和光瑞府位置「实景房」

大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠 深度测评 硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。

5秒快速了解：

顺义后沙峪、中央别墅区大平层、祥云小镇正对面、新国展、双央企巨头、三居起步、全系三面宽、限均价6.2、纯商品房、3米层高。

和光瑞府的深度分析，我写过测评文章：

和光瑞府测评：价格不算倒挂，别吹了！销量如何？

说起后沙峪的商业购物场所，最有名的就是中粮祥云小镇了。这里是高端小资生活的代名词，也是顺义妈妈最常光顾的商圈。但其实祥云小镇不仅有商业，还有住宅，是2013年左右的产品，上图拍的就是祥云小镇国际生活区的南区。

从小镇南门出来，门口正对着，一条马路之隔就是和光瑞府。距离祥云小镇非常近，对喜欢逛街或者在外就餐较多的家庭来说，这简直太友好了，不用考虑停车问题，也不用乘公共交通，您走着就能过去。

售楼处就在项目实际位置，眼前看到的塔吊还真不少，进度还可以。西区开盘早，所以施工进度也快得多，属于正常现象。

这张图是在祥云小镇南区的东南角拍的，也就是在安华街和裕丰路的交汇处。从这个路口，直线距离1.5公里，有三个国际学校和一个中国顶级别墅社区。学校分别是北京英国学校、北京新英才学校（电视剧小欢喜取景地）、北京顺义国际学校（多次排名全国第一）。别墅区是优山美地，北京Top级豪宅小区。

也就是说，和光瑞府距离这些牛掰地点，直线只需要1.5公里？

是这样，确实非常唬人，很厉害的样子。

但讲真，也不要期待太高。哪怕是北京最顶级的小区，旁边也都会有村子和断头路呢，城市界面差异极大，这是咱大北京特色。

这是和光瑞府门前的安宁大街与裕安路的交汇处，一休来说说为啥要拍这儿？

因为，一休想要提醒大家，顺义是有产业的，并且GDP在北京各区中比较靠前。

后沙峪有大量的航空公司总部、物流公司，也不乏一些新的科技园和产业园区。上图左侧的黄色建筑是中国航油研发大厦，右侧橘色建筑群是空港融慧园。国际化的企业也有，下一个路口就是宝洁的技术公司和宝马研发中心。

算得上是真正的职住平衡，有产业有人群的地方，才最稳妥。

来到售楼处。

售楼处还算气派，外观有点像奔驰的4S店。绿化做得不错，只是停车场有点小。

西区一片飘红，大部分楼栋都售罄了。这块地是2021年2月份拿的，当时还没有开始集中土拍，从某种程度来说，算是捡了个便宜，小区内没有配建公租房或者保障房。不是限竞房，是纯商品房。

但是西区的最西侧，有一栋商业楼、两栋开发商自持的公寓楼，只不过与小区是是分开管理的，在人员流动方面，应该不会有实质的影响。

这是在售的东区，房源还算是可选。东西两区的楼栋排布比较类似，呈对称状，户型方面也基本一样。

但东区到地铁的距离更近，这条优势不应忽略。价格方面，也是给力的。基础价格其实并没有比开盘贵，付款周期好的朋友能谈到很好的折扣，入手节点还不错，有几位粉丝朋友已经薅到羊毛了。

沙盘旁也有获奖情况展示，这年头，没得过几个奖，真不好意思出来混啊。

洋房搭配小高层，容积率2.5，其实并没有那么低，但是给人的感觉密度不大。梯户比方面还不错，11层以上两梯两户，11层及以下一梯两户。

外立面主体以真石漆为主，一层是石材，但开发商也强调搭配使用了很多铝板，销售有同系产品的实景照片，可以参考一下。

再来聊聊开发商

保利＋华润，双央企巨头开发商，这哥俩都是全国Top 10的规模。保利是最大的央企地产开发商，龙头大哥。华润今年想冲击“北京一哥”，在售项目非常多，还在持续拿地，市场份额相当高。

总而言之，开发商资金实力是不需要怀疑的。讲真，如果这哥俩的组合您都担心风险，那恐怕就不用考虑买房了。

虽然是联合开发，但也要有所分工。华润负责具体操盘和营销，物业是保利的，产品线也是以为保利“和光系”为主体。

图片展示了华润在北京的所有项目，一共有40多个楼盘。华润北京所有项目都在这张图上了，一共40多个楼盘。但凡是大开发商，只要是布局北京市场早的，都会展示一个类似的图，秀秀肌肉，可以理解。

品质和口碑特别好的，还会单独有图片展示。还有一些开发商，喜欢把自己的历史项目和周边其他二手房价格做对比，突出品牌的力量。

中央别墅区的发展历史，建议意向购房者去售楼处的时候都仔细看看，毕竟都要买房了，当然也了解一下区域历史和未来，花钱咱得花的明白，您说是吧？

对于后沙峪这边的产业发展，一休持乐观态度，新国展可以期待。

“后沙峪不仅是顺义的，现在也是朝阳的。”

