房价下跌退房「以前的烂尾楼现在有人接手敢买吗」

大哥建业南龙湖首秀，能给郑南片区带来什么？

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：西门豹 美编：小樱 校对：塔夫

当下赚钱有多难？

仲夏夜去摆地摊被蚊子咬过，喝过几罐加多宝的人最有发言权！

在赚钱越艰难的时代，出来叫卖亏钱楼盘的人就会越多，因为楼盘越糟糕，佣金才会越高，所以买房道路上的你，片刻不能掉以轻心。

亏钱的房子基本都有三大共同特征：

1、买后打折亏钱不好卖，止损套现找不到接盘侠；

2、买房时PPT炫成法拉利，拿钥匙时变成十年二手老捷达；

3、交付后入住不安宁，变成开发商和物业推诿扯皮的“风箱中的老鼠”，两头受气。

今天，我们梳理郑州需要马上去退房的9个楼盘，希望别轻信中介和任何不良媒体的忽悠，阅后马上去退房！

1

保利海德公园团购房

专业的事儿交给专业的人干。

卖房子这种事儿当然还是应该交给房地产公司或者房地产经纪公司，有成熟的销售经验之外，更重要的是购房者买房后的追责保障。

其他各类平台卖房时很有冲劲儿，甚至有些还能拿到特定的优惠政策，但你定金一付，后续就找不到人了，遇到问题最先甩锅的还是这波人，最终出来解决问题的只能是开发商。

各类团购、内购，谨慎再谨慎。

比如近期在做团购的保利海德公园。

该项目位于中州大道与贾鲁河交会处西南，是杓袁、刘庄、柳林的城中村改造项目。总占地面积598亩，由花园路、连霍高速、中州大道和贾鲁河合围而成。

项目占位还是不错，但前不久推出的团购房源需要谨慎。

一方面团购房源中99平户型和三号院其他3栋楼的96平户型一致，多出的3平方实为公摊面积。看似单价低了500元/平，实际折算总价，团购的99平户型比售楼部的96平户型还贵了900块钱。

其次，团购为期两周左右，房源与售楼部共享，价格上基本一致，并不独家，也不是最优惠，最重要的是团购后期没有任何风险承担，购房者遇到问题很难解决。

2

绿地香颂

郑州市场好，外来房企看在眼里，馋在心里，不管是一线TOP10还是地市领头羊，纷纷涌进郑州市场抢地。

有的认认真真把真正好产品带到郑州，比如融创的中原壹号院，有的则不然。

比如绿地，在郑州房市表现总体及格，但绿地香颂却是个例外。

这个楼盘定位于纯墅，有双拼、院墅、联排、叠墅四种产品。但是小区的整体没让人感受到这是一个高端的纯别墅项目，在强手如云的雁鸣湖版块中没存在感。

绿地香颂项目总共占地约550亩，一期容积率为1.04，纯别墅社区，面积区间139-337㎡双拼、院墅、联排、叠墅。其中4栋双拼、14栋院墅、19栋北入联排、15栋南入联排、4栋5层叠加、21栋6层叠加。

已收房业主反馈称，这房子压根就达不到交房标准，房屋漏水、电梯没装、院子面积缩水、小区绿化缩水、地下停车场未完工等等等等！

该项目团队水平太差，是绿地香颂比周围项目差的关键原因。

所以对这个楼盘还是赶紧去退房吧！

3

远洋沁园

与绿地一样作为外来一线房企的，还有远洋，同样表现欠佳。

比如远洋沁园项目。

这是远洋地产在2019年10月在洞林湖拿的地，首期地块位于五龙路与博学路交叉口西南侧，使用权面积19092.98㎡（约28.64亩），土地用途为城镇住宅用地，容积率2.0，出让年限70年，起始价3405万元，折合地价118万一亩，楼面价886元一平米。

规划布局14栋6 1层洋房，9栋18层小高层，1栋幼儿园，绿化率35%，总共1321户，户型涵盖82-170㎡。

2018年南龙湖刚需项目远洋风景入市卖得不好。第二个远洋万和四季，刚入市时候还能以低价走量，后期伴随绿博房价集体崩塌，赔本也没赚到吆喝，不足200套房源也没有清掉。

虽是全国百强，无奈在郑州无任何资源，团队也是一帮老弱残兵，工程、营销、物业三大项都不如本地小中开发商，劝远洋业主和准业主，马上去退房，这风险别冒！

4

永丰乐境

引发房市维权最为普遍的原因，就是开发商卖房时吹牛不打草稿，什么顶级设计师、什么社区水系景观、什么手工锻造大铜门、什么顶级物业服务；实际交房时却变成了塑胶水系、拼多多大门，物业人员也变成了附近村子里的大妈大爷，和富士康都不收的无业小青年......

这种吹牛不打草稿的楼盘，造概念大忽悠的楼盘，要么交房与维权同在，要么让你赔得连裤衩都买不起。

比如永丰乐境。

永丰乐境是号称北龙湖御用设计团队打造的荥阳项目，声称整个大师团队包括日清建筑、奥雅景观以及世邦魏理仕三个顶级团队，相当于从建筑、景观到后期服务。此外，还有模仿北龙湖的会所配置。

荥阳东的房价和物业费，能扛得住会所一个月近20万的费用吗？现在是会所，后期改做他用的可能性极大，这个费用购房者不应该买单！

这个小开发商吹嘘得太多，落地的太少，未来风险巨大，还是远离，马上退房。

5

鄢陵蓝城·湖境春风

与吹牛类似，另外一种忽悠则是在距郑州百公里外“造概念聊养生”的项目。不远万里到外地请来最讲门面的设计师精心布置展示区，忽悠着买一套可能一辈子都不会住的养老房。

比如远在许昌鄢陵的蓝城湖境春风项目。

项目位于许昌鄢陵鹤鸣湖风景区，郑州设置有城市展厅，是蓝城在鄢陵致力打造的一个集康养、颐养、文旅为一体的综合性项目。

主打中原地区颐养没错，但是忽悠郑州有钱人跑去鄢陵买房就是妥妥的坏了。

郑州近郊足以享受生活，有钱在鄢陵买房纯属开时代倒车，这房咱别买，真有那闲钱功夫，去鄢陵泡泡温泉算了......

