宁的高尔夫国际花园、仙林的赛世香樟园等数个小区将小区物业更换为万科物业。业主们也是希望通过改善物业服务，从而提升小区的附加值，实现家庭资产的增值。

如果万科溪望城将美好的产品蓝图和物业服务落到实处，想必会给高淳市场带来耳目一新的感觉，当然这一切还需要时间的检验。

地产的黄金时代已经成为过去，如何在寒冬中突围前行？在这里，我想借用郁亮的一句话：“每一个值得改进的地方，都是万科业务发展的空间和潜力”。

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文章来源:乐居买房