朝阳的孙河别墅区其实有点失败，便宜的质量差，贵的就太贵了。很多考虑别墅的朝阳人群最后还是会重点考虑后沙峪这里，因为氛围更好，发展成熟，优质国际学校扎堆。

对于大平层产品也是一样，以望京为卖点的板块很多，比如奶西村、崔各庄、金盏，普遍都没地铁，通勤方式打折扣，而且普遍八万多的单价。同样买100平米，后沙峪这里又临铁又能便宜200多万。

后沙峪教育的最大优势在于国际学校的质量和数量，但是公立学校才是大部分普通人更应该关注的，一休自然会帮你们分析。

和光瑞府东区的东侧，紧挨着一块教育用地，暂时还没透露学校品牌。但后沙峪已经有了一所北京四中分校。项目西北侧2.6公里，北京师范大学附属实验中学顺义学校也快完工了，是市建区办的全日制公办完中（含国际部）。

先看交付样板间，这是112㎡三居的客厅，南向三面宽。3米的层高，还是有一定优势的。

主卧套房设计，边户的话是有转角飘窗的，提高了采光。而且侧面还能有一扇窗，尤其适合喜爱阳光和通风的家庭，但边户要贵差不多10万左右。

讲真，地板很一般，毕竟不是真正的精装修，只是简装。

主卧套房还有一个缺点，卫生间偏小，且为长条形，开门没那么舒服。是什么原因导致这样呢？

这个户型整体是大面宽短进深的，是绝对优点，单进深太短，导致没有足够空间做正方形的主卧卫生间。还是那句话，有利就有弊，建筑设计中缺点往往是优点带来的。

南向次卧，这防护栏都是可以拿下来的，不必担心。而且墙体之间是有凹槽的，有收纳功能，南向都是送了飘窗。

北向的客卫、厨房、卧室。虽然没有安装中央空调和新风系统，但都预留了管道，样板间也有展示。

这是北向卧室、小家政间、南向主卧。除了112三居，还有一个116三居，还能多一个储物间。

左侧是116㎡，右侧是112㎡。这俩户型结构类似，南向面宽尺寸也一模一样，但116㎡多了一个储物间，进深更长一些。116㎡的是一梯两户，112㎡的是两梯两户，所以116的得房率占便宜，但是112逼格更高，各有优缺点。

户型分布情况，以及每栋楼的层数，如图所示。116㎡的会少一些，东区只有最南侧的2号楼楼房，且这栋楼一共才7层。

B1户型，130㎡四居，精装样板间。和光瑞府的入户门不错，比一般的门更高更宽。

客厅，4米面宽。

主卧套房，边户依然是转角飘窗，且侧面的窗户不小，被窗帘挡住了一半。

边户也多一扇窗，样板间做了一个梳妆台。如果交房您真把梳妆台放这的话，强烈建议弄个小窗帘，免得老婆的瓶瓶罐罐被晒，老公很容易挨揍，别问我是怎么知道的。中间户的话，可以多做一组柜子就行。

主卧套房的卫生间明显比刚刚的户型大，而且是正面通风的，阳光能直晒进来的那种。

南向次卧。

北向三个房间，一个厨房，两个卧室，这俩卧室可以打通。

餐厅还多了一组柜子，家政间也还有，在对面。

大L型的厨房，有专门放冰箱的位置。

北向的房间，窗台离地高度不错，视野好。如果是买北侧的楼栋，可以看到祥云小镇，夜景应该不错。

新国展的规划，值得您仔细了解。

开发商自己总结的卖点，难免有自夸的成分。更多缺点方面的分析请@我，无法全部公开写出。

客观评价可以看我这篇文章：

和光瑞府测评：价格不算倒挂，别吹了！销量如何？

和光瑞府的去化情况其实还行，但坦诚的讲，确实没达到预期，这是什么原因呢？

首先，业内80%的大V都说这项目是绝对的倒挂盘，已经吹出了“谁买谁占便宜，不买是傻子”的氛围了，太过了，导致所有人都对这个项目的期待过高。华润也没想到，咋给俺吹这么猛？被毒奶了。

其次，一休认为，买这儿的大部分人是希望能有精装的，开发商也是这样宣传的，可最后没有。虽然价格也给了实惠，但其实北京的购房者，买刚改的人群，很多真不在意每平米差个三四千块，要的是你当初描绘的高标准精装。

图中右侧的这块空地是中海后沙峪的新地块，案名为湖光玖里。北侧是后沙峪限竞房三兄弟，西侧是莫奈花园小区，东侧是金地中央世家别墅，斜对角是阳光城檀悦。中海的项目位置，离地铁更远，距离祥云小镇也肯定比和光瑞府远。两个项目在产品层面的对比分析，一休也会出。

关注【一休侃房】，想看哪个楼盘的测评和对比，评论区写出来！保证篇篇干货，走心点评！