新塘房价下跌业主大闹「几十万首付没了」

今天和一位条友聊天时，发现他买了一套新塘凤凰城凤馨苑的房子，230多万入手的，目前只能卖180万，不算利息，光房价就整整跌掉了50多万，差不多是目前凤馨一套房的首付。真是：同是天涯沦落人，相逢何必曾相识。他在新塘的房子跌了这么多，居然想在今年再买一套，新塘有那么好吗。来看看究竟是什么原因！

新塘作为广州不限购区域最优选，距离广州市区，产业大区黄埔非常近，自身也有服装、电缆电线、摩托车等产业，所以一直以来都是全国经济强镇，外来人口较多的区域。2017年底开通地铁13号线，东部交通枢纽凯达尔TOD的持续建设，经历了两年全国普涨以及开年小阳春之后，2018年上半年增城房价达到峰值。

2017年3月份拿下的增城地王项目（楼面价依然是整个增城最贵）——碧桂园凤凰城云顶，2018年6月份，高层住宅单价卖到了40000 ，而且是最大户型205㎡，增城一套洋房总价近千万，而且当时是双合同，出得起这钱可以买别墅了。这样的局面可以说是意料之中以及众望所归，整个增城的新盘以及二手房都在等云顶带领大家走向“癫疯”；截止目前依然是增城洋房价格的天花板，当时很多黄埔甚至天河的楼盘都卖不到这个价格，可见当时市场有多疯狂。

还有更高价格的，没找到

碧桂园2017年3月29日在新塘连拿三块地，楼面价22743-23963元/平

很明显，当时新塘的楼市已经膨胀得不行，不少开发商以及把东部交通枢纽吹成宇宙中心，地铁口周边以及凤凰城周边的电梯房价格基本在23000-30000，大部分25000-28000，凤凰城周边、靠近地铁口10多年楼龄的楼梯房卖到近2万，而且是出来一套卖一套。

很多中介门店都排队买房。是的，你没看错，中介门店排队，买房跟逛商场一样，店内爆棚！二手房不看房就买的大有人在，那是我从业以来亲身经历过最疯狂的市场，也是很多人的惨痛回忆，非常多的投资者、刚需被赶上车，拼尽吃奶的力气，到处借钱、套信用卡、做各种各样的首付贷、消费贷上了这趟下坡的过山车。形势所迫，绝大多数人甚至地产从业者都无可避免。上帝欲使人灭亡,必先使其疯狂。

2018上半年新塘买房的人可以跟逛商场相比

但新塘毕竟只是新塘，2018年之后，由于房价透支严重透支未来，产业升级，人口断流失，许多项目的规划、建设速度未达预期，周边其他区域的房子更具性价比等因素，房价开始回落，截至目前，新塘不部分楼盘普跌3000-5000元/㎡，典型的高价盘，碧桂园云顶、招商臻园相比高峰部分房源单价跌了近万，房价永远上涨的神话破灭了。也让很多人开始意识到买房不是百分之百赚钱，房子是不是有那么重要。

新塘楼市经历过两年的挤水分、去泡沫，目前房价已经逐渐回归到合理水平，即使还有水分也剩没多少了，目前“新塘五大天王”楼盘也基本在25000-28000左右，地铁口的新房大部分在23000-25000左右，二手房低2000-3000，凤凰城板块的二手房单价在2万左右，还有不少一字头的项目。穗广深城轨开通后与宣传时的巨大差别，老旧的市容市貌，迟迟难以落地的教育、交通配套的规划，导致很多人对新塘失去信心以及兴趣。但新塘区位在的，曾经也是大出风头的地方，除了之前的规划落地，利空之外，有很多新的利好也在不断的兑现、规划。

