为什么有的二手房首付那么便宜「买二手房怎样讲价成功率高」

重庆二手房成交榜TOP 1的楼盘，3月还能成交15套，4月的成交量直接掉到了3套。

西永最红的二手楼盘挂牌房源已破千套，但1-4月的单月成交量仅在10套左右。

新房不好卖、二手卖不动，蔡家最大的链家旗舰店已关闭一个多月。

层层迷雾之下，重庆的二手房市场究竟真相如何？

01

卖家比买家多

打开贝壳的重庆二手小区成交榜，可以看到排名第一的上品拾陆4月份成交记录里，仅有3套房。

数据显示，3月份上品拾陆共成交了15套二手房，到4月成交量就已经大幅下降。

继续往下翻，能发现排名TOP 10的小区，4月份的成交几乎都是个位数。

甚至像源著这样地段优质、配套优越的小区，上个月二手也只买了一套。

速晨君咨询了多名中介人员，从他们口中得到了一个统一的答案：二手房现在难卖了！

二手房难卖的原因，其一是卖家比买家多。

位于西永、在二手成交榜排名TOP 2的御林小区，目前的挂牌在售房源已高达1006套，其今年1-4月的成交量仅在9-10套左右的范围。

该小区千余套挂牌房源中，只有4套入选了“必看好房”。其中一套4月初挂牌的、建面94㎡的三室，一开始挂117万，随后4、5月两度降价，降至110万。

现在该房源已是4套“必看好房”中单价最低的了，差不多11700元/㎡，但近期的带看次数仅5次。

“我们力推的房源都才这点带看，其他的一两个星期都难有一次带看，连续一个月带看挂0的房源也不在少数。”中介说。

不止西永如此。

照母山挂牌5千套，北滨路挂牌2千套，龙头寺挂牌3千套，大石坝挂牌2千套，茶园挂牌5千套，南坪挂牌4.2千套。

然而5月中旬，重庆主城二手房成交量单周排名前十的组团，最多的也只成交了36套，其余的大都在10-20套左右。

（数据来源：贝壳）

除了这前十的组团，一周二手房还能卖个十几二十套外，其余地段的成交量则都在个位数了。

卖房的多、看房的少，买二手房的更少，已成为当下重庆二手房市场的常态。

02

市场稳起不动

走出6号线蔡家站的2B出口，就能看到一个链家旗舰店。

这个门面的月租金高达7万，以前共有员工二三十人，每人的底薪为5500元/月。

算下来，这个链家每月的固定成本起码都在20万元以上。

不过，这个链家已经关门个把月了。沿着蔡家地铁站一圈数下来，中介门店多达20余家。

速晨君了解到，5月以来，蔡家二手房的单周成交量不过十套上下。而且4-5两个月期间，蔡家卖得最好的几个新盘，成交量也不过四五十套。

僧多粥少，或许就是这个链家旗舰店难以坚持下去的真实原因。

如今这楼市行情下，无论买方还是卖方，保持观望的居多。市场尚未明朗之前，大家都不敢轻举妄动。

中介人员还给速晨君讲了一个现象。

现在出来找中介看房的许多人，一般口头上声称预算有个二三十万，但最后实际能拿得出来的，顶多十来万，有些甚至只有三五万。

这部分购房者，基本都属于很“刚”的刚需。

对他们来说，买二手房的话，首付最低也得两成。加上现在愿意打折卖房的业主尚且不多，尤其是地段和小区还不错的。除非是少数真缺钱、急着卖房，否则卖家们都会选择“稳起不动”。

