深圳这些迟迟无法改造的小区 竟然都是“危楼” （附最新进展）

2019年，是深圳城市更新十周年，也是深圳城市地位空前提高的一年。

这一年，深圳迎来了大湾区核心引擎的新定位和社会主义先行示范区概念。

在高规格的城市定位背景下，深圳的形象不再仅限于“中国硅谷”，而是民生等各方面都要做到尽善尽美。

同样是2019年，深圳罗湖区一旧小区倒塌在全国刷屏。但深圳危楼，远不止这一处。这意味着，目前深圳的危楼、海砂楼等问题，是深圳建设“示范区”必须迈过去的坎，这些问题的解决已经迫在眉睫。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳在高度城市化的背景下，存量改造是必然之路。

十年前，被列入深圳首批旧住宅改造的小区中，至今仍有多个小区未能进入实际改造阶段，而这些小区大多已经破败不堪：墙体开裂、钢筋锈蚀、有的甚至已被鉴定为D级危楼。

深圳这些长年无法开工改造的旧住宅小区，究竟有多破？

木头龙小区一处楼房外墙脱落，墙体上写着大大的“危险”；南方楼事摄于2019年7月

木头龙算得上深圳“最著名”的小区之一。

该小区作为楼龄已有近40年的老旧小区，居住条件与深圳城市新面貌大相径庭。

如今，木头龙这场十余年的旧改拉锯战终于划上句点。10月29日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《木头龙小区城市更新单元实施主体确认的公示》，确认木头龙单一主体为益田集团。

然而，这等待的代价却有点沉重。据深圳晚报报道，十余年来木头龙已有49位业主相继离世。

木头龙业主陈国强（化名）告诉南方楼事，由于部分业主年事已高，租房也非常困难，“没人愿意租给上了年纪的，有些人没办法，只能搬回来（木头龙）住。”

而经过十多年消耗的木头龙，杂草丛生，居住条件甚为恶劣。

更重要的是，由于小区建设较早，房屋已经有不同程度的破损，或已不适合居住。

杂草丛生的木头龙小区；南方楼事摄于2019年7月

今年8月，罗湖区城市更新和土地整备局相关负责人公开表示，木头龙小区始建于1980-1982年间，楼龄均在30年以上，房屋破旧，年久失修，存在重大安全隐患。若不及时重建，将威胁到居民的生命财产安全。

该项目设立的初衷，就是完善城市功能、改善居住条件，保障的正是市民的公共利益。

此外，该项目在规划时还配套建设医疗、教育、养老、文体、交通等基础设施，如今多年过去，公共配套迟迟不落地，也是对公共利益的损害。

破败的木头龙；南方楼事摄于2019年7月

如今破败老旧的危楼终于得以重建，这一路走来，真的太不容易。

和木头龙一样，深圳还存在许多存在安全隐患的“危楼小区”，只不过它们仍陷在“拉锯战”中。

同为深圳首批旧住宅小区改造的罗湖金钻豪园项目，如今也未能完成深圳城市更新的“双百”标准。

值得注意的是，金钻豪园项目已有多栋房屋被鉴定为D级危楼，专业机构建议停止居住、立即拆除。

破败不堪的金钻豪园小区；来源：南方都市报

据了解，金钻豪园项目不仅拖累了城市发展进程和小区业主，还把开发商“拖垮了”。

金钻豪园最早于2005年由开发商介入摸底，由于5%的拆迁面积未能谈妥拆迁补偿而停滞。2015年，项目原开发商深圳市翠芳园投资开发有限公司资金链断裂而不得不退出项目，随后由其债权人之一深圳经济特区新华城有限公司接手。相比项目易主，业主的生命安全更令人担心。

据南方都市报报道，2016年深圳大学结构工程研究所对小区两栋楼已做出D级危楼鉴定，建议不能再使用。同年，该研究所又对小区6栋做出鉴定，同样认定为D级危楼，建议拆除重建。

