西安首付20%「CPR比例」

石青玲/发自西安

近日，有消息称，高陵区、沣东能金区、沣西新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城等先外围区域纯商贷首付比例执行20%。对此，上述区域多个项目均向记者确认了上述消息，记者致电西咸新区住房和城乡建设局（文物局），对方称以项目和银行的口径为准。

首付比例调整的背后是西安外围区域楼市的降温。自去年8月份开始，伴随着西安扩大限购区域，外围区域的楼市开始降温，多项目成交量下滑，甚至部分项目开始降价促销。为了提振外围楼市，2022年沣西新城解除了限购，但市场依旧低迷。

在业内看来，此次首付比例的调整恐怕也收效甚微。在价格与主城差距不断缩小的市场环境下，外围楼市能做的或许只有等待。

外围多区域执行20%首付

对于首付新政，保利三一云城的置业顾问表示：“名下无贷款的话最低首付可以做到20%，二套房的首付政策是25%~30%。”

该项目是保利集团旗下地产板块——保利里城携手三一重工打造的新项目，项目位于沣西新城，东侧是文教园和西侧是交大创新港，紧邻秦创原创新生态城、三一西安产业园，户型面积段为118~142㎡三室户型，均价为15832元/㎡。

距其3公里之外的万科沣华锦鸣置业顾问也表示：“项目高层均价在18000元/㎡左右，首套房最低首付比例为20%，本月为公司38周年庆，还会有相应的优惠折扣。”

这一消息也得到了渠道公司的证实。一名贝壳渠道人员对记者表示：“目前西咸新区除了沣东新城之外，基本都可以做两成首付。不过具体还要看项目，有的项目卖得好或者有其他原因，就仍然坚持30%，大部分项目首付比例可以做到20%。”如泾河新城曲江荣华·学府中城仍执行30%的首付。

实际上，早在今年6月份，空港新城、秦汉新城、泾河新城的部分楼盘首套房即执行20%的首付比例。彼时，绿城西安和庐、万科未来星光均对外释放首付可按照首套20%、二套30%执行。

在高陵区，20%的首付政策要执行的更早。金地都会之光一名置业顾问说道：“大概从今年5月份开始，项目已经开始执行20%的首付政策。”万科四季都会售楼处的一名置业顾问也给出了相同的说法。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，这属于开发商自救的一种措施，通过降低首付可以带动四季度的需求、消费，助力开发商“回血”，降低运营成本，提高运营效率。

购房者会买账吗？一位购房者表示：“与主城相比，远郊区域的楼盘在价格上已经没有优势了，而且主城区的大部分楼盘现在也不用摇号了，在这样的情况下，主城区肯定是更好的选择。”

外围区域楼市低迷

外围区域首付比例的调整并不意外。

近两年来，西安主城供不应求，加之西咸新区建设的如火如荼，部分需求转向了外围区域，以沣东新城、沣西新城、空港新城、泾河新城为代表的外围区域在“抢房”的环境中实现了房价的大幅上涨。

在2020年，位于沣西新城的科为城首开均价为15500元/㎡左右，到了2021年11月，其备案价格已突破2万元/㎡；2020年，泾河新城的雅居乐北城雅郡备案价格为9500元/㎡，2021年11月底为14190元/㎡。

这一情况从2021年7~8月份开始发生了变化。2021年，西咸新区成交18492套房源，其中，上半年成交13059套房源，下半年销售5433套房源。

市场的转冷与“8·30新政”不无关系。2021年8月30日，《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道、沣东新城全境纳入限购、限售范围。自此，沣西新城的楼市开始降温，并很快传导至其他外围区域。

2021年年底的疫情更让外围区域雪上加霜。沣西新城一位项目负责人曾对记者表示：“项目大部分客群都来自外地，‘封城’之后客户无法顺利进出西安，影响了项目的销售。”

然而，到了2022年，沣西新城、空港新城等外围区域的楼市仍不见回暖，为了尽快去化，外围区域开始打折促销。6月份，华润沣华九里部分房源降至1.5万元/㎡，低于1.8万/㎡~1.9万/㎡的备案价。此外，项目还有赠送面积、及享受三个“99折”等优惠。中交长安里也曾打出“直降4000元”的口号。

市场低迷之下，限购已在沣西新城“悄悄消失”，不过效果甚微。以保利三一云城为例，9月12日~9月14日，项目一期3#、6#、11#共234套进行了首次登记，最终仅88个家庭核验通过。据创典全程统计，项目最终仅签约33套，去化率为14%。

此次20%的首付政策能否刺激低迷的外围区域，还待商榷。不过，朱郁认为，外围高起点的规划使得市场一直处于火热状态，价格也水涨船高，在主城严格限价的背景下，这让外围区域与主城的价格剪刀差不断缩小。而后续随着主城高价地的相继入市，及主城低价项目的消耗殆尽，两个区域的价格仍会不可避免地出现剪刀差。

基于上述判断，他建议资金有限的购房者在关注主城高性价比项目之余，也不妨把目光投向热点区域的热点项目，低首付、低利率及项目的打折促销为这部分客群打开了一个上车窗口。