东直门国盛中心国家为什么不收回「北京国盛大厦」

东直门交通枢纽旁空置的建筑一直都是未解之谜，而这个谜底在近日被揭晓。这块沉寂多年的“商业死地”终于迎来翻盘曙光，小编日前得知，益田集团正在参与东直门交通枢纽的商业项目筹备，该项目将是益田集团在北京落子的首个购物中心项目。

自2017年益田集团以收购部分股权的形式与中国信达资产管理股份有限公司（简称“信达资产”）共同构建“北京东直门交通枢纽项目”（简称“东直门项目”）后，在2019年底已取得复工证，目前该项目正处于紧锣密鼓的改造中。

据业内知情人士透露，该项目未来运营方面或将由益田商业负责整体项目的规划和招商。益田商业进京，也会拉动东直门商圈高端商业氛围。作为益田集团落子北京的重点项目，东直门项目将以“科技、艺术、生态、文化”四大主题为主，融合古韵与现代，同时引入国际品牌以及国粹精品。

按照规划，益田商业希望把东直门项目打造为国门地标，日后成为中国名片。

益田集团此前深耕深圳市场，该集团旗下的商业标杆项目——深圳益田假日广场有BURBERRY、ESCADA、ARMANI COLLEZIONI、HUGO BOSS等多个国际品牌旗舰店入驻。这意味着益田集团手中的这些品牌资源，也会给北京项目的品牌引进带来帮助。

益田集团相关负责人表示，目前已有商业团队进驻北京东直门项目，但更多细节需要后续公布。

益田集团东直门项目的前身为国盛中心，包括酒店、公寓、写字楼和约16万平方米的国盛时尚购物中心，除了2011年5月，少数品牌短暂亮相外，这家商场始终处于关闭状态。现在，项目楼体上还留有上家的痕迹。

公开信息显示，东直门项目总建筑面积近60万平方米，其中商业部分大约十万余平方米，将无缝接驳地铁、机场快轨，未来还将链接住宅、写字楼、酒店、商业四大业态。

实际上，益田集团早在2017年就开始布局进入北京市场，以收购部分股权的形式与信达资产共同操作东直门项目。在益田集团收购股权前，信达资产大约占有90%项目股权，这部分股权是2015年8月，信达资产从国浩房地产（中国）有限公司手中购得的，股权转让金额高达105亿元。然而，时隔三年，益田集团才开始启动东直门项目。

据了解，之所以“烂尾“多年，与该项目此前产权不明晰分不开。

2017年，国浩中国和北京北大青鸟公司签订协议，以全资收购海南京灝有限公司的方式，整体受让国盛中心项目90%股权。2008年2月，由于种种原因，国浩中国为股东的海南京灝外商投资企业登记被撤销，海南京灝的所有权变更回北大青鸟，这让国盛中心项目一直处于停滞状态。经过六年博弈后，国浩中国才夺回了国盛中心项目股权。

如今，虽然股权纷争已经不复存在，但新入市项目仍然需要漫长的市场培育期。

专家指出，益田集团的项目定位是准确的，但如何让消费者感受到 “科技、艺术、生态、文化”四大特色，还需观望。

益田集团此次是借东直门项目首次进京，对北京的消费习惯和业态特点还需要进一步的调查。

有专家指出，相比深圳，北京消费者更注重在商场内追求文化、艺术等消费体验的感受，在业态配比上还需注重体验类的消费，多一些文化、艺术类的展览和活动，减少一些零售比重。同时，在相应引进的品牌组合上还要注意环境的营造。

鉴于东直门项目位于交通枢纽，专家还建议，应多增加一些社交功能的消费。

“东直门交通枢纽是机场快轨和往返郊区县长途车的终点站位置，周围人口密度并不大，而流动性人口较多，这对于该商业项目是值得关注的问题之一”，针对此问题，专家建议，商场应多关注社交性消费，这是因为多数消费者会选择枢纽地区与人会面，餐饮需求会相对旺盛，特别是轻食、咖啡，或一些拥有交流功能的场所。

东直门商圈的东方银座MALL、来福士广场都已度过了培育期，商圈氛围基本形成。益田东直门项目加入后，三大项目将分别处于十字路口的不同区位，环岛和立交桥也会将各大项目分隔开来，彼此之间互动难度会比较大。

对此，专家表示，独立吸引人群的规模体量都比较小，经营效果也有一定的难度，益田东直门项目进驻该商圈后，应考虑如何利用地铁的地下联通机会，与其余两大项目之间更好地互动互补，相互融合会更好地带动项目和商圈发展，项目与项目之间需要形成错位又互补的关系。

刘卓澜/文并摄