而这栋楼内，仍剩下十多户居民正常居住。彼时，楼内标注检测取样点被凿开的墙壁内，钢筋确有锈蚀的情况。一名尚在楼内居住的居民也表示，墙壁有开裂等现象。

2016年，该小区多栋楼被第三方公司鉴定为D级危楼；来源：南方都市报

根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），房屋危险性鉴定分为4个危险等级，其中最严重的D级为“承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。”

对评定为局部危房或整幢危房的房屋，如果情形为整栋危险且无修缮价值的，则需要立即拆除房屋。

危楼的类型多种多样，在深圳，海砂楼是最为常见的危楼类型之一。

世联行首席工改顾问董极介绍，深圳有部分建于上世纪90年代的房子，在施工时都选择就地取材，使用了海砂。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，80-90年代，深圳处于快速发展的年代，且当时建筑材料相对短缺，就造成了部分工程使用了海砂的情况。

据悉，宝安区38区新乐花园、39区海乐花园两个建于1994年的住宅小区也使用了海砂。

由于使用海砂施工，小区部分楼栋多处墙皮已经脱落，承重墙开裂，钢筋外露锈蚀，经检测鉴定存在严重的质量安全隐患，部分物业已被评定为危房。

庆幸的是，2017年，宝安38区、39区棚户区改造项目在一年内便完成100%业主签约，两个小区业主的生命财产安全得到了保障。

宝安9区海乐花园9栋圈梁主钢筋在不断锈蚀，难承重负；来源：宝安日报

北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩表示，海砂楼会使房屋楼体结构的预应力下降，强度、硬度与承受力下降，严重的会影响建筑物的使用安全及使用寿命。

深圳是梅雨季节特别多的城市，海砂楼在这种城市会出现潮湿现象，墙体会渗出大量的水滴。海砂楼的房屋顶部长期使用后会出现浇板混凝土脱落，受力钢筋严重锈胀的情况。

因此，新乐花园、海乐花园两个小区在短时间内便完成100%改造签约的行为也在情理之中。

危楼的安全隐患并不是毫无道理的推测，今年8月，罗湖区和平新居小区发生楼体坍塌事故，所幸未造成人员伤亡。而和平新居，也是一个具有二十余年楼龄的小区。

和平新居楼房倒塌；来源见水印

另一方面，深圳房地产信息网显示，罗湖松泉公寓在2005年就被鉴定为局部危楼，应立即进行加固。可如今已过12年，楼房建筑安全问题仍无任何改善而引发业主担忧自身的生命安全，导致近千户业主呼吁进行危楼改造。

松泉公寓业主家天花板掉落；来源：深圳房地产信息网

松泉公寓3号楼电梯间上方有明显开裂，电梯照常运行。来源：南方都市报

危楼对于深圳来说，就像是一张光鲜亮丽的脸蛋被刻上了一道疤痕。

郑博恩认为，若城市发展中存在危楼问题，将会严重影响城市发展的形象，并带给居住在这个城市的市民一种不安全感。

建筑安全关系到人民的生命安全和社会的稳定,建筑安全没有保障，不仅危害到财产安全，更重要的是危害到人身安全。

董极也持相似观点，他认为，危房对深圳的城市发展主要影响有两点，一是影响城市的面貌和形象。深圳作为国内四大一线城市之一以及国际大都市，需要一个良好的城市形象。二是影响市民的生命财产安全，这点是第一要务。

随着粤港澳大湾区相关规划及“示范区”概念的落地，深圳的城市高度再次提升，无论是从城市形象的角度出发，还是从民生的角度来看，危房问题的解决已迫在眉睫。

李宇嘉表示，过去30来年，深圳城市扩张太快，导致埋下了一些短板，如危房问题。

在早期，深圳提倡的是经济发展，但现在，深圳作为大湾区核心城市和社会主义先行示范区，民生问题已被多次提及，深圳要补齐短板，打造民生幸福城市的标杆。

因此，深圳也会按计划对危楼进行改造。

他指出，深圳每一位居民都应该及时关注社区街道的公告，看自家小区是否处于危楼范围内，如果是，则应根据政府计划进行改造。

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