“我们经常也会打电话给业主劝他们便宜点卖。买家看得上的房子，很多业主顶多愿意打个9折，单价少个千把块每平。这就算是安心卖房的了。”中介说。

（数据来源：贝壳）

03

买家更愿意买新房

二手市场稳起，那这些很“刚”的购房者，他们的购房需求又如何释放？

这一切都在“高佣金、低首付”的楼盘出现后迎刃而解。

自5月初以来，从璧山、到渝北，再到主城各个区域，新盘“低首付、零首付”的风潮，正在席卷整个楼市。

先是璧山，某楼盘在五一节推出“8折卖房，首付全返”的优惠。同时渝北与巴南的几个楼盘也跟进了此类“低首付”的活动。

直到本周，位于渝北回兴的海成轨道0309等楼盘先后推出了“85折、低首付、返月供”等等优惠措施，并招来数以千计的中介人员为这些楼盘分销引流。

速晨君了解到，海成轨道0309在中介分销的推动下，开启了久违的“即推即罄”热销模式。中交的真实数据显示其平均一天能卖出去个二三十套房，在当下市场行情里，确实十分难得。

至此，这一部分很“刚”的购房者，终于在当下楼市中找到了低门槛的上车机会。

二手房业主不愿意大力度降价卖房，新房市场却在大力促销以争取这一波刚需购房者，这便是二手房难卖的第二点原因。

04

中介更愿意卖新房

中介想要促成一单二手房成交，通常得跑十几次带看。

风吹日晒地奔波，还得滔滔不绝地介绍。事成之后，从买卖双方一共能拿到3个点的提成。

如果是卖新房，一边是“低首付”对购房者的吸引力，一边是多达5个点的“高佣金”给了中介动力，这房子当然就好卖了。

而且中介只需将客户带到售房部，剩下的工作主要靠置业顾问，中介只需打辅助。在没有客源的情况下，各个售楼部更是恨不得把中介“供起来”。

“以前我们进案场只能拿个纸杯喝点水，现在进去又是烤肠饮料，又是嘘寒问暖，无非是指望我们能源源不断地带客。”中介说。

回兴的中介介绍，他们能每天给新盘附近的业主挨个打电话，进行地推式营销。这就是5个点的佣金，对3个点二手中介费的碾压作用。

重庆楼市，又回到了对中介分销重度依赖的时刻。

05

怎么买？怎么卖？

最后，速晨君就近期的市场情况，给购房者和打算卖房的业主一些真实建议。

首先，究竟该买低首付促销的新盘还是二手房？

还是以回兴的海成轨道0309为例，其住宅原价为1.9万/㎡左右，户型建面约62-85㎡。算下来，总价门槛在120万上下。

其打了85折之后，单价降为1.6万/㎡左右，总价门槛也随之降至100万。

看上去是便宜了。但100万能在这个项目附近买到什么样的二手房？

同一区域内，富力湾刚满两年的次新洋房，建面约77㎡，总价仅需92万，单价算下来1.2万/㎡都不到。

如果退而求其次，愿意选择周边的次新高层的话，那建面单价1万/㎡上下的比比皆是。

所以，低首付新盘看起来总价门槛低，首付门槛低，但比单价的话，其实并不比周边的次新二手房划算。

而且目前这些低首付的促销新盘位置都不算很核心，配套比起核心区还是有一定的差距。况且还是期房，不如二手房所见即所得。

所以速晨君对购房者的建议就是：在首付能够得着的情况下，不要贪图低首付的低门槛，优先考虑轨道环线以内核心区的次新二手房，尤其是业主急售的。

因为，卖家如果急着出手房子，那肯定得打折。这就是速晨君要说的第二点。

在西永的御林，一位业主4月初急着出售一套建面约83㎡的房子。最初他挂的总价为120万。算下建面单价约1.4万/㎡，与御林小区1.35万的挂牌均价也相差无几。

到4月底该房子几乎无人问津，于是业主妥协将总价降到了112万。

然而到了5月底，该房源还是没有动静。于是业主心一横直接把总价调到了95万。相较一开始降了25万，单价也降到了1.14万/㎡左右，直接打到了79折。

随后便很快有购房者相中了这套房子，定金已交，下个月过户。这就是当下急着卖房的业主所面临的境况。

因此，速晨君对急于卖房的业主的建议是：要有充足的心理准备，如果小区房源多、竞争大，又真想短时间内卖出房子，那就得把售价打到小区挂牌均价的8-8.5折才行。

总之，如今市场正值“底部期”，市场中的每一个角色，都得擦亮眼看清现实。