中旅天宸府什么时候开盘「中旅名门府的品质如何」

海珠，今年的大热门。

琶洲TOD、中海五子、保利天斯项目，天天刷屏，一有风吹草动就上一次头条。

相比之下，位于宝岗大道的中旅天宸府出镜率低很多，但是毕竟在海珠，也是有一定的关注度。

项目在五一前后相继开放了销售中心和样板房，但却激不起什么浪花。

继去年8月份去看了项目工地后，这几天房叔又去看了一遍项目。

项目预计6月份正式开盘，首推A栋215套货量，户型包括82平三房、83平三房、86平三房、104平三房、120平四房。

售价7.3万，现在冻资10万，到时还能打个98折。

总体来看，除了地段和交通能打之外，产品一般，周边城市界面太接地气，价钱也没多大的竞争力，双省级名校有一定的变数。

可替代性太强了。

中旅天宸府低楼层视野

项目虽然存在感不高，但还是值得开香槟庆祝的，起码项目没有烂尾，起码项目能顺利面市。

毕竟，从它还是一块地开始，就一直很不顺利。

2007年，保利拿了地，又退出了；

2014年，第二次挂牌，中止出让；

2017年，珠江实业拿下，楼面价涨了将近3倍到1.6万/平方米。项目甚至连名字都想好了，叫珠江天晨。

可惜，等呀等，没有等到珠江天晨面市，等来的是项目换主了。

2020年，港中旅接盘，拿到了75%股份，珠江实业自持25%。

一番折腾下来，项目还剩65年产权，顺便也改了个名字，叫中旅天宸府。

但销售对于产权缩水这件事并不在意，“这年头，产权缩水5年都很正常，附近有个楼盘（时代润南）缩水了20多年呢。”

现在施工工地公示牌上面，显示的还是珠江天晨。

故事很多的地块，其实并不大，整个项目占地1.4万平方米，规划了4栋楼，容积率超过8，所以每栋超40层。

其中A栋为46层，B、C栋为45层，D栋44层，整个小区一共719户。

项目一共4栋楼

一共就4栋楼，但问题也不少。

先来看A、B、C栋，三栋楼几乎连在一起设计，不说通风采光会不会受限，光是私密性就比正常的楼栋差了一大截。

再来看D栋，虽然跟前三栋分开，有一定的楼间距，但是也不够纯粹，因为1-5层是居委会，6-14层是酒店，15层以上才是住宅，一栋楼里面搞商住混合，如果管理得好的话问题不大，但是如果管理不好就会增加一定的风险，毕竟酒店人流相对比较混杂。

另外，D栋东面正对十几层高的回迁房，销售介绍，“酒店部分会有遮挡，但对于住宅部分影响不大。”

由于项目小，给到园林的部分就非常有限了，除了每栋楼15层和30层两层避难层会做空中花园做绿化外，A、B、C三栋楼整体抬高8米在架空层做户外花园。

销售中心到时会拆掉改成消防通道

另外销售还透露，“现在的销售中心是临时的，到时会拆掉，变成消防通道，在通道旁边也会种一些绿植。”

至于大家关心的开盘时间和价格，我也搞到了。

中旅天宸府预计6月份正式开盘，首推A栋215套货量，户型包括82平三房、83平三房、86平三房、104平三房、122平四房，三梯五户，“15层以上基本都可以望江。”

价钱嘛，预计7.3万/平方米（带精装），现在冻资10万，到时还能打个98折。

首推A栋目前已经建到20多层

而且销售一直强调，首推价格是最优惠的，后面肯定会越来越贵。

此外，销售还透露，“去年7月份开始在乐峰广场和其他商圈，登记了1000多个意向客户，虽然很多等不及去买了其他楼盘，但是目前已经有120多个客户拿了筹号。”

隔了两天销售又催着我过去冻资拿号，“现在筹号到了150多个了。”

虽然有5个户型，但是目前销售中心只开放了82平三房、86平三房和120平四房的样板间。

户型都比较中规中矩，没有太多的亮点，但层高有3.1米，在某些楼盘只有2.8米层高的情况下，这个层高还是非常有良心的了。

82平三房硬伤相对会比较多，入门左侧是鞋柜，右侧就是饭厅，正对着昌岗中路会比较嘈杂，而且只有一个卫生间，每个房间都不算大，主卧也只有9平左右。

82平正对马路，15层以上才能望江

86平三房比82平多了一个卫生间和玄关位，而且朝向也相对较好，不用正对马路。

120平四房，相对比较阔绰一点，有一个现在豪宅很喜欢做的横跨客厅和次卧的大阳台，其他的亮点也说不出来了。

按照吹风价7.3万来算，最小的82平总价也将近600万，最大的120平总价也将近900万了。

从户型来看，是刚需，从价格上看，又是改善。

除了户型一般，园林差点意思之外，中旅天宸府的配套还是非常能打的，但教育配套变数太大了。

先来说交通吧，距离地铁8号线宝岗大道站C口大概200多米，走的慢的5分钟，走的快的2分钟也能到达项目。

坐地铁的话，8个站可以到达琶洲，7个站可以到达珠江新城，开车的话，不塞车20分钟到珠江新城，半个钟到琶洲，交通还是非常便捷。

再来说说项目另一个卖点，双省一级名校。

中旅天宸府距离省一级小学昌岗中路小学步行约500多米，按照《2022年海珠区公办小学招生服务地段表》，项目所属沙园街橡胶新村社区，直接对口省一级昌岗中路小学，而且按照现在的政策，昌岗中路小学可以直升省一级中学--广州市五中附属初级中学。

昌岗中路小学省一级学校

这也是为何，目前项目周边的次新房翠城花园成为海珠二手房黑马的重要原因。

按照招生原则，翠城花园可以入读昌岗中路小学，直升广州市五中，底气足，所以二手价也是片区最高，目前链家上显示均价为6万，部分单位甚至已经去到8.4万。

翠城花园部分单位挂牌8万

但是，今年昌岗中路小学已被列入学位预警名单。

虽然，有消息称昌岗中路小学可能会迎来扩建，新校区选址在昌岗中路187号金昌大厦东北侧，规划为低年级部校区，并且已于2021年4月勘察结束。

但是加上中旅天宸府700多户，可能未来学位会更加紧张。

而且，昌岗中路小学直升广州市五中的模式也存在不确定性。此前就有翠城业主透露，这种模式只有3年试点，后续有可能会取消这种直升政策。

这样就很容易理解，为何销售在给我介绍时的说辞用得非常谨慎，“按照目前这几年的政策，基本可以入读这两所省一级学校，但是谁都不能保证以后政策不会变。”

确实，学位的事情，变数还是太多了，而且项目最早也是2025年6月收楼，到时能不能分到昌岗中路小学都是一个问题，更别说可以直升五中的事了。

至于商业配套的话，周边临街商铺都相对比较低端接地气，要去商场逛的话，要去到两公里外，选择有很多：太古仓、乐峰广场、信和广场、合生生活天地、万科里、富力海珠城。

项目附近临街商铺接地气

综合来看，中旅天宸府户型普通、园林差点意思，但地段、交通都很能打，教育目前很能打，但后续存一定不确定性。

而且楼盘价格也不便宜，7.3万均价，总价在500-900万之间，这个价位在海珠和江对面的荔湾都有不错的选择，比如中海观澔府、中海观雲府、沥滘旧改海珠新城、中海保利朗阅等。