新披露的三条地铁线路

一、今年4月官媒广州日报发布关于新塘TOD最近的建设规划，官宣三条之前传闻的地铁28号线及支线、20号线，且28号线作为大湾区东北部城市重要交通动脉，已上报至国务院审批，有望提前开建，28号线作为湾区门脸级别的线路，还是相当可期的，主线与支线的交汇点就在新塘，建成以后在新塘可直达广州、佛山、东莞、惠州市区，这就很厉害了呀。

广州地铁13号线二期路线图

穗莞深路线

二、即将落地的规划。地铁13号线二期目前已在动工（2022年建成），沿线周边的拆迁近期也频频传来好消息（近期拆迁赔偿高的新闻基本都和13号线二期有关），赔偿的金额高也意味着都是核心区域，未来新塘无需换乘5号线，16个站可直达珠江新城（花城广场北站），相比目前可节省10-15分钟的通勤时间，车陂、棠下、天河公园、石牌桥、越秀、白云等核心区域也可以直达，这比很多区域去天河中心方便多了，这个饼快可以吃了，真香。新白广城轨建设进度也很快，有望2022年通车，届时新塘可直达广州，深圳两大国际机场。

南方医院增城分院

二期招标公告

三、南方医院增城分院二期开始招标，预计今年动工，南方医院增城分院项目用地面积约98107.25平方米，规划床位1500床，其中一期建设项目已建成运营，建筑面积约88028平方米，开放床位600床。二期建设项目，规划床位900床，拟建建筑面积为201243平方米，其中地上建筑面积131706平方米，地下建筑面积69537平方米。二期的建筑面积是一期2倍，目前去这里基本不用排队。

新塘永旺效果图

四、商业方面，万达广场已经开业，接下里凯达尔印象城、合生汇、永旺梦乐城也都将陆续开业，新塘商业将更上一层楼。

增城教育投入连续四年广州第一

五、教育方面，增城区教育投入金额连续四年位居广州第一，近年来引进了不少公办、民办的名校，老林之前专门写过一篇关于这些学校的分析，有兴趣的可以翻之前的文章看看。增城教育基础比较弱，这些学校师资、硬件都是全新的，即使挂了名校的牌子，都要比之前的各种村校、镇校好很多，更不用说有些学校是直接把本校的校长、老师调过来管理的，未来可期。

广州碧桂园凤凰城

天河、黄埔作为广州目前GDP的前两名，催生了大量的购房者，有能力有资金的人肯定是选择核心区域的房子，实力稍逊者则往外围一环，在番禺、黄埔、白云置业；预算更少的则是得到更远一圈的佛山、增城置业。黄埔经过这两年的补涨，目大部分一手房价在30000-40000之间，最高的超过5万，偏远的知识城也要去到2万5左右，而且还有很明显的涨势。新塘经过这两年的普跌，大部分价格在2万-2万5左右，最高的30000左右，一涨一跌让新塘显得有性价比，又开始发出香味了，很多人嘴上说不要，身体上还是很诚实的，老林最近已经接触了不少年前说不考虑新塘，年后选择在新塘置业的人了。

对预算比较少，工作在科韵路以东的购房者来说，新塘是很不错的选择，广州目前的发展趋势是东进南拓，从科韵路到黄埔笔村立交这一带，有购房能力的人非常多，所以新塘的房子除了当地人买之外，这个区域也是置业新塘的大户。作为四个一线城市中仅有两个不限购的区域之一，新塘还能吸引来自全国的投资者，毕竟房产证开头是广州市，多少还是有点不一样的。今年买房的黄金节点之一，“五一黄金周”快到了，有置业需求的人不要错过哟。

新塘TOD

老林是一名潮汕人，拥有潮汕人真诚守信，合作共赢的品质，只提供专业，严谨，可靠，顺心的置业服务。在广州东部从事房产行业6年，想更详细的了解黄埔，增城及周边一手项目的可以关注私信我，在广州置业有疑问的朋友也欢迎私信关注我，我会提供专业中肯的建议，供你参考，我坚信只要能提供有价值的信息就一定能得到收获。也欢迎各位同行朋友沟通交流，精诚合作。