房贷前三年还的都是利息吗「农村信用社安居贷利率」

最近楼市的新政策越来越多了。

温州住建局推了一个“安居贷”，主要面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户。

说是首套，其实标准很宽松，就算名下已经在温州有1套住房，只要没有贷款或贷款已结清的，还是可以申请“安居贷”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达三年，第4年开始分期还本付息。

也就是说，前三年可以只还利息，第四年才开始还本金。但如果是现有的贷款则暂时不能转为安居贷。

这个政策主要还是为了激发刚开始收入不高，但未来工资可能有大幅度提升这部分人群的购房需求。

比如刚毕业的大学生在工资低的前三年可以先只还利息，等以后工资水平上升后，再负担后面较大的还款压力。

本质上只是对还款结构做了一定的创新，还款总额并没有减少，后期还款负担会更重。

假设小巴购买首套房贷款100万，利率按照五年期的LPR4.45%计算，贷款20年。

如果用等额本息还款方式：20年总共还款240期，每月月供6299.5元，20年总共支出利息51.19万元。

如果采用等额本金的还款方式，月供越往后压力越小，最高月供7875元，总共还44.69万利息。

按照等额本金或者等额本息的还款方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。

如果申请“安居贷”这种方式，前三年只还利息不还本金，第四年利息还要按最初所欠本金计算，整个的还款时间还变短了，月供压力只会更大，对于真正的刚需其实并不划算。

目前看来，对这个政策市场反响并不大，据说温州当地部分房产中介也并不建议客户选择“安居贷”。

一是“安居贷”的贷款利率比较高，目前温州的首套房房贷利率在4.25%左右，但办理“安居贷”的话，利率则在4.5%左右，并不划算。

另外，“安居贷”并没有在各个银行中推广开来，现在只有一家银行可以办理，且办理后房屋评估价会被限制，

“比如一套200万元的房子，如果办理该业务的话，银行可能只评估180万元左右，将导致最终首付变高。”

这样看下来，选择“安居贷”虽然可以前三年只还利息，压力较小，但需要另外承担更高的房贷利率、更多的首付以及后期更大的本息压力。

如果现在上车，只有3年后收入稳稳上涨才能应付高额的房贷，但话说回来疫情下很多地方的公务员、事业单位都降薪了，前段时间就有烟台的老师因为收入下降集体罢课维权的事情发生。

相对稳定的编制内尚且如此，谁又敢保证3年后收入稳稳上涨呢？

如果对未来收入的预期不是特别乐观，“安居贷”反而会种下断供的祸根。

再者说，“安居贷”最大的特色是允许房贷这样的长期且大额贷款采用先息后本的还款方式，但这只能作为短期过渡的一种贷款方式，如果推广开来，肯定会面临资金杠杆加大的问题。

居民杠杆率越高，还款压力越大，越容易产生财务风险，现在这个情况，我们的杠杆真的不能再加也加不了了。

2020年开始监管就明确指出要抑制居民杠杆率过快上涨，美国居民部门杠杆率从20%上升到50%以上用了接近40年时间，而中国只用了不到10年，确实有点野蛮生长了。

2015年房地产去库存的时候，居民杠杆率连40%都不到，而今年5月居民杠杆率为62.5%，没什么再加的空间。

现在各地房市的政策层出不穷，比如广州被叫停的“接力贷”，完美实现父债子偿；湖南的首付5%，首年0月供；河南的大蒜、小麦抵房款。

还有珠海的一人买房全家帮，珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属偿还购房贷款。

之前买房是掏空六个钱包，这次是 “名正言顺”地掏空六个人的公积金。

小巴提醒大家，未来市场的促销手法可能会越来越让人眼花缭乱，千万不要轻信宣传，还是要自己去正规银行算笔细账。

就像“安居贷”听起来是减轻还贷压力，压力后置，但仔细看来风险还是很多的。

只有房子直接降价，或者直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他换汤不换药的模式都需要慎之又慎。

更重要的是，购房前一定要充分评估自己的资金能力、还款能力。如今是特殊时期，大家对自己未来的收入预估最好还是以保守为主，千万不要盲目乐观，断贷真的是不能承受之重。