6

金辉优步花园

同一个片区，我们向来不建议普通购房者购买区域内品牌最小的小开发商楼盘，垫底的楼盘日后肯定艰难。

房价高自有其高的原因，开发商品牌、楼盘品质、户型设计各个方面一定远胜于周边竞品。

房价最低的楼盘一定是处处不如人，买这样的楼盘未来除了糟心还是糟心。

比如金辉优步花园。

高新区双湖科技城的垫底楼盘，金辉优步花园算是其一。

金辉优步花园位于高新区双湖科技城莲花街与川杨路交会处西南角，项目总建筑面积约12万㎡，项目占地48548平方米，规划总建筑面积168524.29平方米，容积率2.49 ，绿化率37.09%，由6栋纯板式瞰景高层、8栋花园洋房组成。

客观地说，2.49的容积率做成高低配，是区域内的主流，但居住舒适度真的是比不上纯高层设计。金辉的优步系产品在其他地区多是纯高层设计，但到了郑州就变成了高低配，这是入乡随俗，同时也是一线外来房企不思进取、掘一桶金就走的节奏。

主力户型中89平米三房南向两面宽朝南，采光上也差一些。

在双湖科技城的众多楼盘中，金辉优步花园卖得很一般，毕竟闽系房企在郑州的好作品不多，金辉也没能给郑州人带来更大的惊喜。

废话不啰嗦，马上去退房，实为明智之举。

7

华瑞紫金嘉苑

与金辉优步花园类似，华瑞紫金嘉苑也算是金水北的垫底楼盘。

华瑞紫金嘉苑位于金水区三全路，项目整体规划总建面约30万方，主要产品以高层住宅为主，搭配少量的生活配套商业，总体规划9栋楼，1所幼儿园。

客观来说，项目占位着实不错，主城区内配套成熟，而且周边还有4、7号地铁线。

遗憾的是好地段没有做出好产品，在金水北众多新楼盘中，华瑞紫金嘉苑几乎是垫底产品。价格也很能说明情况，16000出头的单价几乎是金水北的最低上车门槛了。

配套上，学校比不过同区域的美盛教育港湾、瀚宇天悦城；开发商品牌上，比不过同属金水北的万科江山筑、碧桂园天麓、瀚海思念城、美景美境。

另外，3栋安置房也让一期原本就不够光鲜亮丽的小地块雪上加霜。

8

东望云朗公寓

近几年，郑州的公寓产品无论是种类还是供应量，都前所未有的多。公寓产品也开始出现明显的分化。

我们一贯的观念是，公寓产品的选择比住宅难度更大。有几个核心的建议如下：

优选主城区内公寓，且一定要有地铁；

不选任何低端公寓，着重考虑有特色、有地标属性的高端公寓，比如北龙湖金融岛、北龙湖卢森堡中心、华润置地新时代广场；

郊区公寓谨慎考虑，有明确租约、短期内周边可形成产业聚集或者已经有产业聚集、且地铁通达的公寓可以考虑，其他一律放弃。

比如位于白沙片区的东望云朗公寓。

该项目主力户型31-50平米超袖珍loft，后期即便成熟，办公与居住混杂，没有居住舒适度可言，14000左右的单价没有居住价值，更没有投资价值。

倒拱形窗户设计，实则是牺牲采光，却美其名曰增加采光。边角的实墙难不成会透光？

只要不智障，马上退云朗！

9

中博城珑誉园

总占地面积600亩，为管城区杨庄城中村改造项目，因陇海铁路分割成南北两大部分，住宅主要集中在陇海铁路南侧，目前在售的为一期住宅位于未来路石化路的西南角，容积率3.75，规划5栋高层住宅、1栋幼儿园、1栋会所，总规划户数901户，新亚洲建筑风格。二期位于一期南侧未来路德风街西北侧，目前控规已公示，容积率3.96，规划4栋住宅、2栋商业，规划户数892户。

开发商为河南中博股份有限公司的子公司，原本业主主要涉及家具城方面，名下主要有河南中博家具中心、中博家具名店街及中博家电还有中博红木大观等。中博城是其涉足地产领域的首个项目，毛坯交付。

二环内的位置确实一大优势，但北侧距离陇海铁路较近也是项目的一大槽点，距离油库位置有点近。

开发商首秀，无可对比楼盘，未来不确定因素较多，品质如何需要时间来检验。

以上9个楼盘，近期郑州购房者应该谨慎考虑了，他们的共性都是吹得太猛，做得太少，有些还存在着一定程度的硬伤。

这些硬伤会让购房者买了之后无法再转手，交付与前宣差距太大，入住后亦不得安生。

为了生活的更美好，为了不被逼得去摆地摊，为了自己、父母和下一代，我们还是真诚建议绕行！否则你辛辛苦苦赚来的钱，会在这些房子全亏掉......