现在江北核心区二手房均价「南京江北新区二手房价」

上周五，南京土拍再次引发关注，3幅地块成交价都要低于各板块最高楼面价，而其中1幅位于雨山路板块，另外1幅则地处老山板块；近年来，受江北新区规划辐射，雨山路板块和老山板块也都迎来不少利好，板块价值节节攀升，也逐步成为了江北的热门购房区域。

1、2大纯新盘打破板块格局，新房价格逼近3万

8月17日土拍中，江浦G38地块最终被龙湖和国资联手竞得，成交楼面价10194元/㎡，而之前雨山路板块“高价地”保利云禧在上月正式首开，也受到了购房者追捧，也把板块新房价格拉升一个层次。

保利云禧前身是保利G03地块，2016年3月18日土拍中被保利竞得，成交楼面价达22320元/㎡，也是目前板块内最高楼面价，项目规划24栋住宅楼，产品为叠加别墅和小高层；2018年7月4日，保利云禧正式首开，推出6栋叠墅，共135套房源，户型面积122-270㎡，销许均价28252-30818元/㎡，吸引了1567组买房人摇号，中签率仅8.6%，首开基本售完。

对于雨山路板块而言，保利云禧虽然只是个案，但却让人看到了未来房价的空间。

除了保利云禧外，雨山路板块另一纯新盘江山薈也跃跃欲试，拿地价高达1.4万/㎡，目前仍未首开，不过对外放风价28000元/㎡，曾经的刚需板块也正在华丽转身。

另外一幅地处老山板块的G37地块，最终被金隅竞得，成交楼面价15143元/㎡，紧靠金隅另一大纯新盘金隅紫京叠院。

金隅紫京叠院前身是金隅G07地块，2016年4月15日土拍中被金隅以42.6亿元拍得，楼面价20077元/㎡，也创造了当时板块的最高楼面价；项目规划22栋瞰山洋房、4栋退台类双拼叠拼和22栋山墅叠拼，洋房面积110-170㎡，叠墅面积230-260㎡。目前，金隅紫京叠院已公开售楼处和样板间，预计10月首开推一期叠墅 ，放风价高达3万 。

近年来，老山板块汇聚了不少高端别墅，已初步形成一个高端住宅区，而目前老山板块在售住宅盘主要有明发香山郡，小高层均价2.5万/㎡左右，洋房均价2.6万/㎡左右，由于受新房限价影响，整体老山板块新房价格没有多大浮动，但金隅紫京叠院规划产品特殊，入市价或将打破板块天花板，对整个老山板块而言也是一大冲击。

另外，老山板块也是目前江北高价地聚集板块，板块内有4幅2万 地块，金辉白马云著、银城颐居悦见山也都规划了高端产品，未来整个板块的宜居属性将进一步凸显。

2、二手房挂牌价破3万，板块存在倒挂现象

目前，雨山路板块二手房挂牌价差比较严重，部分老小区、安置小区和新交付的小区由于房龄、位置、小区品质、环境等存在明显差异，也直接导致了新小区挂牌价要高出不少。

板块内新小区融创臻园挂牌均价高达3.17万/㎡，也是目前板块最高价，也超出了在售新房价格；而位置相对偏一点的金地格林格林、中交锦兰荟也挂到了2.4-2.7万/㎡；传统“网红盘”中海万锦熙岸最新挂牌均价为2.56万/㎡，老旧小区、安置房挂牌价则在2万/㎡出头。

数据来源：南京我爱我家研究院

老山板块的二手房挂牌价分化也比较明显，以万科金色半山、万科璞悦山、华府国际和明发香山郡为代表地更靠近老山脚下的新小区，目前二手房挂牌均价在2.28-2.74万/㎡不等；而位置相对靠近中心区的旭辉银城白马澜山挂牌均价已高达3.26万/㎡；另外部分老旧小区挂牌价则在2.05-2.34万/㎡左右。

数据来源：南京我爱我家研究院

虽然目前两大板块新房都有迈入改善之势，不过从二手房方面来看，整体成交仍以小户型、低总价为主，特别是80-90㎡的功能型两房、三房，受到了目前板块内购房者的青睐。

3、各项规划利好，交通、商业、医疗等都有升级

雨山路板块

1、长江五桥预计2020年建成 连接河西南

长江五桥起自浦口区五里桥，接江北大道，跨越长江主航道后，经梅子洲（江心洲），接江山大街，全长约10.3公里，建成后将直接连接雨山路板块与河西南板块，雨山路亦可共享河西各类高端配套。目前，长江五桥已进入主题施工阶段，按照计划长江五桥将于2020年底建成通车。

2、投资23亿的兰溪公园 规划四大块

兰溪公园总用地面积约126万平方米，总投资预算为23.39亿元，共分三期建设。未来外围规划以保护风景区、商业中心、科教、高科技研发、生产、艺术文化创意及生活片区为主。整个兰溪公园分为生态教育公园、创意运动公园、艺术休闲公园、都会文化公园四大块，BC区预计2020年底年完工。

3、配建知名学区 保障子女教育

雨山路板块还配套建有浦口知名学区公办行知学校（含幼儿园至初中）以及苏杰学校，其中行知小学为省级实验小学，全优质一站式教育，而苏杰学校则是南京知名的民办学校，每年的升学率都排名靠前，对于孩子教育而言也是一大利好。

4、各类商业云集 满足板块日常需求

目前雨山路板块及周边已经聚集了求雨山购物中心、兰溪河滨湖商业街、东方万汇城、红星美凯龙等商圈，未来，城市高端商业圈——江北虹悦城也要来，等长江五桥通车后，还可以直接享受到河西商圈的配套，多重商业配套可以全方位满足板块需求。

老山板块

1、最新定位 老山将成江北新区城市中央公园

未来，老山景区将形成“一核、六区、十二组团”的空间布局结构。

一核：老山核心保护区。

六区：大马山桃园康体公园片区、大剌山禅意山水公园片区、汤泉永宁特色产业公园片区、林场铁道门户公园片区、珍珠泉主题旅游公园片区、老山森林休闲公园片区。

十二组团：不老山百花廊道组团、桃源谷鱼塘人家组团、西华山山野运动组团、兜率寺云雾茶禅组团、隆兴寺盘龙水组团、横山森林牧场组团、汤泉森林温泉组团、汤泉苗木庄园组团、永宁药材养生组团、林场奇石宕口组团、天井洼主题旅游组团、佛手湖现代艺术组团。

2、三环三纵 交通将快速转换

老山景区内骨架交通系统构建为三环 三纵型骨架网络系统。

三环：依托快速路及干线公路系统，形成景区快速交通环线，依托城市干路形成景区外环、依托景区内部道路形成景区内环。

三纵：形成三条纵向穿山道路、疏解过境交通、串联山南山北交通联络。

快速交通环线与城市路网之间设有16处交通转换节点，可形成快速交通转换。景区内部主要对外衔接道路也与交通转换节点对接，便于交通联系。

3、龙之谷将于2020年完工 并正式对外开放

龙之谷主题乐园位于浦口区沿山大道以北、三河采石场以南，是亚洲最大的综合性室内乐园项目，被列为江苏省重点建设项目，备受各界瞩目。项目总建筑面积约70万平方米，涵盖五大功能区，建成后将成为一个集观光、休闲、娱乐等于一体的旅游综合体。根据之前的规划所示，龙之谷将于2020年完工并正式对外开放。