通州国誉未来悦价格「通州的房子还有升值空间吗」

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

国誉未来悦已经开盘，均价5.6万。有特价房，5.3万左右，一休可以帮忙额外薅羊毛。

40-140㎡，一居至五居，精装交付，高标准项目，适合国贸、亦庄、通州工作的朋友们。

本篇侧重售楼处实景介绍，优缺点分析可以参考我往期文章。项目的硬核缺点，也请单独问我。

「国誉未来悦」通州老城十年磨一剑，果真如此？

地段方面，有两大总结。

一是稀缺性，二是土拍争抢。

先说稀缺性：一号线八通线旁，即便您对通州不了解，也应该明白，一个区域的第一条地铁，基本都是沿着老城。果园-九棵树也是同理，这里是真正的通州老城。

老城已经超过10年没有供给过土地了，附近所有项目都是2002年和2003年的土地，只有未来悦是新地，稀缺性不言自明。

2021年一批次土拍中，通州有两块位置不错。另一个盘是碧桂园和世界，这哥俩是同一批土拍的，板块不一样。

再说土拍争抢：开发商对土地位置是最敏感的，毕竟算是大额投资者，他们也最懂行。去年第一批次土拍时，这是争抢最激烈的地块，很能说明问题。毕竟，一个开发商可能看走眼，但是一堆开发商同时看走眼的概率确实不大。

这条路是通马路（九棵树西路），算是交通要道了，下文我重点说。

沿路两边，已经很多成熟小区了，周围大多15年房龄左右的房子，说明啥呢？发展得早，成熟呗，而且基本生活配套肯定都有了。

图片中蓝色的小区是蓝调沙龙，高层的那些是龙湖蔚澜香醍，正好10年房龄，部分二手房7万多的单价。未来悦就在蔚澜香醍的南侧，紧挨着。

板块内的二手房交易量在通州算是很火的，通州二手房关注度前十的小区，好几个都在未来悦旁边。这点很重要，尤其对于那些可能十年内要换房的朋友们。毕竟要考虑到通州目前的双限购政策，至于何时能放开？可以和一休单聊。

这是翠屏南里小区，同样在项目的正北侧，老项目的底商都是很多的，烟火气也不缺。最右侧的高层是刚才的龙湖二手房。

国誉未来悦项目的东侧，隔着通马路，是东郎文创园，貌似北影的一个电影中心也在这。

不仅具备文艺气息，商业还挺多，尤其是餐馆，有几家日式的。胡桃里、杨国福、全家便利店，这哥几个在这和谐共存。

国誉未来悦的售楼处就在旁边了，挨着路虎捷豹4S店。

一般的项目都会说“距离老城XX公里”，这盘就不用了，因为就在老城。

未来悦的西北角，是东直门医院通州院区，算是北京前五的中医院了。通州院区的面积还真不小，算是区域性的。一休曾听一位顺义朋友说起过，有时候竟然从顺义来这瞧病。

即便要去通州最老牌的潞河医院，实际距离车程才2.8公里，也不远了。

未来悦定位客群，是国贸通勤人士以及通州本地工作的刚需和改善，思路没问题。

但一休认为除了这两部分以外，暂时在亦庄工作的朋友们，似乎也可以考虑，毕竟亦庄没项目，而且很多人还会换工作，得长远看。

碧桂园和世界其实也有这种优势，所以放一起说，我来解释一下：

首先，现有公路层面。亦庄和通州之间，早有联系，通马路就是二者的桥梁。甚至亦庄新城很大一块其实是通州的地界呢，两者关系密切。公交车通68路和通12路，就是沿着通马路到亦庄腹地的，比较方便。况且，随着通马路的升级拓宽、快速化，通勤时间会更短。

其次，未来轨道交通层面。地铁大体都是沿着主路的，这样才有人流量的保证，所以基本要沿着通马路。目前的S6最新进展来看，也基本吻合，这条郊区联络线今年就会落地，通亦之间的往来会更方便。地铁线路和站位选址的问题，一休自然也研究过，有兴趣的可以聊聊。

