西安紫薇新盘「刚需等于必须吗」

原创： 孙易祥 西安房房房

紫薇作为西安本地高新系的国企开发商，一直以来长期深耕西安市场。之前紫薇在西安市在拿地方面还是占据比较有利的位置，也曾经拥有很多不错的拿地机会。

紫薇东进，开盘以来以价格取胜，同时凭借着大明宫遗址公园以东的位置、四通八达的地铁和公交系统、北郊成熟老城区老街区等种种因素。即便，紫薇东进的户型设计十分地堪忧，但是整体卖的还是比较不错的，也是经常是需要摇号的。

价格分析

有道是，一个便宜三个爱。毕竟紫薇东进一万出头的价格，还是非常吸引刚需购房人群的。要想以一万出头的房屋均价在西安主城区买房，也还是比较困难的，这样价位的刚需上车楼盘已经不多见了。

等到天亮，紫薇四期东进四期地块的三栋楼又要登记，因此我同时将紫薇东进的楼盘其他具体情况做以解释分析，供广大购房群体参考使用。

楼盘区位

楼盘位于西安市新城区八府庄北路14号。

这个位置，仁者见仁智者见智。有人喜欢这里的成熟方便，有人讨厌这里的拥挤嘈杂。这附近新老小区交替，不论是老小区还是新小区，大都是刚需型小区、还建房小区和老旧多层小区，整体居住密度还是非常之大的。周围有八府庄二坊、八府庄园、紫苑龙亭、水泥制管厂家属院、内燃机家属院、西铁物资供应段住宅区、锦绣芙蓉公馆、前进花园等。

其中，紫薇东进小区的东侧是东元西路小区（点式高层）、水泥制管厂家属院（老式多层）；南侧是福景家园、八府庄园小区（点式高层）；西侧是紧贴红旗厂铁路；北侧是前进花园（点式高层）。

所以，紫薇东进地块的周围人口密集比较大。老旧社区居民众多。再加上红旗厂铁路的阻隔，导致道路时不时会出现堵车的现象。红旗厂铁路一直说要拆，但是迟迟没有动静。毕竟，拆铁路不是本省市说了算，而是涉及到铁路有关部门，上下协调沟通起来非常麻烦，效果也不明显。所以，小区西侧的铁路拆不拆，什么时候拆，也是比较麻烦和头疼的。

至少这条铁路，我盯了好几年，已经有点绝望了。从来是雷声大雨点小，现在更是没有什么动静。如果不拆，恐怕还将长期持续影响小区周边的通行状况。即便铁路不通火车，但铁路终究是铁路，任何人、任何车，是不可能飞过去的，影响出行交通那是肯定必然的。

不过，这周围生活过日子应该还是比较方便的，买菜买米买油各类商店都有，但是整体片区的居住品质就比较一般了，环境比较嘈杂，居住群体比较复杂。前年底，我去看上和郡的时候，也在思考这个问题，只不过当时上和郡房价只有8000 ，性价比突出，走到地铁口也就十来分钟。所以我还是劝刚需人群购买，而且上和郡的户型设计略微正常一些罢了。

楼盘西边的大明宫遗址公园是非常好的散步休闲场所，四期地块距离公园略有点距离，约为1.7公里。

楼盘四期距离大明宫地铁站约为1.8公里，距离石家街地铁站约为2.7公里。这个两边离，两边坐地铁还是选择大明宫这边近一点，步行1.8公里这个也略有点费劲。

明天登记推出的这三栋楼，分别是4#、5#、6#楼，全部准售住房房源共359套，面积约36711.84㎡。这次推出的三栋楼为四期地块的4、5、6号楼，具体位置见下图：

主力户型：约85㎡两室两厅一卫70套，约86㎡两室两厅一卫16套，约92㎡两室两厅一卫67套，约93㎡两室两厅一卫17套，约109㎡三室两厅两卫25套，约110㎡三室两厅两卫41套，约111㎡三室两厅两卫22套，约124㎡三室两厅两卫74套，约125㎡三室两厅两卫16套。

非主力户型：约67㎡两室一厅一卫1套，约74㎡两室两厅一卫1套，约75㎡两室一厅一卫1套，约77㎡两室两厅一卫3套，，约68㎡一室两厅一卫1套，约50㎡一室两厅一卫1套，约47㎡一室一厅一卫2套，49㎡一室一厅一卫1套。

户型设计

其实，紫薇东进的最大的败笔其实是户型设计，以下是几个主力户型的设计，实在是有点惨不忍睹，不忍直视。我们挨个来分析分析：

85-87户型，两室两厅一卫

户型特点：凑凑合合

1.南北不通透，户型不通风；

2.卫生间为暗卫也就罢了，居然还凹出去一小块；

3.两间卧室门对门，两边容易互相干扰；

4.餐厅自然采光不足，只能长期开灯补光；。

5.厨房采光一般。

91-94户型，两室两厅一卫

户型特点：难以理解

1.南北不通透，户型不通风；

2.卫生间为暗卫，采光效果差；

3.厨房采光一般；

4.餐厅采光差，需要开灯补光；

5.两间卧室紧贴，稍有声响，便可听见，互相干扰；

6.主卧门口走廊浪费严重；

7.餐厅对面的小块空间，非常“奇特”。

109-114户型，三室两厅两卫

户型特点：基本正常

1.南北基本通透、户型基本通风；

2.大门北侧书房缺角，大门口有面积浪费；

3.两房朝北，只有主卧朝南；

4.客厅无阳台，主卧有阳台；

5.主卫、次卫分离距离适中；

6.三房分列三个角，互不干扰。

123-125户型，三室两厅两卫

户型特点：基本正常

1.南北基本通透、户型基本通风；

2.全部为明厨明卫；

3.大门北侧书房缺角，户型内有面积浪费较大；

4.两房朝北，只有主卧朝南；

5.客厅无阳台，主卧有阳台；

6.主卫、次卫分离距离适中；

7.三房分列三个角，互不干扰。

所以，紫薇东进的小户型基本难以接受，大户型马马虎虎基本可以接受。

楼盘总结

我估计紫薇东进明天登记的意向家庭人数还是会超过房源数。但是，我还是会给广大购房群体一点总结意见：

紫薇东进这个楼盘，对于资金紧张、不在乎户型设计的刚需购房家庭来说，是可以考虑的。实在非要买，也建议尽量考虑大户型。

但是，对于追求生活品质的改善家庭来说，还是建议多多思考，一定保持慎重。

备注:楼盘分析难免可能会有疏漏和不足，一切请以开发商的合同、广告、承诺为准。