楼市易涨难跌 刚需如何上车

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔，您觉得杭州湾的房子怎么样？是不是不看好？买了一套可以长持吗？

回答：我不看好那里。主要是杭州湾区位不好，离上海市中心、杭州市中心都靠的不够近，2个小时以上的车程。离宁波市中心，也要1个小时以上的车程。这么远的距离是无法形成高端产业导入的。

虽然杭州湾新城价格不算高，但是远郊新城涨不起来，容易造成机会成本浪费。

机会成本才是最大成本

100万买股票， 2年之后剩80万， 也就亏20万能接受

100万去买房，2年后变成300万。

买股票的机会成本就是220万， 亏掉220万。

买一个板块， 100万花掉， 3年后只变成150万。

另一个板块3年100万变成200万。

可以说买的也是涨的，只是涨的不如别人。

想的不通透， 100万亏了变成80万， 如果是做错了，要立马止损， 赚钱的机会多的是， 苦熬，把时间荒废掉，损失很多机会成本。

提问：星叔。新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？

回答：未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

提问：星叔好，我在西安，刚需准备买房，手上钱不多，西安最近高价盘越来越多了，也买不起，有些限价刚好够的但是又抢不到，刚需买的话到底主要考虑哪些，第一次买房不懂，请星叔指点！

回答：刚需如何买房上车？

关键是两点：

一、选择匹配自己的入手。

二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。

先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。

在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。

第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。

来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？

那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。

买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以自住满足需求

以时间换取收益，以时间弥补缺陷，

以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！

尽量往一二线城市爬！

房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已

大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。

强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已

投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：您好星叔，坐标济南。有一套奥体中心对面的96平小三居，17年交房，绿化交通居住环境都还不错，按揭时间长，还有46按揭。老公国企职工，本人律师，家庭年收入40左右。目前手头50出头子弹。您看可以考虑投资吗，哪里合适，有楼盘推荐吗，谢谢。

回答：可以考虑投资，不过济南再买一套属于二套房了，子弹就显得偏少，建议开发父母老人票或者jlh腾出一个首套房票。

山东单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。

济南现阶段远郊超涨，唐冶、西客站大量1.5以上次新，核心区却有1.7左右10年品质小区。

济南楼市的房价梯度：

以CBD片区为第一梯度，东南西北依次递减。

第二梯度当属盛福、汉峪、长岭山片区（1.8-2.7万/平米）

第三梯度是雪山、唐冶、万达城（1.4-2.1万/平米）

第四梯度为郭店和孙村片区（1-1.4万/平米）。

投资尽量往东走， 东边规划为经济中心，有绿地CBD、会展、万达等等，配套比较完善，高新企业多，就业机会多，房价也就贵，潜力更大。

济南投资回报率高的板块 详见内部分享

提问：星叔，郑州预算首付50万，求推荐合适的楼盘及区域，现在是下手时机吗？郑州社保不足期，不考虑人才落户，能否买房？希望能多给些建议，谢谢.

回答：郑州是限购的，如果社保剩余时间不长可以等房票，或者快速方法就是54大法找婚票，今年是比较好的买入上车时机。

首付50万，可以买到总价200万左右的标的。

买房，无论是自住还是投资，尽量买核心区域，能享受的资源更多，周边高收入人群也比较多，具有很好的保值和增值型。

目前北龙湖的进入门槛比较高，而高铁商务版块还有比较大的进入机会。

建议你选择高铁商务版块的2010年以后的二手房，80-90㎡的两房，总价170-200万，首付50-60万，可自住。

目前郑州摊大饼似的发展，其他区域将会逐步拉平，而东区作为核心商务板块的优势将会进一步突显。如果想买新房的话，北区也可以考虑。

郑州投资回报率最高的板块 详见内部分享

提问：您好！坐标上海松江，松江新城目前在售的新房，云著深蓝，合景天悦，佘山玺樾，自住需求，麻烦帮忙分析下，谢谢。

回答：云著深蓝，离地铁9号线较远，有轨电车规划中对接中，以后交通会比较便利。

周边商业发达，松江万达广场、恒都广场等配套完善。教育资源丰富，靠近名校圈。目前价格四万四左右

合景天悦，离9号地铁站松江大学城站约800m，距松江有轨电车2号线（龙马路站）约130m。周边商圈发达，购物生活方便。周边教育资源和医疗资源丰富。目前价格在四万七左右

佘山玺樾，靠近公立重点学校，教育资源不错。靠近地铁九号线，交通便利。小区环境很好，比较宜居，居住舒适度高。但是周边商业配套不齐全，。

综合来看合景天悦性价比更高。

提问：你好，坐标南京。家中两个孩子，目前有江宁区托乐嘉150平一套，翠屏清华园一楼93平一套。由于孩子在江宁南外方山上学，想卖掉翠屏清华置换一套到学校附近，房子至少要住10年以上，然后卖掉继续回托乐嘉去住。目前考虑到面积，户型和价格的原因，想换成小区环境不好但离学校一路之隔的有电梯的翰香苑，考虑到孩子大点自己就可以下楼上学。附近比较新楼盘有银城一方山，武夷名仕园，梦享家，五矿方山，招商方山里，老一些的有翰香苑，华菁水苑，陶苑。1，小区选择问题。2，翠屏清华园卖了有子弹260，是大部分款买入，还是腾出一部分资金在其他城市做投资比较好？哪个城市比较好？星叔帮忙分析一下如何购买和优化，希望给出建议

回答：第一、你的思路是正确的，不过我不建议你买太老的房子，因为还要考虑以后的出手问题，毕竟买了后你的计划是要住10年以上，更建议买新一点的房子。 选择一个上学通勤最近的就可以。

房龄老的房子升值空间小，新房，尤其是受资源倾斜的热门片区，房价几年时间翻着跟头往上涨。而老破小呢？只能随着房龄越来越老，降价再降价。

同样的房子，达不到你的心理预期，恐怕到时候只能挥泪斩房了。

而且房龄和贷款有关，越老的房子贷款越难，额度越低。

老破大老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势，就像液晶电视取代那种大p股电视，平板取代液晶电视的趋势是一样的，未来就是被淘汰的产品。

第二、如果有多余子弹可以继续买房投资，同时也要看自己的月供能力和房票。

买房我建议贷款贷足，贷到就是赚到，因为限贷，所以能贷款是一种福利，而有的人畏惧贷款。

可以考虑二线省会城市武汉，重庆，郑州，成都，沈阳等，其中重庆，沈阳房票更好开发，二手不限购。

提问：叔 能不能说一下54大法落户p限购具体操作？有什么影响？

回答：54大法破限购方案，详见内部分享。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。

帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部资料：

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《0首付 0月贷 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《楼市提款机—怎样对敲把钱套出来？》

《卖房技巧篇，如何快速卖出价格还不低？》

《淘笋—低于市场价50万的那些笋盘》

《装修秘籍篇，如何花5万装出20万的效果？》

《二手房之砍价50万技巧篇，教你一招制胜》

《法拍房新手该怎么玩，如何快速学会避坑》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分？》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块？》

《房产如何裂变？一套变两套，两套变四套》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《破限购代持方法 如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来？》