上海二手学区房房降价「上海学区房走势」
来源： 2023-10-28 10:16:25
本报记者 施露
进入2022年，上海二手房成交量已经回归正常，极端冷淡的行情告一段落。
“上海这个城市购买力还是很强的，近段时间上海户籍政策放松，一大批人获得了房票，所以成交量恢复不少，但成交单价受贷款影响，比2021年同期下跌不少。”1月18日，链家地产浦东某门店经理告诉《证券日报》记者。
易居研究院研究总监严跃进对《证券日报》记者表示：“从上海2021年末二手住宅的交易情况看，确实有所回暖，虽然没有完全恢复到2万套的月均水平，但是至少悲观的持续下跌的态势已经止住，和购房需求量大、购房者积极入市等有关，也和银行信贷补给到位有关。部分学区房炒作较为明显的住房，此前降温明显，尤其是在二手房参考价政策下，更是明显降温。就近期看，单纯量价下跌的消息倒是少了很多。”
二手房成交量稍回暖 价格较2020年有所下跌
链家地产数据显示，2021年，上海全市二手房累计成交金额为9282亿元，同比下降8%，成交套数28.1万套，同比下降7%，套均总价331万元/套，同比下降1%，成交均价40219元/平方米，同比下降1%。
具体到区域看，上海房价上涨的热门区域浦东，2021年二手房成交单价较2020年同期有所下滑。
易居研究院数据显示，2020年浦东区域二手房成交均价为4.24万元/平米，2021年则降至4.02万元/平米。不仅如此，该区域所有房源2021年成交金额也较2020年有所下滑。2020年浦东区域二手房成交总金额为2537亿元，而2021年同期为2094亿元，同比下滑17.4%。
以位于上海浦东的动迁房博学家园为例。该小区2020年11月一套100平米的房子挂牌价最高达到1000万元，单价高达10万元/平米，而后经过数次降价，该小区近期类似房源真实成交价格跌至7.8万元/平米，跌幅近20%。而在2019年末，该小区二手房挂牌单价不及7万元/平米，2020年涨幅较大。
“确实部分学区炒作较为明显的住房，近期降温明显，尤其是在二手房参考价政策下，成交价出现了一定幅度下跌，就近期表现看，虽然成交量稍有回暖，但未来会不会继续上涨还要看政策怎么变。”严跃进对记者补充道。
“2022年初，整个上海二手房成交是回暖的状态，几乎恢复到正常水平了，不少前期炒作比较高的房源，在去年下跌后，并没有急速上涨。”上述链家经理对记者表示。
网红学区房价格跌幅较大 银行评估价打七折
2022年年初，浦东网红学区房梅园小区挂牌价较2021年最高点跌去了近30%。
背靠双一梯队公立学区的梅园小区，2020年凭借双学区资格，最高被炒到20万元/平米。《证券日报》记者在链家网看到，目前，梅园三街坊挂牌单价在12-14万元/平米之间。而我爱我家上，梅园三街坊挂牌价在12-15万元/平米之间。
我爱我家负责梅园区域的经理对记者称：“梅园三街坊挂牌房子越小单价越高，一般情况下一套50平米的房子，银行贷款评估价在420万元左右，但这个评估价是一房一价，不是全部都一样，而这样的房子实际成交价可能要到600万元左右，贷款不足的要购房者拿现金补，也是变相提高了首付比例。”
“梅园小区因为双学区概念在2020年被炒到了天价，但最近房地产交易中心指导价在14万元/平米左右，实际成交价格确实都下降了，真实成交价格还是有单价低于14万元的。该小区对口学校入学条件要求必须当地落户满3年，所以买家炒作逐渐趋于理性了。”上述链家经理对记者表示。
自2021年6月，上海二手房指导价政策执行以来，二手房成交贷款受到较大影响，不少银行放贷评估价格直接回到了2019年的房价，如此一来，诸多二手房购房者要较此前多付出3-4成的首付，从而也直接影响了成交量。
（编辑 崔漫 才山丹）
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