最后，沿着通马路的项目，退一万步讲，都是进可攻退可守。可通勤国贸＋亦庄，还可坐等通州发展享受红利。

但和世界、盛世天玺、未来悦是否值得你买？应该买哪一个？

还是请单独问，我得根据每个人的情况来分析，对症下药才行。我随便一句倒是容易，但太不负责了，不是咱一休干的事儿。

未来悦在通州新盘中，算是一朵“奇葩”。

不仅自建了超低耗能幼儿园，还有口袋公园。图中透明的那栋模型，就是自缤纷小街，集居住、酒店、教育、城市会客厅于一体。

10栋楼都是8-15层，高度还可以，楼间距也还行。

临路的楼栋有东西向的楼栋，小户型全分布在这，为一梯四户。一居俩户型，全部为纯西的。70㎡两居和85㎡三居全部为东西通透的房源。

其余的都是南北楼栋，均为一梯两户或两梯两户。

未来悦的开发商是北京城建与阳光城，两者共同开发。但目前操盘方主要是北京城建集团，本地知名国企，也是大股东。

作为北京本地国企，在融资、项目报规审批等方面是非常占优势的。

以上为北京城建在北京的所有入股项目，其最高端的产品线为龙樾系，品质很好，高端改善路线。

目前关注度很高的东城区新盘天坛府也同样是北京城建的项目，且为独立操盘。

国企开发商在宣传展示环节还是比较规范的，公示信息、购房须知、不利因素等等，都很细致。

未来悦项目的保温取暖也很有亮点，类似金茂和当代的那套技术，高效保温墙体门窗、无热桥技术、热交换新风、空气源热泵。非极端天气，无需空调暖气，即可维持在20-26°的恒温状态。

国誉未来悦是通州首个高标准住宅，且具备唯一性。

五大核心技术：绿色建筑三星、超低耗能、装配式建筑及装修、健康建筑、宜居技术。

而且北京城建是建筑行业起家，确实做了一些北京的脸面工程，对新材料、新工艺、新标准方面的把控更擅长。

未来悦是装配式装修，干法施工，甲醛问题被控制。管线分离，后期维修也方便。

国誉未来悦，也选用了“四恒系统”，恒温恒氧恒净恒洁。

小细节很到位，比如：同层排水、三玻两腔Low-E玻璃，内部填充惰性气体、除霾新风、前置过滤器、末端净水。此处内容较多，一休也有完整版的资料。

售楼处也展示了项目的3km生活圈以及竞品价格对比。

但一休要提醒粉丝们，未来悦是政府持有共有产权份额的商品房。房价上限7万，政府产权20%，市场价最高5.6万。

和纯商品房最大的区别，在于首次转让需要取得产权满5年。转出机制、缺点分析也可以单问我，此处不展开了。

对于长期自住的人群，相当于政府给打了八折，和去年年底海淀火爆的学府壹号院是同样的情况。

90㎡南北通透三居，交付样板间。

客厅和餐厅的位置。

厨房和北向的两间卧室。

客卫和储藏间。

这几年，新房产品升级迭代的比较快，居住体验方面是老破小没法比的。住得舒服，也是重要的竞争力。

118㎡，四叶草眼镜户型，精装样板间。

客厅，南面的客厅和卧室全送飘窗，所以得房率还不错。

厨房，通风不错。

与90的类似，也是客卫明卫，旁边有一个家政间。

主卧套房，也是明卫。

南向的次卧。

北向两个房间。

未来悦的具体装修标准，一共108项，我这儿有资料。

在售楼处的天台，能看到地块实际位置，红色围挡围起来的那部分。

目前一居至四居还都有房可选，特价房不定期有，薅羊毛一直可以安排。

附近竞品的价格情况，很真实。

朝阳区的保利锦上、融创朝阳壹号、绿城沁园、京能龙湖熙上。

通州的禹州朗廷湾、北京东湾、金融街武夷融御、京贸国际公馆、鑫苑盛世天玺、K2玉兰湾，一休也全部能帮忙安排薅羊毛，单独问，绝对给力。

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最大的竞品：碧桂园和世界。

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